В 2003 году налоговая служба посчитала, что  деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение  дохода от использования имущества. С этого момента появилась правовая лазейка уменьшить налог на доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Регистрируясь в виде индивидуального предпринимателя, владелец квартиры вправе указывать, сдачу имущества в аренду основным видом своей деятельности. Более того, согласно статьям 346.12, 346.13 Налогового кодекса РФ индивидуальный предприниматель вправе пользоваться упрощенной системой налогообложения, что позволяет, используя "доходную" схему платить 6 % налога с полученных сумм. Все что нужно вести для отчетности, это Книгу доходов. Из получаемых сумм в качестве платежей за аренду, 6% остаются на расчетном счете, и раз в квартал необходимо платить накопленную сумму в бюджет. Раз в год также необходимо перечислить 1800 рублей сбора в Пенсионный фонд и предоставить в налоговую инспекцию Книгу продаж, в которой вы раз в месяц делается запись с суммой полученного дохода. Это стоит в среднем 1500 рублей в месяц.

Налоговые вычеты ипотеки

Согласно  Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный  налоговый вычет в сумме, израсходованной  на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. Вычет предоставляется  при условии, что гражданин имеет  доходы, облагаемые подоходным налогом  по ставке 13%. При этом налоговый  вычет включает сумму, потраченную  на покупку (строительство), и сумму  процентов по ипотечному кредиту.

При строительстве  или покупке жилого дома в налоговый  вычет могут включаться: расходы  на приобретение дома (в том числе  недостроенного), расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных материалов и оплату работ по строительству  и отделке, расходы на подключение  к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения.

При покупке  квартиры в налоговый вычет могут  включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в  строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие  к вычету расходов на достройку и  отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано  приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее  эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как  налоговый вычет, законодательством  не ограничена.

Для получения  имущественного налогового вычета следует  написать заявление и приложить  к нему:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
• договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
• акт приема-передачи квартиры;
• платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам,расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы);
• кредитный договор.

Следует иметь ввиду, что без документов, подтверждающих право собственности  на жилье, получение налогового вычета невозможно. То есть, если приобретается  квартира в строящемся доме, то для получения налогового вычета необходимо дождаться момента, когда на руках окажется свидетельство о собственности или акт приема-передачи. Кроме того, для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа.

Подготовленный  пакет документов предоставляется  вместе с налоговой декларацией  в налоговые органы по месту прописки. Налоговый инспектор рассматривает  декларацию в срок до 3 месяцев, и  даёт ответ о возможности получения  налогового вычета. Если ответ положительный, то необходимо написать заявление, в  котором указать номер личного  банковского счета, на который должна быть перечислена сумма вычета. В  течение месяца налоговые органы осуществляют платеж по указанному заявлению.

Либо  можно подать заявление на налоговый  вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом  органе документ, подтверждающий право  на имущественный налоговый вычет, - уведомление, в котором указывается  наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы, реализуя таким образом право сотрудника на получение налогового вычета. Правда, если работник предполагает сменить  место работы, то надо иметь ввиду, что уведомление выдается налоговым  органом на текущий налоговый  период (год) только один раз. То есть после  перехода на новую работу, остаток  подоходного налога за текущий год  можно будет получить только через  налоговую инспекцию. С началом  нового года для получения вычета у работодателя необходимо опять  брать уведомление в налоговой  инспекции.

Налоговый вычет по ипотечным процентам  предоставляется по мере их уплаты банку. Для получения вычета по процентам  необходимо ежегодно подавать в налоговый  орган весь пакет документов до полного  исчерпания причитающейся суммы  вычета.

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет  нет. Если квартира была приобретена  более 3 лет назад, то вычет можно  получить с доходов, полученных за последние  прошедшие три года, подав в  налоговую инспекцию декларации за эти периоды.

Если  годовая сумма зарплаты не покрывает  сумму причитающихся налоговых  вычетов, то их можно перенести на следующий год.

Имущественный налоговый вычет, связанный с  приобретением жилья, предоставляется  только однажды в жизни. При этом право на налоговый вычет не возникает, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми лицами - родственниками (понятие «родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т.п.

Если  ипотечное жилье приобретается  в собственность нескольких лиц (например, супругов), то сумма налогового вычета делится между собственниками в зависимости от того, как оформлено  жилье – в общую совместную собственность или в долевую  собственность. Если собственность  совместная, то и налоговый вычет  полагается один на всех собственников, по умолчанию - в равных долях. Перераспределить доли вычета можно заявлением в налоговый  орган, вплоть до того, что любой  из собственников может получить вычет в полном объеме на себя. Например, если один из супругов имеет большие "белые" доходы, а другой супруг доходов не имеет (или они "серые"), то целесообразно оформить заявление  о том, что всю сумму налогового вычета будет получать супруг с высокими доходами с целью более быстрого получения имущественного вычета. При  этом оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет, и  ни один из них не сможет использовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома – такова позиция, озвученная в нормативных  актах Минфина. Но практикующие юристы придерживаются иной точки зрения –  они считают, что супруг, передавший свою долю вычета на 100% другому супругу, сохраняет за собой право вычета, которое может быть им использовано при покупке другого жилья. Вероятно, что на сегодняшний день существует такая практика, и конкретные условия  следует уточнять в налоговых  органах на местах.

Если  жилье оформлено в долевую  собственность, то вычет должен получать каждый собственник самостоятельно и в размере, пропорциональном своей  доле. Например, если квартира оформлена  по ½ доли на каждого из супругов, то каждый из них имеет право на имущественный вычет с ½ стоимости  жилья (но не более 1 000 000 рублей) и ½  процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Передать свое право на вычет в  случае долевой собственности нельзя. Если какая-то доля собственности оформлена  на несовершеннолетнего ребенка, то с этой доли получить налоговый вычет  сможет только сам ребенок по достижении им совершеннолетия и при условии  получения им собственных доходов. На сегодняшний день существует постановление  Конституционного Суда, предусматривающее  возможность получения родителями вычета за долю несовершеннолетнего  ребенка. Но в налоговых инспекциях нет утвержденной процедуры для  такого случая, и, как правило, родителям  приходится снова и снова подавать в суд, чтобы получить вычет за ребенка. Ссылаться при этом следует  на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 г. N 5-П г. Москва "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой".

И при  долевой и при совместной собственности  любой из собственников может  воспользоваться своим правом на вычет в размере причитающейся  ему доли, или воздержаться от этого, сохраняя право вычета на случай приобретения другой недвижимости.

Важно помнить, что для получения налогового вычета по ипотечным процентам необходимо, чтобы платежные документы были оформлены на того собственника, который  оформляет на себя вычет. Либо от получателя налогового вычета должна быть оформлена  доверенность на того собственника, который  реально осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Причем доверенность должна быть оформлена в письменной форме до момента внесения денег. 

Пример  расчета налогового вычета при ипотеке

Приобретается квартира стоимостью 4 400 000 рублей.  
Оплачивается за счет кредита – 2 200 000 рублей.  
Срок Кредита - 10 лет.  
Итоговая сумма процентов по кредиту - 1 100 000 рублей.  
Сумма, на которую можно получить налоговый вычет - 3 100 000 рублей (2 000 000 руб. – максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 100 000 руб. - полная сумма процентов).  
Сумма налогового вычета – 403 000 рублей (13% от 3 100 000 руб.).  
При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно, не зависимо от того, из каких средств (собственых или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму подоходного налога, из которого и осуществляется вычет. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 10 лет кредитования.  
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимое  имущество – это один из важнейших  объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования  которого,  явился переход от закрепления  в законодательстве исключительной государственной собственности  к легальному признанию множественности  форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно  произошел переход от абсолютного  юридического запрета операций с  недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов  разрешенных операций. Широко развивающийся  рынок недвижимости служит гарантией  реализации основного конституционного права граждан – права частной  собственности, права иметь имущество  в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими  лицами.

Изучение  основ гражданского права и экономической  сущности правовых норм в области  недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий  и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться  в огромном массиве правовых актов  и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях  с различными субъектами хозяйствования.

В своей  работе я рассмотрела налогообложение  основных операций/сделок с недвижимостью  – это купля-продажа, дарение, наследование, аренда, ипотека. Следует отметить, что для каждой операции существуют различные нюансы в законодательстве, которые, не имея юридического образования  или опыта работы в сфере рынка  недвижимости, полноценно описать очень  сложно. Тем немее, я приложила  усилия, чтобы описать налогообложение  по самым популярным операциям с  недвижимостью в нашей стране. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы:

1. Н.Левадная  “Рынок недвижимости в Российской  Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

2.  Д.Хамин,  Д.Юрков “Рынок недвижимости  глазами риэлторов”  // Экономика  и жизнь ; № 3, 1997г.

3.  А.Лозебо  “О правах собственности на  недвижимое имущество”  // Экономическая  газета; № 4, 1996г. 

4. В.Кузьмин  “Предвыборный рынок” // Эксперт;  № 23, 1996г.

5. Козырь О. "Понятие  недвижимого имущества" // "Закон",1999 г. № 4.