Инвестиции в недвижимость и их оценка

align="justify">             Оценка необходима также в  рамках региональной налоговой  политики. Во всём мире основой  системы местного налогообложения  служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

       Стоимость услуг по профессиональной  оценке сильно различается   в зависимости от типов оцениваемых  объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

    
 
 
 
 
 
 
 

    7. Особенности различных видов оценки. 

    При выполнении оценки недвижимости, которая  должна быть куплена или продана  на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий  недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

    При выполнении оценки недвижимости для  продажи в течение ограниченного  периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

       Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.

       В общем виде классификация  основных целей, для которой  производится оценка недвижимости, имеет следующий вид:

- оценка для покупки или продажи;

- оценка для продажи в течение ограниченного периода времени;

- оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств;

- оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности;

- оценка для включения в проспекты Фондов, биржи;

- оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании;

- оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

    На  практике могут иметь место и  другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком.

       После выяснения цели оценки  следует установить, к какому  классу и категории относится  оцениваемая собственность.

       Для целей оценки выделяют два класса собственности: специализированная и неспециализированная.

    Специализированная  собственность – это такая, в  силу своего специального характера  редко, если вообще когда-либо, продаётся  на открытом рынке для продолжения  её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.

       Примерами специализированной собственности являются музеи, библиотеки, больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, школы, колледжи, университеты и исследовательские институты.

    Неспециализированная  собственность – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это  та, на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации  или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей  либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо (независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для развития.

      При оценке недвижимости, занимаемой  владельцем для использования  в деятельности предприятия (бизнеса)  в качестве базы оценки применяется:

- рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала;

- остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.

    Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    8. Влияние факторов окружающей среды на стоимость.

        

    Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых  при выполнении оценок. Некоторые  факторы оказывают воздействие  на определенный вид недвижимости и  будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

    Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории:

- природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;

- техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;

- факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;

- факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

    Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.

    В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

    Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

- можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;

- если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;

- есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

- что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;

    В тех случаях, когда возможно ликвидировать  источник или устранить последствия  загрязнения, оценка может быть выполнена  с учётом соответствующих расчётных  издержек на такую ликвидацию или  устранение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

      

    Завершение  периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного  к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке  не будет такого бурного роста  числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна  только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой.

       Стабилизация числа сделок и  цен на вторичном рынке жилья  является следствием, прежде всего  макроэкономических факторов, основной  из них - сохранение низкого  уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост  спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате  и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок  недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

       Можно также предположить, что  в связи с неизбежным и существенным  повышением тарифов на коммунальные  услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья.

          При этом если всплеск предложения  на вторичном рынке в 1991-1993 гг. был вызван стремительным  ростом цен, то теперь продавцы  будут исходить не столько  из возможности весьма существенного  увеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда – соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлторских фирм.

       В то же время эта стабилизация не снимет  общей проблемы – рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.

       В этих условиях необходимо  существенное расширение спектра  услуг, предоставляемых фирмой  клиенту: банковские расчёты,  транспортные услуги, услуги нотариуса,  возможность проведения ремонтных  работ, предоставление рассрочки  по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования – создания федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.

        Последовательное развитие рынка  недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся, по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.