Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости

  Р= ЧОД / цена продажи

  Определенная  таким образом ставка капитализации  называется общей.

  Следует сказать, что для более точного  вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).

  Вышеупомянутый  мультипликатор получается путем деления  цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:

  M= Цена продаж / ЧОД

  откуда

  Со = ЧОД х М

  М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем  текущий или прогнозируемый доход.

  Метод кумулятивного построения (метод суммирования)

  Этот  метод определения ставки капитализации  делит ее на составные части. Двумя  основными компонентами ставки капитализации  являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

  Процентную  ставку разбивают на несколько составляющих: 
1. Безрисковую ставку. 
2. Ставку на дополнительный риск. 
3. Компенсацию на низкую ликвидность. 
4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент. 
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

  Безрисковая ставка

  Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

  Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. 
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

  Ставка за дополнительный риск

  Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень  риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест-проекту.

  Компенсация за низкую ликвидность

  Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна  по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

  Компенсация за инвестиционный менеджмент

  Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением  недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

  Ставка возмещения капитала

  Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном  интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость. 
Следует сказать, что значения составляющих общей ставки капитализации для различных видов недвижимости неодинаковы.

  Метод связанных инвестиций.

  Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и  собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

  Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

  Кредиторы должны предусматривать получение  конкурентной Процентной ставки, соизмеримой  с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе Периодических амортизационных выплат. 
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.

  Ставка  капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и  рассчитывается следующим образом:

  R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды

  Если  ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения  платежей на их частоту (месяц, квартал).

  Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга  и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

  Ставка, используемая для капитализации  дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный  капитал (Re) и определяется следующим  образом:

  Rc= денежные поступления до вычета  налогов / сумма вложенных собственных средств

  Rc является не просто нормой  прибыли на капитал, а сочетает  в себе норму прибыли на  капитал и возврат вложенного  капитала.

  Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять  определенному уровню ипотечной  постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

  Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях  в недвижимость равна:

  Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости

  Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.

  Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и  ставка капитализации дохода на собственный  капитал, то общая ставка капитализации  будет равна:

  R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.).

  Типичные  сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:

  Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала

  Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)

  Существует  мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность  периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение  стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.

  Формула Элвуда, разработанная для расчета  общей ставки капитализации, имеет  следующий вид:

  R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),

  где R - общая ставка капитализации; 
Rс - ставка дохода на собственный капитал; 
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале); 
С - ипотечный коэффициент; 
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; 
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; 
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

  Ипотечный коэффициент может быть рассчитан  по формуле:

  С = Y + P(SFF) - Rs,

  где Р - часть ипотечного кредита, которая  будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода; 
Ps - ипотечная постоянная. 
 
Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

  Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен  в виде следующего алгоритма:

  1. Сбор необходимой информации  об оцениваемом имуществе:

  а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал  представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает  получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). 
Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

  б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая  доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость. 
Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.

  в) Определение типичности условий  ипотечного кредита и ставки процента по нему. 
Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.

  г) Типичный период владения (горизонт расчета). 
Несмотря на то, что некоторые инвесторы приобретают имущество не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.

  д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости  имущества за прогнозируемый период владения. 
Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал).

  е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда. Информация для выбора таблиц: 
- прогнозируемый срок амортизации (погашения); 
- прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту; 
- прогнозируемый период владения.

  ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том же разделе  таблицы С). Фактор фонда погашения  можно найти также в таблице  шести функций денег.

  з) Расчет общей ставки капитализации:

  R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)

  Учет  возмещения капитальных затрат в  коэффициенте капитализации

  Как уже говорилось ранее, коэффициент  капитализации применительно к  недвижимости включает в себя доход  на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление  которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

  В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

  В случае, если прогнозируется изменение  стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации возмещения капитала.