Регистрация незаконных сделок с землей

      Это единственные земли, которые не могут  принадлежать иностранцам на праве  собственности. Хотелось бы отметить, что ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с одной стороны, более удачен по сравнению с предлагаемыми проектами, которые предусматривали возможность для иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. С другой стороны, законодательство не содержит гарантии того, что иностранные граждане и юридические лица не станут приобретать земли через своих эмигрантов, получивших российское гражданство, либо подставных российских граждан и юридических лиц, получающих за это высокое вознаграждение. Механизм контроля и ответственность за подобные нарушения закона, опять же, отсутствует.

      Кроме того, следует добавить, что арендаторы земельного участка, в соответствии со ст.41 ЗК, обладают всеми правами собственников, за исключением права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. Получается, что иностранцы вправе использовать российские общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, закрытые водоемы, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания и сооружения, и т.д. При этом законом площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. Фактически российские земли стали доступными для иностранцев. Они могут арендовать сколько угодно земель и использовать природные ресурсы. Преступным, на наш взгляд, в данном случае является то, что огромные средства от использования российских земель уйдут за границу, а Россия не получит ничего, кроме загрязнения окружающей среды и истощения земель. Несомненно, ответственность за экологические правонарушения и преступления несопоставима с теми средствами, которые будут получены от использования российских земель иностранцами, и с вредом для окружающей среды.

      5. Особо хотелось обратить внимание на Закон "О земле", который также содержит определенные недостатки и противоречия. Ст.3 ФЗ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Ст.6 ФЗ также закрепляет, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенными для использования способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным воздействиям хозяйственной деятельности.

      Вместе  с тем, на практике далеко не всегда при заключении договора купли-продажи земельного участка соблюдается деление земель на категории и их целевое назначение. Так, ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципального имущества, об обязании комитета произвести его регистрацию и выдать истцу свидетельство на право собственности на указанный земельный участок. Указанный земельный участок, по данным государственного земельного кадастра, относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории). Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относящемся к землям оздоровительного назначения, и, в силу п.1 ст.16 ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", является особо охраняемым природным объектом. Согласно ЗК, данные земли ограничены в гражданском обороте. Иск в суде 1-й инстанции был удовлетворен, и только суд кассационной инстанции решение суда 1 инстанции отменил, в удовлетворении жалобы отказал по тем основаниям, что такой договор является ничтожным, и комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал ЗАО в регистрации данной сделки. Однако, дело могло не дойти до суда кассационной инстанции и до суда в целом. И тогда бы земли, предназначенные для удовлетворения потребностей россиян в лечении и отдыхе, вряд ли использовались по своему прямому назначению так же, как это было в случае, описанном "Советской Россией".

      В одной из статьей данного издания  приводится повествование Леонида  Феоктистовича Макарова, бывшего  генерального директора "Истро-Сенежского птицеводческого объединения", о том, что "из-за преднамеренного банкротства (арбитраж сегодня не признал "главный" долг хозяйства) за кучку фиктивных векселей и 5 тыс. рублей активы предприятия, производящего десятки тысяч тонн диетического куриного мяса, были переведены в крошечное ООО "Сворг". Сегодня около сотни капитально отстроенных зданий птицефабрики разграблены и заколочены, уникальное оборудование вывезено, производство закрыто, 1700 сотрудников лишены работы, земельных имущественных паев. Зато 2,6 тысячи га водохранилища властями Солнечногорского района переданы в пользование тому же ООО "Сворг", а местные газеты теперь пестрят объявлениями о продаже участков (из земель пайщиков) по цене, в несколько тысяч долларов под строительство коттеджей".

      Данный  случай является ярким примером нарушения  на практике интересов общества и  государства. Так, из-за грязных махинаций преступного характера 1700 человек лишены работы, а государство - выгодного производства. И все это из-за прихоти узкого круга богатых и влиятельных людей, "положивших глаз" на живописные земли. При этом, выявляется способ совершения преступных деяний, посягающих на землю, - преднамеренное банкротство.

      6. Еще по одному из сообщений "Советской России" от 10 декабря 2002 г. на Урале началась массовая скупка земли. При этом, пользуясь откровенной невежественностью местного крестьянства, скупщики предлагают цену за землю, в 10 раз меньше реальной стоимости земли по кадастровой оценке. Аналогичные случаи зафиксированы и в др. регионах. "Упорно ходят слухи о продаже права владения на землю за бутылку водки и буханки хлеба", - сообщает "Советская Россия". Из этого примера следует еще одно возможное проявление преступной деятельности в данной сфере. Это мошенничество, т.е. хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Причем, скорее всего, такое мошенничество совершается в крупном размере, т.е. должно квалифицироваться по ч.3 ст.159 УК РФ.

      Однако  в данном случае, при наличии конкретной санкции за подобного рода деяния, на практике не все так просто. Ситуация в сфере земельных отношений складывается таким образом, что в России пока еще отсутствует единый государственный земельный кадастр. Федеральная служба земельного кадастра России лишь в феврале 2001 г. определила необходимость проведения работ по государственной кадастровой оценке земель субъектов РФ в соответствии с методикой и техническими указаниями на осуществление этих работ по каждой из категорий земель. Территориальным органам Росземкадастра рекомендовалось заключать с подрядчиками договоры на проведение государственной оценки земель.

      Какими  критериями отбора подрядчиков руководствовались  территориальные органы? Не могли ли быть подрядчики потенциальными покупателями или собственниками оцениваемых земель, прямо заинтересованными в умышленном завышении или занижении стоимости земли? При этом, если должностных лиц Росземкадастра можно привлечь к уголовной ответственности по ст.170 УК РФ за искажение учетных данных Государственного Земельного кадастра, совершенное из корыстной или иной личной заинтересованности с использованием своего служебного положения, то подрядчики к уголовной ответственности по данной статье не привлекаются, так как не являются должностными лицами. Где гарантии объективности учетных данных земельного кадастра? Существует опасность того, что земли обнищавших крестьян будут у них скуплены по явно заниженным ценам преуспевающими предпринимателями, а затем будут распродаваться по рекордно высоким ценам под строительство коттеджей, предприятий, заправок, частных домов отдыха и для других целей, но никак не для развития сельского хозяйства. 

_{Глава 2. Ответственность за земельные преступления}

    УК  РФ Статья 170. Регистрация незаконных сделок с землей 

    Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости, а равно умышленное занижение размеров платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной  или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, -

(в ред.  Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

    наказываются  штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере  заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок от ста двадцати до ста восьмидесяти часов.

(в ред.  Федерального закона от 08.12.2003 N 162-ФЗ) 

    1. В статье предусмотрено фактически  три самостоятельных состава  преступления:

    1) регистрация заведомо незаконных  сделок с землей;

    2) искажение сведений государственного  кадастра недвижимости;

    3) занижение размеров платежей  за землю. Объединяет их то, что все они связаны с отношениями  по поводу земли, совершаются  с прямым умыслом должностными  лицами, использующими при этом  свое служебное положение, по  мотивам корыстной или иной  личной заинтересованности.

    2. Земельные участки относятся  к недвижимым вещам (недвижимое  имущество), право собственности  и другие вещные права на  которые, а также сделки с  которыми подлежат государственной  регистрации (ст. 131 и 164 ГК РФ). Сделки, связанные с возникновением  права собственности на землю,  права землевладения, землепользования, договоры на временное землевладение  и аренду земельных участков, а также ипотека (залог земельных  участков) подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 

    В настоящее время полномочия на осуществление  государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества  и сделок с ними возложены на Федеральную  регистрационную службу (см. Положение  о Федеральной регистрационной  службе, утв. Указом Президента РФ от 12.06.2008 N 451) <1>. 

    3. Сделки с землей - это действия  граждан и юридических лиц,  направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей (ст. 153 ГК  РФ) в отношении земли.

    В отношении земли и других природных  ресурсов Гражданский кодекс РФ содержит специальные указания (п. 3 ст. 129) о  том, что они могут отчуждаться  или переходить от одного лица к  другому иными способами в  той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах. Исключительно важными  здесь являются положения Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>. 

    Незаконной  является сделка с землей, совершенная  в нарушение положений Гражданского кодекса и требований земельного законодательства. Прежде всего это  сделки с землями, которые на основании  закона исключены из оборота или  ограничены в обороте, если в результате сделки происходит нарушение установленных  ограничений. Кроме того, во всех случаях  незаконными следует считать  так называемые ничтожные сделки (ст. 166 ГК РФ): не соответствующие требованиям  закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ), совершенные  гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), или малолетним (ст. 172 ГК РФ) и др.

    4. Государственный кадастр недвижимости  представляет собой систематизированный  свод сведений об учтенном  в соответствии с Федеральным  законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости" <1> недвижимом  имуществе. 
 
 
 

    Государственный кадастр недвижимости ведется Федеральным  агентством кадастра объектов недвижимости, находящимся в ведении Министерства экономического развития РФ (см. Положение  о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 N 456 <1>). 

    Предметом рассматриваемого преступления являются основные документы государственного кадастра недвижимости. Искажение тем  или иным способом (внесение ложной информации, подделки, подчистки и  т.д.) сведений, содержащихся в этих документах, образует объективную сторону  исследуемого преступления.

    5. Использование земли в Российской  Федерации является платным. Формами  платежей выступают: 1) земельный  налог и 2) арендная плата, взимаемая  за земли, переданные в аренду (ст. 65 Земельного кодекса РФ). Для  целей налогообложения устанавливается  кадастровая стоимость земельного  участка.