2 Рынок недвижимости. 

2.1 Рынок и его экономическое обоснование. 

Рынок -  место,  где  происходит купля-продажа товаров по свободноскладывающимся ценам.

Рыночная экономика - это система  экономических  отношений  по поводу  купли-продажи  товаров и услуг,  осуществляемой с помощью денег в условиях плюрализма всех  форм  собственности,  свободной конкуренции  и ценообразования, обеспечивающая эффективность решения социально- экономических проблем.

Классификация рынков:

1) По объектам приложения различают:  рынок товаров, рынок услуг,  строительный рынок,  рынок технологий, информационный рынок, кредитный рынок, фондовый рынок, рынок рабочей силы и т.д.

2) В  пространственном  отношении различают:  локальный, региональный, национальный, региональный по группе интегрированных стран, мировой рынки.

3) По  механизму функционирования различают:  свободный, монополизированный,  государственно-регулируемый и планово-регулируемый рынки.

4) По уровню насыщенности различают:  равновесный  (по объему и структуре), дефицитный и избыточный 

В процессе  регулирования  общественного воспроизводства рынок выполняет шесть функций:

1) Информационная,  т.е. распространение различной информации, необходимой человеку в рыночных условиях.

2) Посредническая.  В условиях развитого разделения труда экономически обособленные производители могу обмениваться  результатами своего труда.

3) Стимулирование эффективного  хозяйствования,  рационального использования органических ресурсов человеком и обществом.

С помощью механизма равновесных цен:

а) максимально  оптимально  формируются  структурные  пропорции и объем производства; б) обеспечивается  рациональное распределение органических производственных ресурсов; в) вырабатываются наиболее технологические способы производства и достигается минимизация издержек при высоком качестве продукции.

4) Распределения и обмена.  Обеспечивается распределение и обмен между группами общества.

5) Функция пропорциональности. Рынок способствует установлению соответствия между производством и потреблением.

6) Функция санирования.  Через  механизм  конкурентной  борьбы происходит очищение рынка от неконкурентоспособных предприятий.. 

2.2 Рынок недвижимости. 

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

  Купля-продажа объектов недвижимости капитала в объекты недвижимости и систему экономических - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.

Купленный жилой дом или квартиру можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.

Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.

Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной в спекулятивной сделке с недвижимостью, концетрации земель в руках владельца, выведение земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.

  К особенностям рынка недвижимости относится следующее:

1.Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т.д.) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.).

2.Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем.  Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.

Например, в 1995г. в Санкт-Петербурге на одного покупателя квартир приходилось 15 продавцов квартир. Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос покупателей квартир часто оставался неудовлетворенным.

3.Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

4.Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

• затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
• ежегодный налог на владение недвижимостью;
• налоги или сборы на сделки с недвижимостью.

  Формирование и развитие рынка недвижимости в     Российской Федерации затрудняется;

во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними;

во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости н неразвитостью рыночной инфраструктуры.

Операции с недвижимостью осуществляют агентства

недвижимости, число которых постоянно растет.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:  

• земельный участок;
• жилое помещение (дом, квартира, комната);
• нежилое помещение;
• предприятие;
• здание или сооружение;
• участок лесного фонда(лесные земли, покрытые, а так же не покрытые лесом - вырубки, редины, прогалины и т.д.);
• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации;

 
 
 

    Заключение. 

Крупномасштабная приватизация в России была неизбежной. И дело тут, в конечном счете,  не в политике и идеологии, а в самой экономике. Как показал исторический опыт, при всеобщем  ее огосударствлении невозможно обеспечить устойчивый динамичный  экономический рост и высокий  уровень жизни всех слоев населения. Монополия государственной  собственности перспективы не имела. Необходимость устранения не государственной собственности, а и именно ее монополии.

Как известно, приватизация (под которой понимают отчуждение государственного имущества в собственность физических и юридических  лиц) происходила в России главным образом в форме акционирования госпредприятий. В ходе ее развертывания (с начала 1992г.) имели место некие четко фиксируемые вехи, знаменовавшие смену определенных этапов. Первая  веха -1 июля 1994г.- завершение «ваучерного» этапа: к этому моменту, т.е. за два с половиной года. Количество государственных и приватизируемых предприятий стало одно-порядковым - соответственно 57,2% и 42,8%. Вторая временная веха - август 1995г, когда госпредприятий стало меньше, чем приватизированных- 48,5% и 50,5%. Третья  веха- начало 1996г.:приватизированные предприятия уже преобладали и подоле в численности занятых, и в выпуске продукции: в настоящее время негосударственным сектором экономики производится более 70% ВВП. В общем, приходится в очередной раз констатировать: отечественная приватизация (как в свое время коллективизация) была проведена ударными темпами, форсированно, носила фронтальный - массовый  характер. В рекордно короткие сроки основы  государственной собственности, монопольною господствовавшей  в огромной стране, былли ликвидированы. Тот факт, что приватизация в России осуществлялась с серьезнейшими

нарушениями предусмотренным законодательством  процедур, делает ее, как и новых собственников, нелигитимной, во всяком случае, не в полне легитимной. Законность приватизации чуть ли не любого крупного обьекта может быть оспорена. При всех своих акцентируемых критиками издержках и негативов, осуществленная в 1992-1996 гг. приватизация государственной собственности дала положительные несомненные  результаты в плане системной трансформации экономического строя России.

Во-первых, устранена монополия госсобственности в народном хозяйстве, заложены основы многоукладной экономики.

Во-вторых, совместными усилиями всех ветвей власти разработана и введена в действие правовая база, регламентирующая порядок, механизмы и институции перехода государственной собственности  в негосударственную.

В-третьих, создан фундамент формирования и развития отечественного фондового рынка, в том числе рынка ценных корпоративных бумаг.

В-четвертых, приватизационные госпрограммы реализованы в целом без социальных потрясений.

В-пятых, обеспечены минимально необходимые предпосылки привлечения в российскую экономику иностранных инвесторов и включение субьектов становящегося отечественного рынка в мировые хозяйственные связи.

В целом ,приватизация оказала существенное влияние на рынок недвижимости в Российской федерации , который несомненно переживает  подъем, в особенности после проведения данной реформы . Сильно увеличилось число приватизируемых объектов , по сравнению с «доприватизационным периодом», т.е. увеличилось количество частных  предприятий ,организаций и т.д.;

   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложения

Словарь терминов.

 

1. Акционерное общество – крупное предприятие, возникающее в результате объединения денежных средств (индивидуальных капиталов, государственных средств, личных сбережений) путем реализации акций.
2. Акция – ценная бумага, дающая ее владельцу право получать определенную долю дохода акционерного общества и участвовать в управлении ее делами.
3. Аренда – предоставление средств производства их собственником во временное пользование другому пользователю за плату.
4. Арендная плата – плата за пользование средствами производства, взятыми в аренду.
5. Аукцион – продажа в заранее установленное время каких-либо товаров или имущества с публичных торгов по максимальной из предложенных покупателями цен.
6. Банк – финансовое предприятие, сосредоточивающее временно свободные денежные средства с целью их предоставления в долг за плату (под проценты).
7. Бизнес – частнопредпринимательская деятельность с целью получения дохода средствами, не противоречащими закону.
8. Вексель – бесспорный денежный долговой документ.
9. Государственный бюджет – основной централизованный фонд денежных средств государства, обеспечивающий оптимальную структуру народного хозяйства, гарантированный уровень жизни всех членов общества, обороноспособность страны, государственное управление.
10. Заработная плата – денежная оплата труда наемного работника, эквивалентная в рыночной экономике стоимости его рабочей силы.
11. Инвестиция – долгосрочное вложение денег в какое-либо перспективное предприятие.
12. Инвестиционные банки занимаются эмиссионно-учредительными операциями по ценным бумагам (выпускают ценные бумаги), производят их куплю-продажу на фондовой бирже, а также выдают целевые долгосрочные ссуды.
13. Индексация доходов – механизм периодической компенсации населению роста цен с помощью надбавок к заработной плате.
14. Инфляция – обесценивание бумажных денег вследствие их чрезмерного выпуска по сравнению с потребностью.
15. Курс акции – ее цена на фондовой бирже, которая прямо пропорциональна уровню дивиденда и обратно пропорциональна уровню ссудного процента (т.е. дохода, получаемого вкладчиком банка).
16. Прибыль – превышение выручки от продажи товаров над издержками производства.
17. Приватизация – переход части государственного имущества в собственность трудовых коллективов либо частных лиц.
18. Разгосударствление – предоставление реального права самоуправления трудовым коллективам и регионам.
19. Рынок – такая организация общественного производства, при которой производители товаров сами решают: 1) когда, в каком количестве и какие товары производить, 2) как эти товары произвести, 3) для какого потребителя производятся товары. В узком смысле рынок – это сфера обращения товаров, купля-продажа.
20. Собственность – форма присвоения участниками производства условий и результатов общественного производства.
21. Финансы – экономические отношения, регулирующие образование, распределение и использование специальных фондов денежных средств, которые предназначены для удовлетворения общих народнохозяйственных потребностей.
22. Фондовая биржа – учреждение, где продаются и покупаются ценные бумаги.
23. Цена – денежное выражение стоимости товара.
24. Экономика –народное хозяйство страны, т.е. система отраслей производства, продукт которых обеспечивает потребности общества.
25. Эмиссия – выпуск в обращение денег и ценных бумаг.