Оценка конкурентоспособности технологии монолитного возведения жилья

Глиняный кирпич по структуре может быть полнотелым или пустотным. Пустоты в материале  организуются при его формовании и могут быть сквозными или  несквозными. Пустотные кирпичи легче полнотелых, а кладка из них обладает лучшими теплоизоляционными свойствами. Уменьшение массы кирпича, обусловленное наличием пустот, позволяет производить камни большего размера, чем стандартный (250х125х65 мм). Использование полуторных (250х125х88 мм) и двойных (250х125х138 мм) кирпичей дает возможность снизить расход кладочного раствора, а также сократить время, необходимое для возведения стен. [3] 

Сплошная кирпичная  стена, удовлетворяющая требованиям  СНиП II-3–79, даже при использовании только пустотных крупноформатных кирпичей, должна иметь толщину 0,8 – 0,9 м. В то же время, конструктивная прочность ограждающих конструкций 1 – 3-этажного здания достигается при значительно меньшей толщине стен. Существует несколько путей минимизации объема используемого материала при одновременном обеспечении конструктивной прочности и требуемых теплоизоляционных характеристик сооружения. 

Использование крупноформатных  блоков из поризованной керамики со специально организованной пустотностью. Наличие микропор снижает плотность и улучшает теплоизоляционные характеристики керамики. При этом прочностные характеристики таких изделий достаточны для возведения несущих стеновых конструкций. Использование подобных материалов позволяет соблюсти последние требования строительной теплотехники при толщине стен 51 – 64 см. 

Применение колодцевых кладок с последующим заполнением образующихся полостей эффективным утеплителем. Между наружной (фасадной) кладкой, толщина которой, как правило, 125 мм, и внутренней (несущей), толщина которой выбирается из конструктивных соображений (чаще всего 250 мм), организуются связи из кирпичных перевязок. Такая конструкция позволяет уменьшить расход кирпича, а помещенный внутрь стены утеплитель обеспечивает необходимые теплофизические свойства. Общая толщина таких стен может составлять 51 – 64 см (в зависимости от толщины применяемого утеплителя). 

Применение различных  систем наружного утепления фасадов. В этом случае толщина кладки и  материал (тип и сорт кирпича) выбираются только из соображений прочности  конструкции, а необходимый уровень  теплоизоляции обеспечивается системой утепления. Общая толщина стеновой конструкции с системой утепления  может составить 40 – 45 см. 

Использование новых  марок кирпича, обладающих пониженной объемной плотностью и, как следствие, низким коэффициентом теплопроводности. 

К недостаткам можно  отнести лишь тот факт, что для  возведения кирпичного дома по сравнению  с панельными и монолитными требуется намного больше времени. Но кирпичные дома в столице сегодня строятся редко. Даже когда в своих рекламных буклетах инвесторы описывают кирпичный дом, на практике оказывается, что это кирпично-монолитная конструкция. 

Сейчас из «чистого»  кирпича строятся так называемые элитные дома – как правило, невысокой  этажности, по индивидуальным проектам. Возводятся они в основном в центральной, престижной части города и наилучшим образом вписываются в историческую застройку [1]. 
 

Рациональными областями  применения монолитного домостроения являются регионы со сложными геологическими условиями, преимущественно в южных  сейсмических районах страны. 

Таким образом, подводя  итог, можно отметить, что суть монолитного  домостроения, можно назвать несколько  наиболее весомых преимуществ монолитной технологии над традиционными панельным  и кирпичным домостроением: 

– Срок службы монолитного  дома составляет от 150 до 300 лет, а его  конструктивные особенности дают возможность  выдержать землетрясение силой  до 8 баллов. 

– Каждый монолитный дом имеет индивидуальный фасад (наружные стены могут быть любыми – панельными, кирпичными или навесными). 

– Свободная планировка квартир, объединение нескольких квартир. 

– Монолитные дома легче  реконструировать для продления  их жизненного цикла. 

– Высокая скорость строительства: можно возводить  до одного этажа в день. 

– Нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия (600 кг. на кв. метр) выше в три раза, чем в панельном доме, что позволяет устанавливать тяжелое бытовое оборудование (сауны, минибассейны) [4]. 

2. Расчет экономических  и экологических  показателей от  внедрения технологии  монолитного возведения  жилья 

Анализ литературных источников показал, что монолитное домостроение по большинству технико-экономических  показателей имеет преимущества по сравнению с кирпичным домостроением, а в ряде случаев и с крупнопанельным: единовременные затраты на создание производственной базы меньше, чем  в кирпичном на 35% и чем в  крупнопанельном на 40–45%; расход стали в конструкциях снижается на 7–25% по сравнению с крупнопанельным (экономия увеличивается по мере повышения этажности и сейсмической активности района строительства); расход стали на опалубку с учетом оборачиваемости форм снижается на 1,5 кг на 1м2 общей площади в сборных конструкциях до 1 кг в монолитных. Энергетические затраты на изготовление и возведение монолитных конструкций уменьшается на 25–35% по сравнению со сборными и кирпичными: трудовые затраты снижаются в среднем на 25–30%, а продолжительность строительства сокращается на 10–15% по сравнению с кирпичным. Стоимость строительства с учетом зданий по этажности, архитектурно-планировочным решением и действующих чем на материалы и конструкции в среднем на 10% ниже, чем кирпичного, и на 5%, чем крупнопанельного. 

К достоинствам монолитного  домостроения следует также отнести  возможность с минимальными затратами  получить разнообразные объемопространственные решения, повысить эксплуатационные качества зданий. При этом сокращается инвестиционный цикл (проектирование зданий и производственной базы – создание базы – строительства). 

Недостатками монолитного  домостроения являются более высокая  по сравнению с крупнопанельным  продолжительность строительства (20%) и трудоемкость на строительной площадке (25–30%) при одинаковых показателях  суммарных трудовых затрат, удорожание бетонных работ при отрицательных  температурах [5]. 

Для оценки экономической  эффективности монолитного строительства  сравним затраты на строительство  монолитного дома с кирпичным и панельным. 

Таблица 1. Ориентировочная  структура себестоимости строительства  панельного и монолитного домов  за 1 кв. м. полезной площади, долл. (на основании  литературных данных) [5]

 
 

Остальные компоненты себестоимости в совокупности (включая  ИРД, проектирование, CMР, оплату услуг заказчика и пр.) можно оценить следующим образом: по панельному дому – примерно 642 доллара, по монолитному – 793 доллара за 1 кв. м полезной площади, а по кирпичному – 850 долларов за 1 кв. м полезной площади.

 
 
 

Ориентировочная структура  полной себестоимости жилья для  застройщика в стоимостном и  процентном выражении представлена в таблице и на рис. 1 и 2. Таким образом, полная себестоимость 1 кв. м полезной площади готового дома для застройщика составляет по панельному дому 1245 долларов, по монолитному -1357 долларов, а по кирпичному – 1624 доллара. 

Теперь рассчитаем минимально возможную цену, по которой  застройщик готов продавать квартиры. Норма рентабельности (отношение  чистой прибыли к выручке), необходимая  для развития бизнеса и компенсации  высоких рисков инвестиционно-строительного проекта (риск ликвидности, длительный технологический цикл и др.), составляет в среднем 15–30%. 

Для рассматриваемого примера возьмем минимальную  норму рентабельности (15%). Учитывая, что НДС по операциям с жильем с 2005 г. отменен, а налог на прибыль составляет 24%, получим, что минимальная экономически выгодная цена жилья для застройщика составляет в панельном типовом доме 1552 доллара, в монолитном – 1690 долларов за 1 кв. м, а в кирпичном – 2315,8 долларов за 1 кв. м. 
 
 
 
 

Рассмотрим более  подробно каждую из статей затрат. 

Размер компенсации  городу за социальную и инженерную инфраструктуру. Очень существенный фактор, поскольку составляет до 50% всех затрат застройщика. При отсутствии компенсации городу эффективная конечная цена для застройщика равна: в случае панельного дома – 800 долларов, в случае монолитного – около 990 долларов за 1 кв. м. При размере компенсации, исчисленном по старой методике (до последних изменений), конечная цена составит: для панельного дома (при размере компенсации 248 долларов за 1 кв. м) – 1109 долларов за 1 кв. м.; для монолитного дома (при размере компенсации 192 доллара за 1 кв. м) – 1227 долларов за 1 кв. м, а для кирпичного – 676 долларов за 1 кв. м. 

Себестоимость строительства (включая ИРД, проектирование, СМР  и др.). Также очень существенная статья затрат. Расчеты показывают, что, например, снижение себестоимости  строительства до 392 долларов за 1 кв. м полезной площади (т.е. на 200 долларов) для панельного дома приведет к уменьшению конечной цены до 1312 долларов за 1 кв. м (т.е. на 250 долларов). Аналогично для монолитного дома снижение себестоимости до 523 долларов за 1 кв. м полезной площади (т.е. на 200 долларов) приводит к уменьшению конечной цены до 1442 долларов за 1 кв. м (т.е. на 250 долларов). 

Проценты по заемным  средствам. В количественном отношении  данный фактор является не очень значимым, однако необходимо признать, что нехватка доступных «длинных» денег на рынке тормозит развитие строительной отрасли. 

Требуемая норма  рентабельности застройщика является важным фактором конечной цены для  покупателя. При конечной цене, равной себестоимости строительства (для панельного дома – 1245 долларов, для монолитного – 1357 долларов за 1 кв. м), застройщик будет работать «в ноль». При снижении нормы рентабельности до 10% конечная цена составит 1434 доллара за 1 кв. м в панельном доме и 1562 доллара за 1 кв. м в монолитном вести к уменьшению данной нормы в строительном бизнесе. 

Таким образом, видно, что по затратам монолитное строительство  выгоднее кирпичного примерно на 20%. 

Однако, при всех преимуществах монолитного строительства оно обладает существенным недостатком – низкой тепло- и звукоизоляцией, что неизбежно ведет к дополнительным затратам [8]. 

3. Оценка конкурентоспособности  технологии монолитного  возведения жилья 

В регионах, где происходит становление рынка жилья (или  он уже сложился), для обеспечения  конкурентоспособности строительства  строительные фирмы переходят (перешли) на монолитное домостроение. При этом несмотря на вложения на первом этапе (разовое приобретение комплекта опалубки на возведение нескольких домов, выполнение проекта) результат, как правило; стоимость конечной продукции – квартира (1 кв. м жилья) снижается на 28–43% и это не предел возможного. 

I. Основное преимущество  монолитного домостроения: 

• выполнение работ 1 раз, т.е. на стройке. При сборном  варианте это выполняется почти 2 раза (стройка + завод со своей структурой); 

• снижение материалоемкости. Представляется возможность использовать наружные стены из эффективных утеплителей на высоту этажа, которые возводятся на монолитной плите перекрытия, опирающейся на несущие колонны, вместо несущих внутренних и наружных стен из более тяжелого материала; при этом вес здания (сооружения), включая фундаменты, снижается до 30%; 

• свобода в выборе планировки; 

• возможность выполнения монолитных конструктивов с высоким качеством работ снижает количество отделочных работ; 

• при использовании  индустриальных методов устройства перегородок, полов, сантехнических и  электрических работ, трудоемкость в целом при строительстве  дома снижается на 50%; 

• имеется широкая  возможность без каких-либо затрат разнообразить архитектуру здания в целом. 

Выше перечислена лишь незначительная часть факторов, которые влияют на технологический процесс при принятом решении о монолитном строительстве жилья. 

II. Существенным фактором, сдерживающим внедрение монолитного  домостроения, является: 

• отсутствие в большинстве  регионов подготовленных к этой работе специалистов в проектных институтах; 

• монополизация  строительства жилья в отдельных  регионах, при этом экономический  фактор не имеет значения. Цены на 1 кв. м жилья необоснованно завышаются при реализации, т.е. перекладываются  на плечи квартиросъемщиков –  как нерациональные затраты строителей, так и высокие эксплуатационные расходы и в дальнейшем;