Виды стоимости. Цена недвижимости

   Оценка по прямому сравнению продаж. Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому никто не выложит за товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага: сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов; количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения  и необходимые поправки на различия.

   Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнении аналогов: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи (форму оплаты и пр.). 

    Подход с точки зрения доходности. Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход, при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет. В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена  как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования. Необходимо провести анализ и учесть все факторы - физические, социальные, экономические, действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости.

   При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности: структуру улиц (тупики и улицы, не имеющие проезда, связь с основными магистралями, возможности подъезда, расстояние до центра города, расстояние до основных центров занятости, расстояние до торговых центров); транспортную инфраструктуру (затрачиваемое время на поездки, стоимость и временные интервалы движения общественного транспорта; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно); фактор удобства (пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ, магазинов, других услуг, парков, церквей, культурных учреждений); природное окружение (природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки). Экономическими факторами, влияющими на окружение, являются: процент домовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление.

   Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость: спрос, полезность, дефицит и возможность передачи. Спросом называется количество какого-либо товара или услуг, доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний. Это одновременно и желание  обладать каким-либо товаром, и возможность заплатить за него. Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены. Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания. Обычно чем более полезна вещь, чем больше потребностей она способна удовлетворить, тем большим будет спрос на нее. Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены.

   Считается, что свободный участок земли (без ограничений на использование и застройку) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения. Все застройщики жилой, доходной и индустриальной недвижимости будут рады получить такой участок земли. Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена. В случае оценки недвижимого имущества собственности «дефицит» следует отличать от «предложения».

   Предложение предполагает, что товары или услуги, на которые предъявлен спрос, могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя. Но из-за того, что недвижимая собственность привязана к определенному месту, считается, что она должна быть доступна. Едва ли может существовать «дефицитный» участок в той местности, где никто не хочет жить.

   Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям. Даже если на участок земли имеется спрос, этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимость, если его владельцы не захотят с ним расстаться.

   Таким образом, если запрашиваемая недвижимость не может быть приобретена потенциальным покупателем, она не будет иметь стоимости и как следствие цены.

   Заключение 

     Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

     Помимо  всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам  зачастую сложно оценить  реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную  информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

       Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся  система, характеризуется  спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно - строительного комплекса регионов.

     Проблема  ценообразования  занимает особое место  в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен  на этом рынке зависит  от множества факторов. Ценообразование  на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.

     Оценка  недвижимости, определение  ее рыночной стоимости  как преобладающей  для этого вида недвижимости цены, является сложным  делом, для которого созданы свои специальные  методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые  из них. Рынок Российской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.

   Список использованной литературы 

1. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007 г.

2. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.:

изд-во «ЭКМОС», 2002г.

3. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000 г.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг»,2002 г.

5. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 г.