Земельная рента

Цена земли

На земельном рынке  осуществляются не только арендные операции, но и происходит купля-продажа земли в собственность. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, поскольку отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Но арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее. Поэтому при дисконтировании должна быть применена формула текущей дисконтированной стоимости для бесконечного периода (см. 12.2):

Р_земли = PDV_беск = TR_const / i,

где TR_const — величина годовой арендной платы; i — ставка процента.

Другими словами, цена земли  определяется двумя факторами:

1. 1) она прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате;
2. 2) обратно пропорциональна норме ссудного процента.

Покупатель и продавец земли всегда сопоставляют арендную плату со ссудным процентом, который можно было бы получить, поместив деньги в  банк.

Поясним это на примере. Какова будет цена земельного участка, если он приносит в год 10 000 руб. арендной платы, а банковский процент равен 4? Тогда Р_земли = 10 000 : 0,04 = 250 тыс. руб.

Таким образом, рыночная цена земли есть капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.

Экономическое значение земли

Экономическое значение земли  состоит в том, что она является необходимым условием жизнедеятельности человека, вещественным фактором трудового процесса, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также поверхностью, пространственно-территориальным базисом для размещения и развития всех отраслей экономики, городов и т. д.

Земля как средство производства - естественное условие труда, необходимая  материальная предпосылка для любого процесса производства. Непосредственно  экономическое значение земли определяется тем, что она является главным  средством производства и в первую очередь в сельском и лесном хозяйстве. В качестве средства производства земля  имеет ряд существенных особенностей.

Земля - невоспроизводимое  средство производства, отсюда естественная ограниченность земельных ресурсов вообще и пригодных для сельскохозяйственного  использования в частности. Свойства земли как средства производства зависят от климатических и других природных факторов, поскольку каждый данный участок земли в пространстве непереместим.

Основное свойство земли  как средства производства - плодородие, т.е. способность воспроизводить необходимые  средства для пищи человека и корма  для животноводства.

Все средства производства в зависимости от их функций в  процессе труда делятся на предметы и средства труда. Специфика земли  состоит в том, что она одновременно выступает предметом и средством  труда. Плодородие не является исключительно  естественным свойством земли; оно  поддерживается и повышается в ходе производственного процесса (обработка, внесение удобрений, мелиорация и пр). В этом смысле земля выступает  в качестве предмета труда. Земля  как условие и основа организации  всей технологии сельскохозяйственного  производства является средством труда.

2. Значение и  особенности использования земли  в сельском хозяйстве

Земля - важнейшее условие  существования человеческого общества, незаменимое средство удовлетворения его разнообразных потребностей: экономических, социально-бытовых, эстетических и т.д. Однако, говоря об использовании  земли, прежде всего подразумевают  ее функционирование в сфере общественного  производства.

Роль земли неодинакова  в различных отраслях народного  хозяйcтвa. В промышленности, транспорте и градоустройстве земля играет пассивную роль, функционируя как  место, на котором совершаются процессы труда, пространственный операционный базис для размещения производства. Особое значение земля приобретает  в добывающей промышленности. Здесь  она служит источником сырья.

В сельском хозяйстве земля - главное средство производства, функциониpyющee одновременно как предмет труда  и как средство труда.

Предметы труда - это то, на что направлен труд человека. Подвергая обработке землю, люди обеспечивают условия для роста  и развития сельскохозяйственных культур. С помощью средство труда воздействуют на предметы труда. Земля, обладая механическими, физическими, химическими и биологическими свойствами, воздействует на растения. Следовательно, в первом случае земля  выступает как предмет труда, во втором - как средство труда.

Земля как средство производства отличается от других средств производства рядом специфических особенностей.

1. Земля является продуктом  природы, в то время как другие  средства производства - результат  труда человека. Земля возникла  намного раньше самого человека  и не может быть продуктом  его труда (отчасти лишь плодородие  верхнего слоя земли - почвы  зависит от результатов труда). Следовательно, земля искусственно  невоспроизводима.

2. Земля территориально  ограничена. Это понятие в экономическом  смысле означает не столько  ограниченность поверхности суши, сколько недостаточность территории, обладающей определенным сочетанием  свойств и природных условий,  наиболее благоприятных для сельскохозяйственного  производства. В качестве условий,  ограничивающих хозяйственную деятельность  человека, выступают также естественные  преграды, препятствующие обработке  почвы.

3. Земля не может быть  заменена никакими другими средствами  производства; без нее не может  осуществляться производственный  процесс в сельском хозяйстве,  особенно в земледелии.

4. Земля неоднородна по  качеству, вследствие чего при  равных вложениях в единицу  площади количество получаемой  продукции может быть различным.

5. Результаты сельскохозяйственного  производства зависят от местоположения, размеров и рельефа участка.

6. Земля обладает территориальной  протяженностью и постоянным  расположением участков, что позволяет  широко применять в сельском  хозяйстве мобильные машины.

7. Характер использования  земли в сельскохозяйственном  производстве многоплановый. На  ней возделывается большое число  различных видов сельскохозяйственных  культур: зерновых, технических,  кормовых, плодовых и др.

8. Земля при правильном  использовании не изнашивается, не ухудшается, а, напротив, улучшает  свои свойства, тогда как другие  средства производства изнашиваются, устаревают морально и заменяются  новыми в процессе труда. Эта  особенность земли обусловлена  ее ценнейшим свойством - плодородием  почвы.

3. Земля как объект  социально-экономических связей

Оценивая землю как  объект социально-экономических и  прежде всего земельных отношений, следует учитывать, что она выступает  в трех основных качествах: земля  как объект недвижимого имущества, как товар и как объект хозяйственной  деятельности. В большинстве стран  земля относится к категории  недвижимости, но не сама по себе, а  в виде конкретных земельных участков.

Согласно законам большинства  государств, в том числе и России, лица, имеющие в собственности  земельный участок, вправе его продать, подарить, передать по наследству, отдать в залог, сдать в аренду, обменять, внести в уставный капитал предприятий, банков и т.п., т.е. имеют право  распоряжаться им по своему усмотрению как недвижимым имуществом. Это право  приводит к возникновению земельного оборота, осуществляемого в установленном  законом порядке процесса передачи (изменения) прав на земельные участки  как объекты недвижимого имущества. Развитый земельный оборот предполагает наличие земельного рынка.

Земельный рынок - это специфическая  сфера товарного обращения, в  которой формируются спрос и  предложение на землю как на объект недвижимости, а земельные участки  являются объектом гражданско-правовых сделок, в том числе по их купле-продаже.

Упорядочение земельного оборота в нашей стране началось с принятием в 1997 г. Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним ", который предусматривает  обязательную регистрацию любых  прав на земельные участки и расположенную  на нем недвижимость. Дальнейшее развитие система регистрации земельных  участков получила с принятием в  конце 1999 г. Федерального закона "О  государственном земельном кадастре ".

Перечисленные правовые акты приблизили порядок регистрации  и учета земельных участков и  связанных с ними объектов недвижимости в России к принятому в экономически развитых странах.

Анализируя роль земли  с социально-экономических позиций, можно выделить следующие ее особенности, а именно: земля - самый надежный объект вложений в недвижимость; земля - объект всеобщих земельно-имущественных  интересов, главная составляющая рынка  недвижимости и сквозной фактор воспроизводства; земля - один из основных факторов интенсификации инвестиционных процессов в условиях рыночной экономики; земля - особый объект имущественных отношений и специфический  вид товара. Конкретные участки земли  используются по-разному в зависимости  от их качества, местоположения и других свойств. В связи с этим между  различными субъектами (физическими  и юридическими лицами, государственными органами) неизбежно устанавливаются  определенные взаимоотношения по поводу использования земли. Земельные  отношения - это общественные отношения, связанные с присвоением земельных  участков, владением, пользованием и  распоряжением ими. Возникают они  между гражданами, предприятиями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной  и иной деятельности. Урегулированные  законом, они приобретают форму  земельных правоотношений, непосредственным объектом которых являются земельные  участки разной площади, местоположения, качества и назначения.

4. Экономическая  оценка земли в сельском хозяйстве

Экономическая оценка земли  в сельском хозяйстве отражает сравнительную  ценность ее как особого средства производства в сельском хозяйстве, исходя из объективных условий в  соответствующих природно-экономических  районах. В основе экономической  оценки лежат различия в качестве почв, вызванные как природными, так и экономическими условиями  производства. При экономической  оценке земли определяются степень  влияния качества почвы на такие  важнейшие показатели, как валовую  продукцию, валовой и чистый доход, прибыль и др.

Экономическая оценка земли  осуществляется в двух направлениях: общая экономическая оценка земли  как средства производства и частная  оценка по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур. Методика экономической оценки земли  основывается на массовых данных как  минимум за последний пятилетний период о фактической урожайности  сельскохозяйственных культур и  материальных затрат на их производство. Оценочные показатели рассчитываются по агропроизводственным группам почв, отдельно по орошаемым, осушенным и  немелионируемым землям при относительно выровненной структуре производства.

Земельная рента как экономическая  категория представляет собой доход, получаемый земельными собственниками в виде платы за пользование землей. Общим для различных форм ренты  является то, что она является экономической  формой реализации права земельной  собственности.

Дифференциальная земельная  рента - это форма земельной ренты, которая характеризуется добавочной прибылью, возникающей как разница  в производительности труда при  равно великих затратах на средних  и лучших по плодородию и местоположению участках земли. Условиями образования  дифференциальной земельной ренты  являются наличие различий в уровне плодородия земли, в местоположении участков по отношению к рынкам сбыта, а также в отдаче добавочных вложений капитала в земельные ресурсы. Источником дифференциальной ренты выступает  дополнительный чистый доход, образующийся на относительно лучших и удобно расположенных  землях или при повышающейся производительности добавочных инвестиций в землю. В  практике оценки земли дифференциальную ренту еще называют дифференциальным доходом.

По способу воспроизводства  добавочной прибыли различают два  вида дифференциальной ренты: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Дифференциальная рента I представляет собой устойчивую добавочную прибыль, полученную как результат разной производительности одинаковых затрат труда на равных земельных участках различного плодородия и местоположения. Она имеет две разновидности: дифференциальная рента I по плодородию участков и дифференциальная рента I по местоположению земель.

Дифференциальная рента II - это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат различной  производительности последовательных добавочных вложений капитала на одном  и том же участке земли. Она  органически связана с процессом  интенсификации сельского хозяйства, целью которой является увеличение выхода продукции с единицы земельной  площади при данных затрат капитала.

Дифференциальная рента I исторически возникла значительно  раньше дифференциальной ренты II и  растет по мере развития экстенсивного  земледелия. Она увеличивается в  связи с вовлечением в хозяйственный  оборот новых земельных участков. Масса дифференциальной ренты I может  возрастать при данном уровне техники  как в случае перехода от худших земель к лучшим, так и в случае перехода от лучших земель к худшим. В первом варианте рост ренты будет  обусловлен уровнем регулирующей цены производства при вовлечении в эксплуатацию относительно лучших по качеству земельных  участков. Во втором - масса ренты  будет расти в связи с увеличением  добавочной прибыли за счет большой  площади использованных средних  земель.