Жизненный цикл на примере жилого дома

1) ведение технической, финансовой  и иной документации на находящиеся  в управлении строения и объекты  инфраструктуры;

 

2) мониторинг состояния  жилищного фонда, организация технических  осмотров зданий и других объектов;

 

3) составление и учет  паспортов и актов готовности  каждого дома к эксплуатации  в зимних условиях;

 

4) организация выполнения  работ по обслуживанию, текущему  и капитальному ремонту с учетом  состояния объектов и объема  финансовых средств для их  осуществления;

 

5) заключение договоров  с исполнителями жилищно-коммунальных  услуг;

 

6) систематический контроль  и оценка соответствия фактического  качества обслуживания установленному  нормативами и параметрам, предусмотренным  в договоре;

 

7) применение штрафных  санкций к организациям, предоставляющим  услуги, в случае нарушения ими  договорных обязательств;

 

8) ведение финансовых  операций;

 

9) организация сбора платежей  за жилищно-коммунальные услуги  от нанимателей;

 

10) взыскание в установленном  порядке задолженности по оплате  жилищно-коммунальных услуг;

 

11) разработка и реализация  предложений по эффективному  использованию нежилых помещений  и земельных участков с целью  привлечения дополнительных финансовых  ресурсов;

 

12) организация профилактического  технического обслуживания и  ремонтных работ, за счет которых  снижается частота и степень  сложности аварий и продлевается  срок службы как основных элементов, так и всего здания в целом;

 

13) организация уборки  мест общего пользования, придомовых  территорий;

 

14) организация благоустройства  придомовой территории;

 

15) организация сбора и  вывоз твердых, жидких бытовых  отходов;

 

16) осуществление мероприятий  по подготовке жилищного фонда  и других объектов инфраструктуры  к сезонной эксплуатации;

 

17) организация устранения  аварийных ситуаций в многоквартирном  доме;

 

18) организация удовлетворения  заявок жителей на устранение  различных неисправностей;

 

19) организация эксплуатации  и контроля за использованием  общего имущества в многоквартирном  доме;

 

20) учет и контроль качества  и объемов предоставляемых коммунальных  услуг и выполняемых работ;

 

21) реализация мероприятий  ресурсосбережения;

 

22) другие функции, определяемые  в соответствии с действующим  законодательством, действующими нормами  и правилами, предусмотренные уставом  соответствующей организации либо  договором.

5. Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный цикл имущественного комплекса:

1. Формирование имущественного  комплекса (нормативное оформление  результатов сделок с объектами  недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставной  капитал, аренда, лизинг, и т. д.).

2. Развитие имущественного  комплекса (новое строительство, прием  на баланс).

3. Адаптация имущественного  комплекса обеспечивается за  счет реализации различных инвестиционных  проектов и проектов развития, гибкой аренды, причем как в  части получения так и временной  сдачи в аренду объектов недвижимости. На этих стадиях существенное  место занимают эксплуатация, ремонт  и обслуживание объектов недвижимости, а также страхование, амортизационная  политика, взаимодействие с системами  бухгалтерского учета и налогообложения имущества. Эта стадия может включать сделки по продаже некоторых объектов недвижимости.

4.      Ликвидация имущественного комплекса — это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности, с точки зрения владельца, повторяется многократно с каждым новым владельцем вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий — материальной (физической), правовой (юридической) и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.6).

Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл жилого дома подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни

Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2.      Типичный  срок физической жизни — период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

 

3.      Время жизни — отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1.   Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

2.   Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3.   Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

 

 Продолжительность  физического срока  жизни жилого дома (кроме земли), экономический и эффективный  возраст  зависит  от износа — процесса   имеющего силу законов природы. Существуют три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический)

Физический износ — это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. Различают — устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект  недвижимости не подлежит восстановлению. Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода). Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта  недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).

 

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики жилого дома и других технических устройств. Во-вторых, с возрастом у жилого дома увеличивается частота его ремонтзамедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный (функциональный) износ — это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств жилого дома, которое обусловлено несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т. д. В отечественной практике  именуется моральным износом.

Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ — это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т. д. и соответственно дешевле. Технологический износ — это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым.

Например, можно устранить неисправности водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, восстановить встроенные шкафы, покрытие пола и пр. Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устранимых дефектов.Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.

Список литературы

1. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ
2. А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. Реконструкция жилых зданий.. Москва 2008
3. ФЗ от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»
4. Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»
5. Распоряжение Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р «О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона „Технический регламент о безопасности зданий и сооружений“»