Механизмы формирования российского строительного рынка

Механизмы формирования российского строительного рынка

Строительная отрасль  РФ является системообразующей и  обеспечивает более 10% ВВП страны (вклад  собственно строительства составляет 7,3%, вклад промышленности строительных материалов - 3,5%). 
 
На плечи Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству ложится забота об обеспечении более 16% валового внутреннего продукта, поскольку вклад ЖКХ составляет 5,9% ВВП. Федеральное агентство не занимается законотворчеством и не обладает контрольными и надзорными функциями. Агентство выполняет государственный заказ в области градостроительства, строительства объектов жилищно-коммунального хозяйства и управляет государственной собственностью по поручению Правительства РФ.  
 
Современная российская стройиндустрия насчитывает более 130 тыс. предприятий и организаций. Это отрасль, от развития которой во многом зависит стабильный экономический рост. За последние два года положение дел в отрасли значительно улучшилось. Объем инвестиций в основной капитал за первое полугодие 2004 г. возрос более чем на 12%, рост объемов строительства составил более 14%. Таким образом, строительный сектор развивается опережающими темпами по сравнению с другими секторами экономики.  
 
Наибольший спад объемов строительства пришелся на 2000 г., когда было введено в эксплуатацию 30,3 млн. кв. м жилья, что, на мой взгляд, в России больше никогда не повторится. До конца 2004 г. планируется ввести 40 млн. кв. м жилья, а к 2010 г. перед строителями стоит стратегическая задача - выйти на уровень 80 млн. кв. м. Прецедент возведения такого объема жилья в нашей стране уже был. Пик строительства пришелся на 1987 г., когда было введено 76,4 млн. кв. м.  
 
С тех пор многие строительные организации претерпели изменения. Комплекс стал другим, более рыночным, более конкурентным, хотя и не в полной мере. По итогам прошлого года на одного человека в целом по стране было введено примерно 0,25 кв. м жилья, что является чрезвычайно низким показателем. Развитые страны ежегодно вводят от 0,7 до 1 кв. м на человека.  
 
Перспективы  
 
Согласно различным опросам, на сегодняшний день в России порядка 70% населения не удовлетворены своими жилищными условиями. Для того чтобы обновить жилой фонд и обеспечить растущие потребности в жилье, российские строители должны возводить 145 млн. кв. м в год. Только в этом случае можно будет создать комфортные условия для проживания.  
 
Отрадно, что сегодня на рынок строительства жилья приходит капитал, который инвестируют непосредственно сами граждане, желающие улучшить свои жилищные условия. В 2003 г. 40% всего жилья было построено на личные сбережения или на банковские средства, предоставленные частным заемщикам. Это говорит о том, что меняется менталитет, меняются подходы к решению жилищных проблем.  
 
Очень важный, на мой взгляд, этап жизнедеятельности строительного комплекса заключается в подготовленном Правительством РФ и переданном на рассмотрение в Госдуму РФ пакете законодательных актов, который нацелен на предоставление новых возможностей гражданам, инвесторам, строительным организациям. Пакет из 27 законов включает новый Градостроительный и Жилищный кодексы, законодательство по ипотеке и многое другое; некоторые из этих законов уже приняты.  
 
Важным элементом развития строительной отрасли является внедрение современных технологий. Сегодня в России на обогрев 1 кв. м тратится порядка 80 л условного топлива в год, в Германии - 3 л, в Швеции, где климатические условия сравнимы с российскими, - от 14 до 18 л. Таким образом, имеются колоссальные резервы энерго- и ресурсосбережения на протяжении всей технологической цепочки - от источника теплоснабжения, на пути его транспортировки и до самих зданий.  
 
Еще одно важное направление развития строительной отрасли - модернизация и строительство промышленных предприятий и общественных зданий, что способствует налаживанию выпуска новой интеллектуальной или материальной продукции. Радует, что за последнее время к нам на экспертизу поступает огромное количество новых проектов крупных промышленных комплексов, спортивных сооружений, социальных объектов, театров. Все это свидетельствует о том, что существуют положительные тенденции в развитии российской экономики, социальной сферы и культуры.  
 
Одноэтажная Россия  
 
Существуют проблемы и с внедрением массовой застройки усадебного типа. Даже в Подмосковье, где оно весьма развито и где у частных инвесторов есть возможность вкладывать большие деньги, усадебное строительство ведется чаще всего не комплексно, не в едином архитектурном стиле, а значит, затратно и неэффективно. Перед строителями, инвесторами, муниципальными и региональными властями стоит задача организовать комплекс работ, чтобы снизить, в том числе, барьеры по оформлению документации.  
 
В среднем, например, в Москве оформление документов на строительство нового объекта занимает около двух лет, что, безусловно, не способствует эффективному использованию капитала. В качестве примера приведу следующие цифры. В прошлом году в США построено 250 млн. кв. м жилья, из них усадебного типа - 230 млн. кв. м, т. е. более 90%. Это говорит о том, что Америка была, есть и будет одноэтажная, потому что именно такие объекты востребованы в большей степени.  
 
Малоэтажное строительство в российских селах, деревнях, хуторах, станицах, поселках и малых городах, к сожалению, не развито. Производственные потоки не отлажены так, как они отлажены на крупных домостроительных комбинатах в панельном и монолитно-каркасном домостроении. Традиционно малоэтажное строительство было отдано на откуп лично гражданам, причем в советское время существовали ограничения по количеству отведенной земли и по общей площади. Так, площадь жилого дома должна была быть не более 60 кв. м, дачи - не более 24 кв. м, что до сих пор психологически действует на наше население.  
 
Свою задачу Федеральное агентство видит в большой разъяснительной работе с органами власти субъектов Российской Федерации и с муниципалитетами, чтобы стимулировать процесс малоэтажного строительства. На сегодняшний день более 14 млн. семей, или около 40 млн. человек, живут в домах с удобствами во дворе. Для них вопрос улучшения жилищных условий стоит так же остро, как и для жителей многоквартирных домов. Поэтому развитие малоэтажного строительства является одним из направлений формирования рынка доступного жилья.  
 
Ветхое жилье  
 
В стране нарастает объем ветхого и аварийного фонда. На сегодняшний день общая площадь зданий с износом свыше 70%, в которых, по существующим нормам, проживать нельзя, а в некоторых случаях - опасно для жизни, составляет 88,7 млн. кв. м из 2,8 млрд. кв. м.  
 
В рамках федеральной целевой программы "Жилище" существует подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда". Федеральным агентством подготовлено распределение общих объемов финансирования этой подпрограммы в сумме 1345,7 млн. руб., причем распределение идет только между теми регионами, которые утвердили свои подпрограммы или программы по ветхому жилью и взяли на себя обязательства по софинансированию.  
 
Опыт работы Госстроя РФ показал, что на каждые 3 руб. из федерального бюджета регионы вкладывают 7 руб. собственных средств. Таким образом, 1,3 млрд. руб. позволят привлечь более 3 млрд. руб. из региональных бюджетов на отселение людей из ветхого и аварийного фонда. Например, в Саратовской области будет выделено порядка 70 млн. руб.  
 
Федеральное агентство внесло на рассмотрение Правительства РФ проект по увеличению финансирования указанной подпрограммы в 2005 г. до 17 млрд. руб., что в 15 раз выше, чем в 2003 г. и 2004 г. Нынешние объемы финансирования как на региональном, так и на федеральном уровне, не смогли остановить тенденции обветшания жилищного фонда.  
 
Однако, согласно новой концепции разграничения полномочий и реформы межбюджетных отношений, подобные затраты должны быть вынесены на региональный и муниципальный уровень. Поэтому трудно сказать, будут ли увеличены объемы финансирования.  
 
С другой стороны, ежегодное выделение из федерального бюджета 17 млрд. руб. позволит ликвидировать ветхий жилой фонд в нашей стране к 2025 г., а для того, чтобы ликвидировать ветхое жилье к 2010 г., необходимо ежегодно выделять 69 млрд. руб. В бюджете таких денег нет, следовательно, нужно максимально использовать рыночные механизмы.  
 
Очень часто ветхое жилье находится в инвестиционно привлекательных районах. Можно выделять эти земельные участки для инвесторов и застройщиков и таким образом решать проблему. Подобная практика успешно применяется в Санкт-Петербурге, Белгороде, Ростове, Казани и других крупных городах. Но дело в том, что далеко не все населенные пункты являются инвестиционно привлекательными. Например, 18,1% населения Камчатской области проживает в домах ветхого и аварийного фонда. В Кемеровской области за счет шахтерских населенных пунктов количество ветхого жилья составляет 3,5 млн. кв. м. В данных случаях снос должен осуществляться в рамках социальных программ, тем более, что многие граждане, проживающие в ветхих и аварийных домах, - люди с низким уровнем доходов, которым требуется поддержка государства. Здесь пересекаются полномочия федерального и регионального уровней.  
 
Цены  
 
Несмотря на отдельные сообщения о том, что цены на рынке жилья начали снижаться, на данный момент никаких оснований для падения цен на жилье в нашей стране нет. Во-первых, существует неудовлетворенный платежеспособный спрос, т. е. большой разрыв между спросом и предложением. В связи с этой разницей в целом по стране в 2003 г. рост цен на жилье составил 26%, а по Москве еще больше.  
 
Почему же в таком случае не строится больше жилья? Дело в том, что подавляющее большинство населения не может профинансировать строительство отдельной законченной квартиры, а только его часть. Тем не менее, давление этих денег на рынок существует, но нет механизмов, которые позволили бы организовать грамотную концентрацию финансовых средств и их преобразование в инвестиции, поскольку нет отлаженной системы ипотеки и соответствующей нормативной базы. На сегодняшний день нет пока еще многих составляющих нормальной организации работы строительного бизнеса: развитой банковской системы, развитого фондового рынка, нет, в конце концов, традиций формирования цивилизованных рыночных механизмов.  
 
Полагаю, что до конца 2004 г. цены на жилье возрастут в пределах 20%. Очевидно, что наиболее дорогое жилье находится в Москве. Во многом ситуация на столичном рынке искусственно раздута, этот "пузырь" может лопнуть, и тогда начнется снижение цен. Но в целом по России уменьшения цен не произойдет. Отмечу, что во всех регионах самые разные темпы строительства. В Астраханской области в 2003 г. построено 0,58 кв. м на душу населения, в Белгородской области - 0,44 кв. м, но есть регионы, где введенные площади практически нулевые.  
 
Отрадно, что и Москва, и Московская область наращивают объемы жилищного строительства. По словам первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимира Ресина, в 2004 г. столица выйдет на рубеж 5 млн. кв. м по строительству жилья. Московская область планирует в этом году построить 5,2 млн. кв. м и обойти Москву, причем не только по общему объему, но и в расчете на душу населения. Так, в 2003 г., в области было введено в эксплуатацию 0,58 кв. м на человека, а в Москве - 0,43 кв. м. Соревнование между двумя такими крупными регионами приведет к конкуренции и, следовательно, к росту объемов строительства. В этом и заключается одна из задач Федерального агентства - способствовать формированию конкурентной среды.  
 
Безопасность  
 
В средствах массовой информации часто поднимается вопрос о необходимости ликвидировать лицензирование, и по этому поводу уже есть поручение Правительства РФ. Но в таком случае законодатели должны очень четко определиться, каким образом защитить потребителя от недобросовестных игроков строительного рынка и обеспечить его безопасность.  
 
Необходимо отметить, что строительство жилья порой связано с прокладкой тоннелей, со строительством в сейсмических зонах и т. д. В России 25% населенных пунктов находится в зонах карстовых разломов, просадочных грунтов, селей, т. е. там, где необходимо повышенное внимание к безопасности зданий и сооружений. Это также и высотные здания, тоннели, нефтегазопроводы, сложные инженерные сооружения, транспортные магистрали. Граждане не должны бояться, что из-за применения некачественных материалов, недобросовестности выполнения тех или иных технологических операций, неквалифицированного персонала произойдут различного рода аварии. При этом любой способ, гарантирующий безопасность, на мой взгляд, оправдан, если он не очень сильно мешает бизнесу выполнять свою непосредственную функцию.  
 
Сегодня в России существует Главгосэкспертиза с отделениями почти во всех субъектах Российской Федерации, осуществляющая экспертизу документации строительных объектов. За истекший год усилиями Госэкспертизы сметная стоимость государственных объектов была снижена на 49 млрд. руб., что составляет четвертую часть от объема инвестиций, предусмотренного в проекте федерального бюджета на 2005 г. Причем, Госэкспертиза ни копейки государственных денег не расходует, а использует отчисления, заложенные в сметные расчеты на строительство объектов.  
 
Уверен, что государство вправе иметь организацию, которая рассматривала бы вопросы технических решений, безопасности и экономической целесообразности тех или иных объектов. Ведь трагедия, произошедшая в аквапарке "Трансвааль", случилось именно потому, что были внесены изменения в проект в обход экспертизе. Надеюсь, что будет найдена схема, позволяющая государству рационально использовать свои финансовые ресурсы и гарантировать технологически грамотные и безопасные решения по строительным объектам.  
 
Далеко не по всем объектам нужно делать экспертизу. Существует типовое проектирование. Естественно, вряд ли стоит делать экспертизу по малоэтажному строительству. Поэтому, думаю, что часть застройщиков и часть инвесторов самостоятельно должны определить, кого привлечь для этой деятельности, чтобы сэкономить свои средства, чтобы решения, которые заложены проектировщиками, были действительно этим инвесторам выгодны. Предстоит еще очень большая работа по разработке действенных схем, в том числе - с помощью рыночных механизмов