Контрольная работа по «Техническая инвентаризация объектов недвижимости»

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

ФГБОУ ВПО «Государственный аграрный университет Северного Зауралья»

     Агротехнологический  институт

     Кафедра «Земельный  кадастр»

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Техническая инвентаризация

объектов недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: ст. гр. КНс-6 №

Б-КНс-120117 Рушкова Т. А.

Проверил: преподаватель Матвеева А.А.

 

 

 

 

 

Тюмень 2015

Содержание

 

1 Этапы проведения технической  инвентаризации объектов 

недвижимости

2 Расчет действительной  и инвентаризационной стоимости

объектов капитального строительства

2.1 Действительная стоимость

2.2 Инвентаризационная стоимость

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Этапы проведения  технической инвентаризации объектов

недвижимости

 

Техническая инвентаризация – систематизированные действия по сбору, обработке (составлению технического паспорта), учету (присвоению инвентарного номера) и хранению информации о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, стоимости объекта недвижимости и их правообладателях.

Рисунок 1.1 – Техническая инвентаризация

 

Единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости подразделяется на первичную и текущую (плановую).

При первичной технической инвентаризации на объект недвижимости составляется технический паспорт унифицированной формы, графическая и другая стандартизированная учетно-техническая документация в установленном порядке, присваиваются инвентарный, реестровый, кадастровый номера и вносится информация об объекте в Реестр недвижимости на конкретную дату.

Текущая (плановая) техническая инвентаризация объектов недвижимости ведется в целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортах и Реестре объектов недвижимости.

Этапы проведения технической инвентаризации объекта недвижимости:

- изучение имеющихся документов для изготовления технического описания;

- заключение договора на техническую инвентаризацию;

- сбор документов необходимых для изготовления технического описания;

- выезд кадастрового инженера на объект с целью проведения работ по технической инвентаризации;

- камеральные работы по изготовлению технического описания (технического паспорта);

- передача технического описания заказчику.

Результатом технической инвентаризации является: составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный, реестровый, кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Расчет действительной  и инвентаризационной стоимости

объектов капитального строительства

2.1 Действительная  стоимость

 

Действительная стоимость – это учетная стоимость объектов оценки, определяемая по восстановительной стоимости и уменьшенная на величину физического износа для обеспечения соответствия учетных данных их фактическому наличию.

Действительная стоимость строений, определяемая затратным методом, представляет собой сумму необходимых строительных затрат на их возведение с учетом физического износа и указывает реальную стоимость на текущий момент только строительных конструкций.

Данный вид стоимости определяется при рассмотрении гражданских исков о возмещении стоимости затрат на строительство, при разрешении споров, связанных с реальным разделом домовладений между его совладельцами.

Расчет действительной стоимости.

Действительная стоимость подсчитывается с учетом процента физического износа по данным восстановительной стоимости.

Для этого подсчитывается коэффициент сохранности, равный дополнению к 100 установленного процента физического износа, поделенной на 100. Например, износ в результате обследования здания установлен равным 35 %, тогда коэффициент сохранности будет (100 % – 35 %) / 100 % = 0,65.

Действительная стоимость является результатом перемножения восстановительной стоимости и коэффициента сохранности. Так, при коэффициенте, подсчитанном выше, и восстановительной стоимости здания 10 млн р. действительная стоимость получается равной:

 

10 млн р. х 0,65 = 6,5 млн р.

2.2 Инвентаризационная  стоимость

 

Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Инвентаризационная стоимость БТИ включает только стоимость конструкции объекта, не принимая во внимание стоимость земельного участка. Стоимость БТИ рассчитывается на основе расценок строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам. Данные инвентаризационной стоимости объекта недвижимости должны быть известны для определения размера налога на имущество, начисляемое в порядке наследования и дарения.

Рисунок 2.2 – Инвентаризационная стоимость

 

Необходимость в определении инвентаризационной стоимости объекта недвижимого имущества появляется во время осуществления технической инвентаризации и технического учета. «Цена» недвижимости в данном случае определяется исключительно БТИ (государственной службой оценки недвижимости) по формуле:

С = С1 х (1 -Ифиз,/100 х К),

где: С (тыс. руб.) - инвентаризационная стоимость объекта;

С1 (тыс. руб.) - восстановительная стоимость объекта (т. е. количество средств, которое потребуется для восстановления образовавшегося за время эксплуатации износа);

Ифиз (%) - показатель физического износа;

К - коэффициент дифференциации объекта.

В данном случае стоимость объекта недвижимости будет в 1.5-10 раз меньше его рыночной стоимости, поскольку в данную формулу не закладываются коммерческие данные (например, расположение объекта).

Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:

- определение восстановительной стоимости здания, строения, сооружения, помещения;

- установление износа объекта;

- определение действительной (остаточной) стоимости здания, строения, помещения;

- определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий и/или сооружений.

Для решения этих и других задач используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) основных фондов, предусматривающие кубатурный способ оценки объектов.

Определение восстановительной стоимости производится путем корректировки стоимостей аналогов, представленных в сборниках (УПВС) с последующим пересчетом по индексам и коэффициентам.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости Св определяется по формуле

Св = Сп х N х Kо,

где: Св – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах;

Сп – восстановительная стоимость единицы строительного объема или общей площади объекта-аналога без учета износа в ценах 2009 года, приведенная в сборниках УПВС;

N – строительный объем (или общая площадь) в куб. м (или кв. м) объекта недвижимости;

Kо – общий индекс изменения цен на СМР от базовых цен 2009 года к ценам на дату оценки:

Kо = K1 х K2 х K3,

где K1 - индекс цен перехода от базовых цен 2009 года к ценам 2014 года;

K3 – дифференцированный  индекс цен перехода с 2010 года  на уровень цен года оценки.

Действительная (остаточная) стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:

Сд = Св х (1 – Ифиз/100),

где: Сд – действительная (остаточная) стоимость оцениваемого объекта;

Св – восстановительная стоимость объекта;

Ифиз – показатели физического износа объекта в процентах

Определение действительной инвентаризационной стоимости объектов происходит в несколько этапов:

- определяется базовая  восстановительная стоимость объекта  по специальным сборникам в  ценах 1969 (либо 1982) года;

- производится перерасчет  стоимости объекта из базовых  цен в уровень цен года оценки  с помощью коэффициентов перерасчета;

- определяется процент  физического износа объекта по  данным последней инвентаризации  и стоимость физического износа (путем умножения инвентаризационной  стоимости, приведенной в цены  отчетного года, на процент физического  износа);

- определяется действительная  инвентаризационная стоимость объекта (разница между стоимостью, приведенной  в цены отчетного года и  стоимостью физического износа);

- определяется база налогообложения, путем умножения полученной инвентаризационной  стоимости на поправочный коэффициент, определяемый в зависимости от  градации размера инвентаризационной  стоимости в рамках установленного  интервала.

Например, для строений с инвентарной стоимостью от 100 до 200 тыс. руб. установлен поправочный коэффициент 2,5, а для недвижимости, оцененной от 1 900 до 2 000 тысяч рублей – 0,7.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Болотин С. А. Инвентаризация и паспортизация недвижимости: учеб. пособие / С. А. Болотин, А. Н. Приходько, Т. Л. Симанкина. – СПб.: СПбГАСУ, 2010. – 100 с.

2. Быкова Е.Н. Техническая  инвентаризация объектов капитального  строительства: учебное пособие / Е.Н. Быкова, В.А. Павлова. – СПб.: Лань,2014. – 159 с.

3.Грязнова А.Г., Федотова  М.А. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.