Польша

Одной из «темных лошадок» восточноевропейского рынка недвижимости является Польша. После вступления Польши в ЕС, на рынок недвижимости республики начали приходить инвесторы из многих стран Европы. Правда, несмотря на то что Польша славится старинными городами, целебными минеральными водами и лечебными грязями, действия россиян по купле-продаже жилья в этой стране нельзя назвать активными.

«К сожалению, недвижимость в Польше наиболее интересна  жителям приграничных районов нашей  страны, в особенности калининградцам, а также тем, кто имеет бизнес в этом государстве. А между тем, средняя цена 1 кв. м по стране не превышает 2 тыс. злотых (1 злотый равен 9,36 рублей)», - прокомментировал генеральный директор компании «Альмар» Мариуш Загурский.

По его  словам, наиболее дорогие объекты  недвижимости сосредоточены в Варшаве. Так, квартиру площадью 23 кв. м в центре столицы можно купить за 290 тыс. злотых (96,7 тыс. долл.), двухкомнатная квартира площадью в 36 кв. м обойдется в 360 тыс. злотых или (120 тыс. долл.), а за пятикомнатную размером 124 кв. м нужно будет отдать 670 тыс. злотых (223,4 тыс. долл.). В знаменитом Кракове цены чуть дешевле. Так, однокомнатная квартира площадью 25 кв. м будет стоить 60 тыс. долл.

Довольно  высокие для Польши цены сохраняются  на морских курортах. К примеру, в  Гданьске квартира площадью 78 квадратов в 100 м от моря продается за 263 тыс. долл. Зато на континентальных курортах страны пока еще низкие цены. В г. Августов двухкомнатную квартиру в 53,1 кв. м продают за 44,2 тыс. долл.

Процедуру приобретения недвижимости негражданами Польши регламентирует закон "О приобретении недвижимого имущества иностранцами". В соответствии с нормами данного акта, иностранный гражданин не должен получать разрешение лишь в случае приобретения квартиры или отдельно стоящей жилой недвижимости. В остальных случаях требуется разрешение Министерства внутренних дел. Землю в стране могут покупать только зарегистрированные в Польше юридические лица. Госпошлина за выдачу разрешения на совершение гражданско-правовой сделки с объектом недвижимости составляет 1000 злотых, за выдачу промессы (обещания выдачи разрешения) - 60 злотых. Коммунальные платежи не превысят 70-100 долл. в месяц

Как утверждают эксперты, ипотечный кредит в Польше получить можно, однако российские граждане предпочитают рассчитываться сразу. «Пока, по сравнению с российскими ценами на жилье, стоимость польской недвижимости кажется более чем приемлемой», - заверил М. Загурский.  

Стоимость земли  сельскохозяйственного назначения в течение 2008 года выросла в Польше в среднем на 28 процентов. Такую информацию сообщил "The Wall Street Journal Polska" - экономическое дополнение газеты "Dziennik". По мнению экспертов издания, причиной этого процесса стал рост доходов польских крестьян и доплаты, которые предоставляет ЕС сельскохозяйственной отрасли Польши, сообщил Главный финансовый сервер со cсылкой на Укринформ.

В І квартале нынешнего года стоимость гектара  пашни в Польше в среднем составляла 14,5 тыс. злотых (4,3 тыс. евро). Цены на землю больше всего выросли в Мазовецком (столичном) и Поморском воеводствах. Инвестиция в землю оказалась наиболее прибыльным размещением капитала, ведь деньги, которые хранились на банковском счете дали прирост лишь в 4 процента, а приобретение квартиры в Варшаве - 15 процентов.

Земля сельскохозяйственного  назначения быстро подорожала, ведь предложений  ее продажи немного, а спрос на участки чрезвычайно большой. Доходы фермерских хозяйств значительно выросли  благодаря росту в течение года закупочных цен пшеницы на 58 процентов, а ржи - на 60 процентов. Производители сельскохозяйственной продукции стремятся наращивать объемы производства и увеличивать площади своих хозяйств.

Эксперты  считают, что стоимость земли  в Польше и впредь будет расти, ведь в странах "старой" Европы гектар сельхозугодий стоит значительно больше, чем в РП. Исключение составляет только Великопольское воеводство, где цена гектара пашни составляет 9 тыс. 290 евро, хотя в соседней Германии за почву такой площади нужно отдать 8 тыс.900 евро

. Зарегистрированное в Польше предприятие получает статус юридического лица. Сведения о предприятии заносится в Реестр хозяйствующих субъектов при Национальном судебном реестре соответствующего отделения Экономического суда, согласно юридическому адресу предприятия.  
 
Иностранные инвесторы могут образовать следующие виды коммерческих предприятий: 
• Коммандитное товарищество (Spolka komandytowa); 
• Товарищество с ограниченной ответственностью (Spolka z ograniczona odpowiedzialnoscia – Sp. z o.o.); 
• Акционерное общество (Spolka Akcyjna – SA).  
 
Помимо того, иностранные юридические и физические лица могут открывать филиалы, представительства, создавать товарищества и действовать как самостоятельные единицы. Однако для этого им необходимо получить от соответствующего консульства РП документ, подтверждающий, что законодательство страны происхождения разрешает польским гражданам и предприятиям подобную деятельность на своей территории. В практике получить такой документ может быть несколько затруднительно из-за различий в юридических порядках, существующих в разных государствах. 
Зарегистрированные в Польше иностранные предприятия последовательно рассматриваются законодательством как аналогичные польские. 
Иностранные инвесторы могут получать или приобретать акции уже существующих в Польше предприятий. Акции могут приобретаться на открытых торгах, на Фондовой бирже или, если предприятие не котируется на бирже, путем индивидуальных торгов с имеющимися владельцами.  
Закон о хозяйственной деятельности перечисляет ряд областей, таких как добыча ископаемых, авиатранспорт, торговля оружием и взрывчатыми веществами и проч., где коммерческая деятельность может предприниматься лишь на основании полученной лицензии. Такие лицензии выдаются на срок не менее двух и не более пятидесяти лет. Кроме того, некоторые виды деятельности требуют земельных или других разрешений, предусмотренных законодательством.  
 
Новый закон изменил подход к вопросу о лицензиях и разрешениях. Во многих случаях, в которых предшествующее законодательство предусматривало обязательное получение решения соответствующего органа, теперь это сведено к чисто технической процедуре.  
Новый закон ставит положительное решение вопроса о разрешении единственно в зависимость от представления законодательно определенного комплекта документов. Тем самым исключается предвзятость в принятии решения о возможности заниматься тем или иным видом коммерческой деятельности. В числе прочих, сказанное относится к табачному производству, услугам частных детективов, курьерской службе, таможенных агентств и туристских организаций. Новый закон совершенно исключает вмешательство в такие области предпринимательской деятельности, как промышленная переработка, оборот цветных металлов и рыночные услуги.  
Не существует особых требований по минимальному взносу иностранной стороны (действуют общие требования к предприятиям по минимальному акционерному капиталу). Нет и особых предписаний по минимальному либо максимальному процентному соотношению иностранного участия в активах предприятия. Можно также создать предприятия со 100-процентным иностранным участием. Однако в отдельных случаях предприятию может быть запрешена предпринимательска деятельность определенного вида, если доля иностранного капитала превышает определенный предел (например, такой предел установлен для теле- и радиовещательных компаний).  
 
Согласно польскому Кодексу коммерческих предприятий, действуют следующие требования к минимальному уставному капиталу:  
• для товариществ с ограниченной ответственностью – 50 тыс. злотых (около 12,5 тыс. долл. США), вносится полностью при образовании предприятия; минимальная стоимость каждой акции – 500 злотых, а минимум основателей – один человек;  
• для акционерного общества – 500 тыс. злотых (около 125 тыс. долл. США); по меньшей мере 25 % наличного капитала должно быть внесено при образовании предприятия; минимальная номинальная стоимость каждой акции – 1 злотый, минимум акционеров – один человек. 
 
 

Покупка-продажа бизнеса  в целом представляется привлекательной  для обеих сторон, поскольку:

• В случае продажи действующего бизнеса по частям стоимость отдельных активов может быть гораздо меньше, чем стоимость бизнеса в целом.
• При покупке работающего бизнеса вложение средств сразу обеспечивает встречные денежные потоки. Покупателю необходимо лишь оптимизировать их (например, снизив издержки) или умножить их (увеличив продажи). По статистике, 80% вновь основанных компаний не доживает до третьего года. Если приобрести фирму, которая функционирует на рынке более четырех лет, то риск потери компании уменьшается.
• Покупка действующей компанией поставщика или клиента позволяет расширить контроль над технологической цепочкой.
• Кроме того, под работающее предприятие легче получить финансирование, чем под бизнес-план нового проекта.

Какую компанию купить?

Для продажи компании у ее владельца существуют причины, которые можно сгруппировать  следующим образом:

• данный бизнес перестал приносить достаточную прибыль; в отрасли наблюдаются спад и снижение деловой активности; компания находится под угрозой банкротства; слабый менеджмент; фирма замешана в криминальных аферах;
• владелец расчитывает заняться каким-либо другим бизнесом или диверсифицировать свою деятельность; владелец намерен отойти от дел по личным мотивам; у него не хватает средств для развития компании.

Очевидно, что покупка  компании целесообразна именно тогда, когда владелец фирмы руководствуется  соображениями, входящими во вторую группу.

При покупке компании сразу же возникают вопросы, насколько  это выгодно, управляемо, насколько вообще живо, нет ли подвоха, справедлива ли цена, какие могут быть последствия юридические, финансовые и т.п., почему вообще этот бизнес продается. Пока на эти вопросы потенциальный покупатель не получит детальных ответов, приобретение бизнеса вряд ли разумно.

Существует несколько  моментов, которые следует принять  во внимание при выборе компании как  объекта вложения средств:

Рост, который наблюдается  в той или иной отрасли, еще не свидетельствует  о том, что нужно  приобретать в  этой отрасли бизнес. Если поступает много предложений на продажу фирм в той или иной отрасли, это означает, что либо в этой отрасли наблюдается спад, либо конкуренция среди компаний слишком сильна. Как только покупатели узнают о привлекательности и прибыльности какой-то отрасли, сразу же туда устремляются толпы инвесторов, появляются новые предприятия. В итоге конкуренция растет, рынок переполняется. Например, как только инвесторы узнали о видеопрокатах как прибыльном бизнесе, за несколько месяцев на каждом углу появились видеопрокаты. Естественно, конкуренция стала большой, и прибыли владельцев упали. Но предложений о продаже видеопрокатов пока немного, следовательно, бизнес там пока идет неплохо.

Концепция ресторана  или бара через определенный промежуток времени устаревает. Поэтому, если приобретаемая точка общепита существует уже 4–5 лет, покупателю стоит задуматься, какие принципиальные стороны имиджа ресторана требуется изменить.

Кроме спадов и подъемов, следует учитывать территориальный  фактор. Деревообрабатывающие фирмы, одно время во множестве расплодившиеся в Подмосковье, получили преимущество на рынке благодаря современному импортному оборудованию. Однако компании, расположенные возле источников сырья, постепенно переоснастились и за счет меньших расходов на транспортировку получают большую прибыль.

Приобретать бизнес лучше там, где есть свободный  рынок сырья и  сбыта. Если предприниматель, посторонний для московского рынка бензозаправок, покупает АЗС, то бензин ему будут отпускать по высоким ценам. Приобрести фирму, которая занимается автоперевозками на микроавтобусах в Москве или Подмосковье, тоже непросто — транспортные лицензии распределяются на тендерах с заранее определенным кругом участников. Значит, если покупатель не имеет возможности свободно приобретать сырье и реализовывать продукцию компании, которую он хочет приобрести, то вряд ли бизнес будет успешным.

Практика фирм, оказывающих  консалтинговые услуги при покупке  бизнеса, подтверждает это. Клиенты  интересуются приобретением АЗС, транспортных и строительных компаний всего в 2–3% случаев.

Чем сложнее приобретаемый  бизнес, тем меньше в нем конкурентов. На вопрос сотрудников консалтинговых фирм: «Какого рода компанию вы хотели бы приобрести?» потенциальные покупатели очень часто отвечают, что их интересует магазин или бар, а от производственных предприятий отказываются, мотивируя это сложностью технологических процессов. Приобрести магазин или кафе или поставить контейнер на вещевом рынке кажется гораздо проще, чем купить компанию, которая занимается производством. Поэтому, как только на более-менее проходном месте в Москве расчищается свободная территория, ее тут же заполняют торговые павильоны. Опять же создавая друг другу повышенную конкуренцию.

Чем меньше размеры компании, тем прибыльнее может  быть ее деятельность. Сейчас в малом и среднем бизнесе считается нормой 5–10% доходности в месяц. Небольшим предприятием легче управлять, его хозяйственная деятельность более прозрачна, значит, потенциальный инвестор лучше ее изучит перед покупкой. К примеру, в последнее время наблюдается высокая рентабельность (до 125%) в небольших салонах связи из-за рекордного роста объемов продаж сотовых телефонов.

Наиболее  выгодные объекты  покупки бизнеса  — фирмы, где стоимость  материальных активов  гораздо меньше, чем  выручка. Бизнес, который основан на «мозгах» (аудиторские, консалтинговые компании, конструкторские бюро и т.д.), требует сравнительно малых капиталовложений. Однако отдача от него достаточно велика. Кстати, такой бизнес и продается гораздо реже, чем производственный и тем более торговый. При грамотном, последовательном подходе к поиску и выбору приобретаемой компании инвестиции в консалтинговые услуги обладают почти самой высокой доходностью (в расчете на единицу вложенного капитала) при едва ли не самых низких рисках по сравнению с другими видами инвестиций. Это происходит потому, что в подавляющем большинстве российских компаний система управления бизнесом столь далека от совершенства (т.е. от максимальной эффективности), что высокопрофессиональный и «свежий» взгляд опытных и компетентных консультантов очень быстро отыскивает как сами слабые места (точнее, их причины), так и определяет эффективные способы их устранения. В результате даже довольно значительные инвестиции в консалтинговые услуги (а услуги высокопрофессиональных консультантов недешевы, т.к. дают высокую отдачу), окупаются достаточно быстро и приносят весьма значительный доход в расчете на единицу вложенного капитала. При этом опытные консультанты обладают и довольно внушительным послужным списком, и навыками в структурировании консалтинговых проектов, обеспечивающих минимизацию рисков для обеих сторон (консультанта и клиента).

Покупка бизнеса (например, готового сокового завода по иностранной лицензии) имеет смысл, если носит характер принципиально нового для рынка бизнеса. Того, чего нет у конкурентов. В противном случае лучше найти способ приобрести уже действующее на рынке предприятие со сформированным рынком сбыта. Если вы приобретаете новое производство вместо аналогичного действующего, то у вас уже есть, как минимум, один конкурент в его лице.

Кстати, по поводу перспектив покупки пивных компаний заметим, что  если в Германии и Нидерландах  потребление пива падает на 3–4% в  год, а рентабельность в 6–7% считается  выдающимся достижением, то в нашей  стране норма прибыли в среднем составляет 15–20%, а у отдельных компаний, например у «Очаково», она зашкаливает за 40%. Впрочем, как утверждают эксперты, с каждым годом темпы потребления пива в России будут сокращаться на 3,5–4%. Переломным станет 2005 г., когда рынок, достигнув емкости в 1 млрд. дал, насытится и перестанет расти. Из этого следует, что покупка пивного завода пока что выгодна, но эта выгода медленно тает, как пена в пивной кружке.