Оценка земельного участка сравнительным подходом

•      определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•      корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•      расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

•      расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

        Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанной с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют; поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике не может быть реализован, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.

Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.

Заключение.

       Теоретической  основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его  применения, а также объективность  результативной величины, являются  следующие базовые положения.

        Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия.

        Во-вторых, сравнительный подход базируется  на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в  акции, покупает, прежде всего, будущий  доход. Производственные, технологические  и другие особенности конкретного  бизнеса интересуют инвестора  только с позиции перспектив  получения дохода. Основным преимуществом  сравнительного подхода является  то, что оценщик ориентируется  на фактические цены купли-продажи  сходных предприятий. В данном  случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается  только корректировками, обеспечивающими  сопоставимость аналога с оцениваемым  объектом. При использовании других  подходов оценщик определяет  стоимость предприятия на основе  произведенных расчетов.

        Другим  достоинством сравнительного подхода  является реальное отражение  спроса и предложения на данный  объект инвестирования, поскольку  цена фактически совершенной  сделки наиболее интегрально  учитывает ситуацию на рынке.

Список  литературы.

1. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В. И. Петров; под редакцией доктора экономических наук, профессора М. А. Федотовой. – М :. КНОРУС, 2007- 208 с.

2. Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия – 2005, 119 с.

3. Севостьянов  А. В. Экономика недвижимости: учебник для вузов. – М:. КолосС, 2007. – 276 с.
4. Newreferat.ru