Зарубежный опыт реформирования ЖКХ

Зарубежный  опыт

реформирования  ЖКХ 

(или  конкретно рынка 

жилья)

.1 Восточная и  Центральная Европа

Проблема низкого  качества жилищных услуг не нова. С  ней столкнулись 

все страны на постсоветском  пространстве и в Восточной Европе.

Если взять опыт западных стран – Польши, Венгрии, – они осуществили 

реформы, в том  числе в ЖКХ, не только за счет государственных  средств.

Около 25–30% были предоставлены  государством, а все остальное  – при-

влеченные средства. Это средства частные – или  национальные, или ино-

странные, европейские  кредиты. Но сначала была создана  нормальная ин-

фраструктура, созданы благоприятные условия для того, чтобы пришел ин-

вестор. Нигде в Европе нет кредитной ставки 17–18%, которая сейчас уста-

новлена в Украине. В развитых странах – это 3–5%.

Целью реформирования ЖКХ Восточной Германии было создание рынка 

жилищных и коммунальных услуг с наличием конкуренции  в различных

сферах хозяйства. [5]

Основой реформы  стало построение системы эффективного муниципаль-

ного самоуправления. Для этого были проведены:

демонополизация и  акционирование поставщиков услуг;

модернизация коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда;

усовершенствование  ценообразования для покрытия существую-

щих затрат.

Демонополизация и  акционирование предприятий

На базе государственных  предприятий были созданы так  называемые го-

родские и коммунальные компании (Stadtwerke) в форме акционерных об-

ществ. Собственность таких компаний была смешанной, и они специали-

зировались на предоставлении полного спектра услуг: электроэнергии, те-

плоэнергии и газа.

Кроме того, для достижения успеха в конкурентной обстановке городским

коммунальным компаниям  было недостаточно только поставлять ресурсы 

и взимать плату  за их потребление. Возникла необходимость  обеспечивать

потребителей рядом  дополнительных услуг. Появился новый  термин – 

«многосторонние коммунальные услуги» (multi-utility). Результатом ста-

ла более агрессивная и творческая деловая политика. Например, помимо

своего основного  вида деятельности, городские коммунальные компании

включают в свои пакеты многосторонних услуг уборку придомовых терри-

торий, вывоз мусора и утилизацию отходов, обслуживание внутридомовой

инфраструктуры, управление оборудованием, телекоммуникации.

Такие организации  имеют холдинговую структуру, распределенную по ви-

дам деятельности, что  позволяет осуществлять финансирование менее раз-

витых или социально  значимых направлений за счет более  успешных.

Приватизация жилищного  фонда

После объединения  Восточной и Западной Германии особое внимание

было уделено приватизации муниципального и государственного жилищ-

ного фонда. В отличие от Украины и России, приватизация осуществлялась

путем продажи государственного и муниципального жилья. Бесплатной

приватизации не проводилось.

Приватизация жилищного  фонда была направлена на:

создание индивидуальной частной собственности;

мобилизацию частной  инициативы и ответственности;

привлечение средств для содержания, ремонта и модернизации

жилья.

В Германии ОСМД есть в каждом доме, но домами управляют  специальные 

управляющие компании.

Совершенствование ценообразования и модернизация инфраструктуры

В целях совершенствования  ценообразования прежде всего необходимо

было проработать  схемы, которые позволяли покрывать  текущие затраты 

в среднесрочной  перспективе.

Для этого первым шагом явился отказ от предоставления социальной по-

мощи населению  через коммунальные предприятия  и переход к адресному

субсидированию. Субсидии предоставлялись малообеспеченным семьям в

зависимости от получаемых ими доходов.

В результате освободившиеся бюджетные средства были направлены в ка-

честве инвестиций в модернизацию сетей и оборудования. Средства выделялись путем предоставления грантов и кредитов под низкие проценты.

Кредиты, направленные на модернизацию жилищного фонда, предостав-

лялись как федеральным правительством Германии, муниципальными об-

разованиями, поставщиками энергоресурсов, так и Европейским Сообще-

ством.

Также необходимо отметить значительный рост стоимости услуг  и одно-

временно переход  к расчету за предоставленные  услуги согласно их фак-

тическому потреблению. Это привело к экономии ресурсов населением и

их индивидуальному  потреблению.

.2 Страны Балтии

В странах Балтии в ОСМД – 98% жилья.

В Эстонии земля  и прилегающая к дому территория передаются ОСМД и 

только ему. [4] И  люди поняли, что если они не создадут объединение, на

баланс которого возьмут землю и прилегающую территорию, то завтра мо-

жет прийти инвестор и попросту отселить всех куда-нибудь, потому что

он считает целесообразным на этом месте построить, скажем, офисный 

центр.

В Латвии управление многоквартирными домами осуществляется на осно-

вании Закона о квартирной собственности, которая возникает только в

многоквартирных домах [3].

Под квартирной собственностью понимается внутренний объем квартиры,

включая перегородки, окна, двери, отключаемые части коммуникаций. К 

общей собственности  относятся наружные стены, перекрытия, помеще-

ния общего пользования, неразрывные коммуникации, оборудование об-

щего пользования, прилегающий земельный участок. Общая собствен-

ность является неделимой, и любые изменения размеров или назначения

общей собственности  возможны только при стопроцентном  согласии соб-

ственников.

Право собственности  закрепляется в земельной книге, одновременно фик-

сируется размер квартирной собственности и пропорциональная ей часть

общей собственности.

Закон определяет порядок  действий собственников при выборе способа 

управления домом. Он обязывает собственника гасить все  необходимые 

издержки, связанные  с содержанием и ремонтом общей  части имущества,

а также стоимость  коммунальных услуг в бесспорном порядке, независимо

от того, является он членом общества или нет, заключил договор с управ-

ляющей компанией или нет.

Вопрос о форме  управления домом решает собрание собственников  квар-

тир – 50%+1 голос.

Формы управления существуют с созданием юридического лица (коопе-

ративное общество собственников квартир, товарищество собственников

квартир) и без  создания юридического лица (заключение коллективного 

или индивидуальных договоров-поручений с физическим или юридиче-

ским лицом об осуществлении управления и обслуживания дома).

Управляющие компании, в т.ч. кооперативы, не являются собственниками

домов и квартир.

Налог на добавленную  стоимость (НДС) не применяется в  кооперативах

при оказании услуг  своим членам, в остальных случаях  – если между соб-

ственником и управляющей организацией заключен договор на обслужи-

вание. Налог на прибыль не применяется к доходам жилищных кооперати-

вов и товариществ.

Решение о размере  необходимых издержек при различных  формах управ-

ления принимается в жилищном кооперативе или товариществе собствен-

ников на собрании простым большинством голосов (нет обязательного тре-

бования к собственнику квартиры быть членом общества)

Единственным источником покрытия издержек на содержание и  ремонт

общей части собственности и коммунальные услуги являются платежи

собственника в  соответствии с решениями собрания и счетами поставщи-

ков коммунальных услуг.

Все собственники квартир, независимо от материального положения, име-

ют равные права  и одинаковую ответственность (социально  незащищен-

ные группы получают адресную помощь по социальным программам го-

сударства и самоуправлений)

Принята государственная  программа поддержки реновации  многоквар-

тирных домов на 2007–2010 годы. Для получения беззалогового кредита на

реновацию многоквартирного дома необходимо согласие 2/3 собственни-

ков квартир. Кредит выдается под будущие платежи.