Рынок земли в России

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости  участка, которая призвана, в том  числе, назначать объективную стартовую  цену при продаже земли. А кадастровая  оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных  объектов недвижимости.

Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость  аренды, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.

Однако информация о ценах  на землю, определенная в договорах  купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю  в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в  пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м..

В результате, отсутствие достоверной  информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту  из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации  заинтересованы в ограничении предложения  на рынке земли при общей тенденции  к увеличению спроса на нее. Это позволяет  им продавать (сдавать в аренду) земельные  участки по цене, существенно превышающей  ее рыночную стоимость. По сведениям  «Российской Бизнес-газеты» постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога. Газета «Ведомости», ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2007 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2008 г. выросла еще в 1,5 - 3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $1500 до 2000. Из этой суммы, собственнику пая достается, в лучшем случае, $400. На затраты по оформление 1 га земли в собственность расходуется от $400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $5000.

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец  не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать  на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным  бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке  и степень его монополизации.

Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

Анализируя развитие российского  земельного рынка, возникают сомнения относительно того - сможет ли, в сложившейся  ситуации, рынок земли в России распределить земельные участки  в руках наиболее эффективных  собственников.

Однако, хаотичное развитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраивать государство. Последней каплей стали  скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных  лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. В  итоге до 1 января 2009 года запрещены  любые операции с федеральной  землей и тем, что на ней расположено.

Для увеличения количества рыночных субъектов, необходимого для  развития конкурентного рынка, ориентированного на вовлечение земли в хозяйственную  деятельность, на государственном уровне принято ряд мер. С целью упрощения процесса закрепления прав собственности и объективной оценки земельных ресурсов в марте 2009 года была создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, которая ведает всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. До 1 января 2011 года - оформление всех документов по недвижимости переведут в режим «одного окна». С 1 января 2010 года в стране начнут работать так называемые кадастровые инженеры, которые будут заниматься как обмером земли, так и постройками, то есть заменят землемеров и сотрудников БТИ. Совершенствуется инфраструктура рынка. Созданы и функционирую ОАО "Росагролизинг" и ОАО "Россельхозбанк", обеспечивающие земельных производителей кредитами.