Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Мая 2012 в 07:36, лекция
Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет 272 млн. гектар. В связи с этим земельные отношения в Казахстане – очень интересный и актуальный вопрос. Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки и земельные доли.
1.Земельный фонд Республики Казахстан
Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет 272 млн. гектар. В связи с этим земельные отношения в Казахстане – очень интересный и актуальный вопрос. Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки и земельные доли.
Республика Казахстан занимает обширную территорию в центре Евразийского материка площадью 272,5 млн. га. Она простирается на 3 тыс. км от низовьев реки Волги на западе до Алтайских гор – на востоке и на 1,6 тыс. км от Западно-Сибирской низменности на севере до гор Заилийского Алатау Северного Тянь-Шаня – на юге. По площади земель республика входит в десятку крупнейших стран мира. Общая протяженность сухопутной Государственной границы Казахстана с сопредельными государствами составляет 13 392,6 км, в том числе с Российской Федерацией – 7 591.0 км, Республикой Узбекистан – 2 351,4 км, Китайской Народной Республикой – 1 782,8 км, Кыргызской Республикой – 1 241,6 км, Республикой Туркменистан – 425,8 км.
По данным баланса земель Республики Казахстан на 1 ноября 2011 года в систему административно-
Распределение земельного фонда по категориям земель
Согласно Земельному кодексу Республики Казахстан земельный фонд страны в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
По данным баланса земель на 1 ноября 2011 года территория Республики Казахстан составляет 272,5 млн. га, из них используется Российской Федерацией под космодром Байконур и военные полигоны 11 317,3 тыс. га, одновременно на территории Республики Узбекистан предоставлено Республике Казахстан под санаторий «Чимган» 0,9 тыс. га. В результате используемый земельный фонд Республикой Казахстан составляет 261 173,8 тыс. га.
3.Понятие, виды и содержание мониторинга земель
Мониторинг земель представляет собой систематические наблюдения за качественным и количественным состоянием земельного фонда, проводимые в целях своевременного выявления происходящих изменений, их оценки, прогноза дальнейшего развития и выработки рекомендаций по предупреждению и устранению последствий негативных процессов.
Идея глобального мониторинга окружающей человека природной среды и сам термин “мониторинг” появились в 1971 г. в связи с подготовкой к проведению Стокгольмской конференции ООН по окружающей среде. На первом Межправительственном совещании по мониторингу (Найроби, 1979г) мониторингом было принято называть систему повторных наблюдений одного или более элементов окружающей природной среды в пространстве и во времени с определенными целями в соответствии с заранее подготовленной программой.
Целью мониторинга является информационное обеспечение, управление природоохранной деятельностью и экологической безопасностью.
Задачами государственного мониторинга земель являются:
1. своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;
2. информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;
3. обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.
• В зависимости от территориального охвата различают глобальный, национальный, региональный и локальный мониторинг земель. Глобальный мониторинг земель проводят в соответствии с Международной геосферно-биосферной программой “Глобальные изменения”. Он позволяет оценить современное состояние всей природной системой Земли с целью предупреждения о возникающих экстремальных ситуаций. Наблюдение ведут базовые станции в различных регионах планеты, которые нередко располагаются в биосферных заповедниках.
Национальный мониторинг осуществляется в пределах государства специально созданных органами.
Региональный мониторинг - это слежение за процессами и явлениями в пределах какого-то крупного региона, где эти процессы и явления могут отличаться и по природному характеру, и по антропогенным воздействиям от базового фона, характерного для всей биосферы. Он охватывает крупные территории (север европейской части России, зоны чернобыльской аварии и др.)
Локальный мониторинг земель ведется на территориальном уровне, ниже регионального, вплоть до территории отдельных землепользований и элементарных структур ландшафтно-экологических комплексов.
На основе характера изменения состояния земель различают также фоновый и импактный мониторинг.
Фоновый мониторинг это наблюдение за состоянием земель, не подвергающихся воздействию человека, его проводят в биосферных заповедниках. Импактный мониторинг это наблюдения за состоянием земель в местах непосредственного воздействия антропогенных фактов.
По происхождению изменения состояния земель мониторинг подразделяют на:
1. Эволюционный (связанный с историческими процессами развития);
2. Цикличный (связанный с суточными, сезонными, годовыми или иными периодами изменений природного характера);
3. Антропогенный (связанный с человеческой деятельностью);
4. Чрезвычайный (связанный с промышленными авариями, стихийными и экологическими бедствиями и катастрофами и др.).
В зависимости от сроков и периодичности проведения наблюдения за состоянием земель мониторинги подразделяют на:
1. Базовые (исходные, фиксирующие состояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель);
2. Периодические (проводимые через один год и более, т.е. с определенными интервалами);
3. Оперативные (проводимые непрерывно);
4. Ретроспективные (исторический анализ предшествующих наблюдений).
4………………………………………………….
Основными документами, определявшими процесс земельной реформы, являлся ряд законодательных актов, принятых с 1990 года, в том числе такие законы, как «О земельной реформе» (1991 г.), «О крестьянском хозяйстве» (1990 г.), «О залоге» (1991 г.), Земельный кодекс РК (в первой редакции КазССР 1990 г.), Гражданский кодекс (1994 г.), указы «О передаче имущества совхозов в собственность директоров» (1994 г.), «О земле» (1995 г.), «Об ипотеке недвижимого имущества» (1995г.), «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (1998 г.). В дальнейшем ход реформы определяли такие нормативные акты, как Закон «О земле» (2001 г.), Государственная агропродовольственная программа РК на 2003 - 2005 гг. (2002 г.) и, наконец, Земельный кодекс РК (2003 г.).
Отмечая даты принятия нормативно-правовых актов, можно разделить процесс развития земельных правоотношений на несколько этапов.
1 этап – 1990 – 1993 гг.
Период сохранения монополии
государственной собственности на землю при изменении хозяйственных форм земледелия
2 этап – 1994 – 1999 гг.
Период дальнейшей либерализации земельных отношений
Началом данного этапа следует считать принятый 5 апреля 1994 года РК Указ Президента «О дальнейшем совершенствовании земельных отношений», который определил основные принципы оборота прав владения и пользования земельными ресурсами. То есть при условии сохранения государственной собственности на землю, фактически земля стала предметом гражданских правоотношений - через продажу, залог, дарение, наследование прав на пользование и владение землей. Также права на пользование и владение землей стали фактором привлечения инвестиций, поскольку данные права могут передаваться в качестве взноса в уставные фонды (капиталы), а их стоимость отражается в балансах сельскохозяйственных предприятий.
В последующем Кабинетом министров РК была подготовлена, а Президентом РК утверждена Программа действий Правительства по углублению реформ и выходу из экономического кризиса, согласно которой основными направления земельной реформы как части аграрной политики на период 1994 - 1995 гг. становятся:
развитие рынка земли;
совершенствование залогового права, создание системы ипотечного кредитования;
совершенствование законодательства о земле, в том числе для стимулирования внутренней и внешней инвестиционной активности;
создание правовой базы для обязательной оценки земли и другого недвижимого имущества с целью проведения до 1997 года сплошной оценки и введения системы регистрации при передаче юридических прав или совершения иных сделок.
Во исполнение данных направлений были подготовлены постановления Кабинета министров, утверждающие порядок действия некоторых механизмов регулирования земельных отношений. Была разработана и в октябре 1994 года принята «Концепция рационального использования и охраны земельных ресурсов Республики Казахстан на 1994 - 1995 годы и на период до 2010 года».
В 1998 году был принят также новый Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», который значительно пересмотрел условия существования и деятельности крестьянских хозяйств применительно к новым социально-экономическим реалиям.
3-й этап земельной реформы охарактеризовался принятием в 2001 году Закона «О земле», который стал одним из переходных документов, вносящих не принципиальные коррективы в правила регулирования земельных отношений.
4-й этап реформы - не так давно принятый Земельный кодекс, который и предусматривает существенные изменения последних.
5. Понятие и система основных принципов земельного права.
Предметом земельно-правового регулирования являются не всякие отношения по поводу земли, а лишь те, которые имеют определенное экономическое содержание. В этих отношениях земля выступает объектом собственности и пользования, служит всеобщим территориальным пространственным базисом производственно-хозяйственной, социальной деятельности, а в сельском и лесном хозяйстве главным средством и условием производства. При всей множественности выполняемых землей экономических, социальных и иных функций ее объективные особенности предполагают необходимость комплексного, координированного правового регулирования земельных отношений.
Содержание земельных отношений зависит от видов и форм собственности на землю, проводимых в обществе экономических и социальных преобразований, конкретных целей, задач земельной политики.
Общая часть земельного права состоит из правовых институтов, содержащих нормативные положения, относящиеся ко всей отрасли в целом, действие которых охватывает все или большинство видов земельных отношений и при этом она выражает общезначимые и основополагающие начала, принципиальные положения всего земельного правового регулирования. Исходя из содержания земельного законодательства, к общей части следует отнести институты: права собственности на землю; права землепользования; государственного управления земельным фондом; защиты права собственности и иных вещных прав на землю; юридической ответственности за земельные правонарушения; земельного процесса. Нормыинститутов обще
детализируются с учетом специфики подлежащих регулированию вопросов земельных отношений.
Особенная часть земельного права состоит из институтов, определяющих правовой режим использования и охраны отдельных категорий земель. В соответствии с предусмотренными в законодательстве категориями земель, выделенными по их основному целевому назначению, особенная частьвключает следующие институты,
определяющие правовой режим: земель сельскохозяйственного назначения; земель
населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного
несельскохозяйственного назначения; земель особо охраняемых природных территорий;
земель лесного фонда; земель водного фонда; земель запаса.
Институты особенной части отражают специфику, особенности правового регулирования отношений управления, использования и охраны земель каждой отдельной категории земельного фонда
Анализ современного земельного законодательства
позволяет выделить следующую систему принципов:
Земельное законодательство Республики Казахстан основывается на следующих принципах:
1) целостности, неприкосновенности и неотчуждаемости территории Республики Казахстан;
2) сохранения земли как природного ресурса, основы жизни и деятельности народа Республики Казахстан;
3) охраны и рационального использования земель;
4) обеспечения экологической безопасности;
5) целевого использования земель;
6) приоритета земель сельскохозяйственного назначения;
7) обеспечения информацией о состоянии земель и ее доступности;
8) государственной поддержки мероприятий по использованию и охране земель;
9) предотвращения нанесения ущерба земле или устранения его последствий;
10) платности использования земли.
7.История возникновения земельного кадастра.
Кадастр (фр. cadastre) — список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput — голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати.
История возникновения
Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учета земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). Термин «кадастр» происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н. э.), когда была утверждена единица учета сбора дани за землю «caputigum», и введена перепись населения «caputigum registrum». Со временем эти слова слились в одно — « capitastrum» и впоследствии в слово «catastrum». В Средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились — съемка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джовани Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. Этот кадастр содержал в качестве документов ситуационные карты всех сельских общин, выполненные с использованием мензулы в масштабе 1:2000. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.
В настоящее время кадастр ведется во всех странах мира. Он неразрывно связан с понятием учета, оценки состояния и использования природных ресурсов, инженерной деятельностью, экологии, социальных явлений. Кадастр предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных единиц, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик. Следует заметить, что в зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом понимается и дается следующее определение: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле. Термин «кадастр» распространен во всем мире, за исключением Скандинавских стран, где вместо него используют слово «реестр». Этимологию термина «кадастр» ученые-этимологи объясняют с разных позиций. Так, например, французский этимолог Блондхейм считал, что термин «кадастр» восходит к греческому слову «катастикон», что означает тетрадь для записей. Другой ученый, Добнер (1892 г.) связывал этот термин со средневековым латинским словом «капитаструм», что является слиянием двух слов «капитум» и «региструм» и означает буквально следующее: реестр единиц оценки территорий, на которые разделены римские провинции.
Определение Блондхейма основано на венецианском документе, датируемом 1185 г., и представляется более приемлемым. В 1985 г. международная группа экспертов по кадастру и земельной информации дала более обобщенное определение кадастра.
Кадастр — это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер — идентификатор. Границы и номер собственности обычно отображаются на крупномасштабных картах.
С кадастром тесно связан термин «кадастровая съемка», которая означает съемку границ участков недвижимой собственности. Понятие кадастра включает также систему данных, необходимых для налогообложения земельных участков, собственности и регистрации юридических прав. В зависимости от типа и классификации кадастр приобретает различные значения, соответствуя целям, для которых он создается.
По назначению кадастр можно разделить на три большие категории:
1) налоговый, или фискальный — для характеристики недвижимого имущества с целью определения порядка и размеров налогообложения;
2) правовой, или юридический — для защиты прав владения собственности;
3) многоцелевой — для решения спектра правовых, экономических, экологических, градостроительных задач, а также решения проблем управления и планирования развитием территории. Многоцелевой кадастр содержит сведения об объектах разного типа: природных ресурсах, инфраструктуре, социально-экономических явлениях.
Существует понятие одновидового кадастра, который содержит сведения об одном объекте (строение, крыша, водопровод, квартира и т.д.), и многовидового, который включает сведения о нескольких объектах одного типа (кадастр инженерных инфраструктур, кадастр природных ресурсов, социальных явлений и т.д.).
По территориальному принципу многовидовой кадастр ведется на трех уровнях: федеральном, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. На федеральном уровне кадастр распространяется на территорию страны как среду общегосударственного управления. На уровне субъекта Федерации кадастр распространяется на определенный регион государства (край, область).
На уровне муниципального образования в кадастре содержатся сведения обо всех объектах кадастрового учета, расположенных на территории муниципального образования. Кадастр, в современном понимании, представляет собой результат длительного исторического процесса. Анализ кадастровой деятельности в прошлом позволяет лучше организовать ее в настоящем и дает возможность с большей достоверностью представить перспективу кадастра.
Еще с античных времен в разных государствах необходимость гарантировать гражданам владение землей и обеспечение взимания налогов стали основанием для создания и ведения земельного кадастра. Так, например, археологические исследования подтвердили: в Халдее уже в 4000 г. до н.э. существовал кадастр — на глиняных дощечках нанесены участки земли и клинописью указаны размеры сторон и площади. Около 3000 лет до н.э. кадастровые съемки были произведены египтянами. В результате этих работ были установлены границы разрабатываемых участков, зарегистрированы подробные данные о земле, включая границы и площади участков и имена владельцев.
Позднее (1700 г. до н.э.) была произведена новая съемка Египта, целью которой было осуществление налогообложения недвижимой собственности и распределение земель. Установлено, что 1/5 взимаемого дохода уплачивалась в качестве налога, эта доля действует и до наших дней. Такой подход существовал более четырех тысяч лет вплоть до XX в., затем был модернизирован.
10.Земельный кадастр в зарубежных странах.
Основы современного земельного кадастра в зарубежных странах заложены в 20 в. Среди них наиболее совершенен французский земельный кадастр. Он представляет собой стройную систему учета количества и качества земель для целей налогообложения. Французское правительство, приступив в 1925 г. к обновлению кадастра, ставило перед собой задачу осуществить работы по идентификации данных о каждом участке с целью выяснить его положение, размеры и имя владельца.
Основные работы по земельному кадастру были начаты в 1930 г., практически закончены к началу 50–х гг. Начиная с 1953 г., по всей стране проведено очередное обновление земельного кадастра в соответствии с современными требованиями. Работы по обновлению и переоценке земель осуществляются через каждые пять лет. Обновление и проверка земельного кадастра возлагаются на постоянную государственную службу земельной собственности, включающую центральное, региональное и департаментское ведомства.
Государственная служба земельного кадастра Франции обеспечивает выполнение технических, юридических и административных действий.
В качестве основной оценочной единицы во французском земельном кадастре выступает парцелла. На парцеллы делятся сельскохозяйственные угодья, а также земельные участки занятые постройками, промышленными и коммерческими предприятиями. Исключение составляют земли военного ведомства, скалы, болота, т.е. земли, которые не дают дохода.
Экспертная оценка земель начинается с классификации, при которой определяют количество классов земель по каждому землевладению. Всего на территории Франции выделено 13 классов земель. В пределах каждого класса выделяют две типичные парцеллы – одна из наилучших, другая из наихудших земель. На основе типичных парцелл устанавливают погектарные расценки чистого дохода по классам каждого вида землевладения. Заключительным этапом оценки является классификация парцелл, при которой они распределяются по классам. Итоговые данные земельного кадастра по всем парцеллам, с указанием доходов и выделением парцелл, подлежащих и не подлежащих налогообложению, размещаются в специальных таблицах–указателях, так называемых кадастровых матрицах. Изменения в правовом, природном и хозяйственном состоянии парцелл вносятся в кадастровые матрицы ежегодно.
В США изучение земель ведется специальной службой охраны почв в системе Министерства сельского хозяйства. Она состоит из центрального органа, филиалов в штатах и около 2400 районных ячеек по охране почв.
Основными единицами, подлежащими съемке при почвенных обследованиях, являются серии, внутри которых выделяют почвенные типы и фазы. Серии представляют собой почвы, однотипные по мощности и структуре горизонтов, по содержанию солей, органических веществ, а также по рельефу, степени эродированности, засоления и т.д. В пределах серий выделяют типы почв. Наиболее низкая классификационная единица – фаза. Критерием для ее выделения являются: изменение наклона поверхности, ограничивающее использование техники, степень подверженности эрозии, засоренности камнями, материнской породе и т.п.
Обобщить данные почвенного обследования для практических нужд позволяет классификация земель. В зависимости от поставленных целей в США применяют разные системы классификации земель. Например, почвы могут быть сгруппированы в классы по степени пригодности для сельскохозяйственного использования, продуктивности земель и т.д. Качественная оценка земель в США производится по продуктивности сельскохозяйственных угодий. Для выявления наиболее продуктивных земель в США проводится экономическая классификация земель. При этом наряду с природными факторами учитывают некоторые экономические показатели: размер хозяйства, структуру землепользования, уровень интенсификации, местоположение и доходность хозяйства на единицу площади, затраты труда и т.п. Земли однородные по возможности сельскохозяйственного использования и близкие по продуктивности, включают в один из семи классов экономической классификации. Так как при выделении классов земель учитывают не только особенности почв, но и целый ряд других природных и экономических факторов, то такой метод исследований называют комплексным.
Единая методика экономической оценки земель в США до сих пор не разработана. Наиболее распространенным является метод оценки земель по чистому доходу от реализации сельскохозяйственной продукции. Земли с наивысшим доходом оценивают в 100 баллов и с ними сравнивают доходность других земель.
Данные изучения земельных ресурсов, обработанные с помощью ЭВМ, являются основой для планирования использования земель в отдельных районах, штатах и стране в целом.
Ведением земельного кадастра в Канаде занимается Служба инвентаризации земель. Она обеспечивает изучение земель по единой для всей страны программе, главная цель которой – предоставление в распоряжение федеральных и провинциальных органов точных и полных данных о потенциальной продуктивности земельных ресурсов страны. Поскольку сельскохозяйственное использование территории тесно связано с другими видами использования, осуществляют четыре типа оценки земли: для сельского хозяйства, лесного хозяйства, для рекреационных целей и воспроизводства фауны.
Для изучения земель и обработки полученной информации в Канаде разработана информационно–географическая система, которая строит свою работу на базе ЭВМ.
Экономическая оценка земель в Канаде проводится по урожайности сельскохозяйственных культур. Экономическая оценка земель в стоимостном выражении не производится.
Современная система изучения земель в Великобритании включает два основных этапа: физическую и экономическую классификацию земель.
При физической классификации все земли страны в зависимости от степени влияния физических факторов, ограничивающих их использование в сельскохозяйственном производстве, объединяют в пять классов землепригодности. Экономическая классификация земель основана на определении стоимости стандартной чистой продукции каждого класса земель. Экономическая классификация земель предполагает объективную оценку производственных возможностей каждого земельного участка. Такую оценку можно произвести после накопления достаточной информации для установления пределов колебания средней статистически чистой продукции на акр каждого физического класса земель.
Сложность установления показателей оценки объясняется значительными колебаниями размеров стандартной чистой продукции с единицы площади неодинаковых физических классов земли в хозяйствах различной специализации. Англичане считают, что со временем будут установлены пределы колебания стандартной чистой продукции на землях всех классов землепригодности при всех возможных типах специализации. На основании этих данных можно будет определить тесноту связи между физической и экономической классификациями земель.
При проведении классификации земель учитываются только те ограничивающие факторы, которые невозможно устранить на современном уровне развития сельскохозяйственной науки и техники. Поэтому факторы, ранее считавшиеся не преодолимыми препятствиями, в дальнейшем могут перейти в легкоустранимые, в результате чего земли переводятся в более высокий класс. Поэтому через каждые пять лет проводится корректировка данных классификации земель с учетом получения информации об использовании земель, развития научных исследований и технических возможностей улучшения земель.
В развивающихся странах широко применяют классификацию земель, разработанную службой охраны почв министерства сельского хозяйства США. Однако применение такой классификации ограничивается отсутствием материалов почвенного обследования. Поэтому во многих странах американская система классификации земель применяется в упрощенном виде.
Сравнительная сопоставимость качественного состояния мировых земельных ресурсов возможна на основе единой системы классификации земель. Поэтому большой интерес представляет классификация земель, разработанная Продовольственной и сельскохозяйственной организацией (ФАО) ООН совместно с французским бюро научных и технических исследований заморских территорий и успешно применяемая ФАО в тропических развивающихся странах. Классификация выделяет пять классов земли в зависимости от современной или потенциальной продуктивности почв. Классы землепригодности группируют на основе оценки физических и химических свойств почвы. Для каждого диагностического признака в классификации ФАО разработана специальная стобалльная шкала. В зависимости от влияния этого признака на общую продуктивность почв его оценивают определенным количеством баллов.
Данные оценки земельных ресурсов по классификации ФАО используются при планировании развития сельского хозяйства тропических стран, а также при прогнозировании использования земель.
Зарубежные специалисты не всегда понимают сложившуюся ситуацию в России в вопросах создания земельно–имущественного кадастра. Объясняется это просто. В странах с рыночной экономикой вся земля давно поделена на земельные участки и давно сформированы права на объекты недвижимости – в начале на земельные участки, а затем на здания и постройки. Поэтому кадастры в странах с развитой рыночной экономикой земельные, а здания входят в состав комплекса недвижимости земельного участка. Там право на земельный участок первично и предполагает право на все постройки земельного участка, а в ряде стран – и на полезные ископаемые. В этих странах земельный кадастр развивался для информационной поддержки рынка недвижимости. Для этой же цели создана система регистрации прав на недвижимость.
В России для создания информационной поддержки рынка недвижимости необходимо в первую очередь на все объекты недвижимости (земельные участки в том числе) создать кадастровые дела и юридически оформить права на объекты недвижимости. Только после выполнения этой программы работ на основе современных информационных технологий можно будет создать Государственную автоматизированную систему ведения земельно–имущественного кадастра.
Государственная автоматизированная система ведения земельно–имущественного кадастра является такой же важной государственной инфраструктурой, как транспорт, связь и т.д. Эта система обеспечивает:
– информационное обеспечение рынка недвижимости;
– создание базы налогообложения;
– основу создания различных геоинформационных систем, в том числе для управления развитием городов, отдельных регионов.
В настоящее время за рубежом документы на бумажных носителях о правах на недвижимость играют малую роль. Важно то, что записано в базе данных земельно–имущественного кадастра.
Все сделки с недвижимостью в развитых странах осуществляются только над базой данных земельно–имущественного кадастра! Это объективная необходимость и российский земельный кадастр должен иметь такие же процедуры.
15.Понятие дифференциальной и земельной ренты
Земе́льная ре́нта — это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.
Земельная рента - доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков. Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты.
Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты).
Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д. Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, т. к. продукт только лучших и средних участков недостаточен для покрытия общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках (общественная цена производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках.
Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.
Оценочная зона – часть земель административно-
Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:
• близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;
• территориальное единство расположения микрозон ;
• общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участков микрозон . Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.
При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5) состояние окружающей среды, санитарные условия;
6) инженерно-геологические условия строительства;
7) рекреационная ценность территории;
8) престижность территории.
Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:
1)уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;
2)условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
3)градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.
Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.
В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.
Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.
25.Понятие бонитировки почв.
Для более глубокого и полного понимания бонитировки почв приведем несколько определений данного чрезвычайно важного в сельскохозяйственном производстве явления.
Бонитировка почв — это специализированная классификация почв по их продуктивности, построенная на объективных признаках (свойствах) самих почв, наиболее важных для роста с.-х. культур и коррелирующих со средней многолетней урожайностью (акад. С. С.Соболев).
Бонитировка почв — это сравнительная оценка качеств почв по плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия (проф. Т. П. Магазинщиков).
Бонитировка почв — это сравнительная оценка качества почв по основным природным свойствам, имеющим устойчивый характер и существенно влияющим на урожайность с.-х. культур, выращиваемых в конкретных природно-климатических условиях (доц. М. Г. Ступень).
Внимательное ознакомление с приведенными определениями показывает, что все они относятся к одному и тому предмету — оценке почв, только выражены по-разному.
Таким образом, бонитировка является уточненным агрономическим группированием почв, где: учет качества по природному плодородию выражается в баллах при сравнении их со средней многолетней урожайностью основных с.-х. культур, а на природных кормовых угодьях с выходом сена и зеленой массы трав.
Корреляционная связь между естественными свойствами почв и урожайностью с.-х. культур, а также продуктивностью сенокосов и пастбищ, устанавливается методами математической статистики.
Бонитировка почв является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует ее экономической оценке. Основная цель бонитировки почв состоит в определении относительного достоинства почв по их плодородию, т. е. установлении, во сколько раз одна почва лучше, или хуже по своим естественным и устойчиво приобретенным свойствам.
Объект бонитировки — почва, выраженная определенными таксонометрическими единицами, установленными по материалами детального почвенного обследования.
В связи с этим бонитировку почв производят по почвенным разновидностям или группам почв, равноценным по хозяйственному достоинству, залегающим на одних и тех же элементах рельефа, сходным по условиям увлажнения и, вследствие этого, близким по агрофизическим, агрофизиологическим и другим естественным свойствам, влияющим на урожайность с.-х. культур.
Согласно методическим рекомендациям по проведению бонитировки почв, утвержденным у нас в 1993 г., общая и частичная бонитировки почв должны проводиться по единой схеме, которая базируется на подобных принципах, но с обязательным учетом местных, региональных особенностей почв и природных условий с.-х. производства.
В системе земельного кадастра бонитировка почв служит научной основой рационального и высокоинтенсивного использования земельных ресурсов, направленного на повышение почвенного плодородия и урожайности с.-х. культур.
Критериями бонитировки почв являются их природные диагностические признаки, приобретенные в процессе длительного окультуривания, коррелирующие с урожайностью основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий — коррелирующие с продуктивностью сенокосов и пастбищ. Это обозначает, что критерием бонитировки почв могут быть природные диагностические признаки, оказывающие наибольшее влияние на урожайность с.-х. культур. Совокупное влияние всех природных факторов на уровень плодородия почвы отражается на урожайности с.-х. Культур.
Однако урожайность культур зависит не только от качества почвы, но и от экономических факторов ведения с.-х. производства, в частности, обеспеченности основными и оборотными фондами, количества вносимых удобрений, агротехники и т. д.
Бонитировка почв по фактической урожайности неприемлема еще и потому, что при этом оценивается не только земля, но и квалификация специалистов и руководителей хозяйств, их организаторские способности.
Качество земли определяет урожайность только при условии, что остальные факторы производства одинаковы. Поэтому при бонитировке почв необходимо исходить из урожайности на разных агропро-изводственных группах почв в пределах земельно-оценочного района при сопоставимости уровня агротехники и интенсивности земледелия.
Относительно каждого природно-сельскохозяйственного района составляются списки агропроизводственных групп почв в разрезе с.-х. угодий (пахота, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища). Эти списки будут служить основой для упорядоченного сбора информации о свойствах и признаках почв, а также сопоставления в дальнейшем шкал бонитировки и экспликации почв.
Бонитировка почв применительно к отдельным культурам проводится в границах наиболее оптимальных условий их выращивании. Для этого с учетом климатических, почвенных и других условий вместе с потребностью в них отдельных культур, устанавливаются зоны экономического оптимума.
При разработке агроклиматического обоснования размещения с.-х. культур руководствуются такими принципами:
1) значение культуры в народном хозяйстве;
2) влияние метеоусловий на скорость развития и сроки наступления основных фенофаз;
3) влияние метеоусловий на урожай.
За критерием бонитировки почв берутся свойства почв, выраженные в количественных показателях, стойкие во времени, которые существенно влияют на урожайность с.-х. культур и наиболее полно отражают сущность плодородия почв. Менее стойкие признаки, а также модифицированные критерии, учитываются в виде поправочных коэффициентов к бонитетам почв, рассчитанных по стойким показателям.
Более сложными являются зависимости урожайности культур от свойств почв в системе «почва — растение» на эродированных, солонцеватых, засоленных, каменистых и гидроморфных почвах. На эродированных почвах урожайность зависит от мощности гумусных горизонтов, мощности всего профиля, содержания запасов гумуса и меньше — от гранулометрии, которая часто не отличается от такой в полнопрофильных почвах. На солонцеватых, засоленных, глеевых почвах на первый план выступает почвенный токсикоз, а не гумус и другие показатели. Для оценки таких почв используются поправочные коэффициенты.
Данные о свойствах почв собираются отдельно по видам угодий, по природно-сельскохозяйственным зонам, в разрезе природно-сельскохозяйственных группировок, по агропроизводственным группам почв. Обработка этих данных проводится по таким диагностическим признакам почв:
1) процентное содержание гумуса, мощность гумусного горизонта, содержание физической глины;
2) индекс физического состояния;
3) степень засоления, скелетности, кислотность (рН солевой вытяжки);
4) оглеенность (глубина и степень);
5) смытость (степень);
6) содержание подвижных питательных веществ (фосфора и калия).
В качестве общего подхода при выборе эталонной почвы принимается то, что он должен быть зональным, репрезентативным ) площади, автоморфным, неэродированным, с наиболее мощными гумусными горизонтами при наивысшем показателе содержания гумуса, с оптимальной кислотностью, наиболее благоприятными агрофизическими свойствам и высокой урожайностью конкретной культуры
Обоснованное проведение бонитировки почв по их естественным свойствам требует тщательного отбора основных диагностических признаков, коррелирующих с урожайностью с.-х. культур. Это нужно для достижения объективности результатов бонитировки почв. Качество почвы зависит от морфологических, генетических, химических и физических свойств. К числу основных диагностических признаков относятся: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса, ила и физической глины в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калия в почве, механический состав, кислотность, сумма поглощенных оснований, степень насыщенности почвы основаниями и др.
Выбор диагностических признаков производится по каждому земельно-оценочному району на основании всестороннего изучения почвенного покрова и данных урожайности культур и определения влияния отдельных свойств почвы на урожайность с.-х. культур.