Аренда. Рынок аренды нежилых помещений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2005  
Содержание  
Введение  
1Понятие и функции аренды  
2Виды и формы аренды  
3Экономический механизм аренды недвижимости  
3.1Арендная плата: состав и функции  
3.2Виды и формы арендных платежей  
4Аренда коммерческих помещений  
41Методика расчета арендной платы за коммерческие помещения  
4.2Анализ рынка аренды коммерческих помещений в г.Москве  
4.3Анализ основных сегментов рынка аренды коммерческих помещений в г. Москве  
Заключение  
Список использованной литературы  
3  
4 8 11  
13  
14  
16  
18  
20  
21  
24  
25  
26  
Введение  
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.  
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).  
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.  
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.  
Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры. С 1950-х годов развитие аренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер. В 1987 г. общая стоимость сданного в аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти на 7% ежегодно.  
Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами. Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.  
Демократизация экономических отношений в современной России началась в 1989г. с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере. Аренда по своей сути затрагивает базисные отношения общества и в своем развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Она более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных и общественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средств производства, труда от капитала, исполнительных функций от управленческих.  
Обладающие богатым воображением деловые люди на протяжении жизни многих поколений продолжали совершенствовать изначально немудреную форму аренды. Свойство простоты у нее сохранилось, однако эксперты обнаружили, что аренда приобрела поразительную гибкость. Постоянно порождаются новые выигрышные для обеих сторон моменты, благодаря которым предприниматели, подобные вам, могут с умом воспользоваться появляющимися возможностями для роста.  
Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.  
Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.  
В данной курсовой работе мы выясним в чем сущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы. Мы узнаем, что делает аренду столь необходимой для стабилизации и развития экономики страны.  
Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в области аренды нежилых помещений. Последовательно реализованный принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить объективное представление о характере арендных отношений, выделить главные факторы, рассмотрение сущности арендной платы нежилых помещений. 1. Понятие и функции аренды  
В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.  
Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.  
Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему? Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.  
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.  
В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. Более наглядно это можно увидеть на схемах (см. схемы 1, 2 и 3).  
Схема № 1 «Система аренда недвижимости»  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.  
Ошибочна также подмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получение дохода и приобретаемые средства производства.  
Схема № 2 «Понятие и функции аренды недвижимости»  
Аренда – это наем не работников, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности (см. таблицу № 1).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Аренда недвижимости в Санкт-Петербурге

Аренда недвижимости всегда остается самым актуальным вопросом для любого бизнеса. Это объясняется  тем, что приобретение недвижимости не всегда может быть целесообразным, поэтому большая часть торговых площадей, офисных, складских и промышленных помещений являются арендованными. Рынок аренды недвижимости имеет  не достаточное количество предложений, чтобы удовлетворить спрос по аренде коммерческой недвижимости. Однако сегодня можно заметить сильные  изменения на рынке аренды недвижимости в Санкт-Петербурге. Сегодня широко развивается строительство бизнес-центров различного уровня, которыми предлагается аренда коммерческой недвижимости. Достаточно развита аренда недвижимости без посредников, так как существуют строительные компании, которые занимаются строительством с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости в Петербурге.

Наибольшим спросом  пользуется аренда коммерческой недвижимости Петербурга или аренда офисных помещений.