Перевод жилого помещения в нежилое

Введение

3

1.

Основания и условия перевода жилого помещения в нежилой фонд

4

2.

. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 

5 - 9

3.

Юридическая ответственность  за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилой фонд

10 - 11

Заключение

12 - 13

Список использованной литературы

14

1.ОСНОВАНИЕ И УСЛОВИЕ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД        

 Основаниями для перевода жилого помещения в нежилое могут, например, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.      

 Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого  помещения. Жилищный кодекс предъявляет  ряд требований, условий к квартирам  для перевода их в состав  нежилого фонда.      

 В нежилое  можно перевести жилое помещение  (ст. 22 ЖК РФ), если:      

- на него отсутствует  обременение права собственности;       

- к нему есть  отдельный доступ, то есть не  нужно использовать проход, по  которому обеспечивается доступ  к иным жилым помещениям;      

- помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено  на первом этаже или же помещения,  находящиеся непосредственно под  "переводимой" квартирой, не  являются жилыми;      

- гражданам, выселяемым  из жилых помещений, предоставляются  (по договору социального найма)  благоустроенные жилые помещения  (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);      

- жилое помещение  признано непригодным для проживания  по основаниям и в порядке,  установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).      

 Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ). 

2. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ       

 Перевод жилого  помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

1. Условия перевода жилого помещения в нежилое содержатся в ч. 3 ст. 22 ЖК.

 Так, перевод  квартиры в многоквартирном доме  в нежилое помещение допускается  только в случаях, когда эта  квартира расположена на первом  этаже указанного дома либо  выше первого этажа, но помещения,  расположенные непосредственно  под квартирой, переводимой в  нежилое помещение, не являются  жилыми.      

 Случаи, когда  перевод жилого помещения в  нежилое и нежилого помещения в жилое не допускается, изложены в ч. 2 и 4 ст. 22 ЖК. Такой перевод невозможен, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц.      

 Перевод жилых  помещений в нежилые осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную (см. ст. 288 ГК).      

 Соответствующие положения в части перевода жилых помещений в нежилые содержались в ранее действовавшем жилищном законодательстве (ст. 9 ЖК РСФСР). Что касается перевода нежилого помещения в жилое, то в законодательных актах такой перевод обозначен не был. Хотя, конечно, подобные вопросы решались.      

3.2. Жилое помещение  должно быть переведено в нежилое прежде всего в случае признания этого помещения непригодным для проживания, о чем не упоминается в ЖК.      

 Жилые помещения, которые не отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), а также жилые дома либо переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и проч.), либо подлежат сносу, если использование их в любом качестве невозможно (значительная степень износа дома).  

Перевод в нежилое помещение комнаты в квартире может иметь место лишь в случае, если комната признана непригодной для проживания (например, не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.). После перевода такое помещение используется для удовлетворения бытовых и иных нужд лиц, проживающих в квартире.

Переоборудование  жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда.   

Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению — для проживания граждан (см. ст. 17 ЖК). Исключением может явиться, допустим, проведение градостроительных мероприятий, иные достаточно обоснованные случаи. Признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд может явиться основанием для перевода этого помещения в нежилое.    

3.3. Перевод жилого  помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК).      

 Сделки, связанные  с использованием организациями  жилых помещений, не имеющие  целью проживание граждан, если  помещения не переведены в  нежилые, не соответствуют требованиям  закона (ст. 288 ГК) и, следовательно,  являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8). 

      3.4. Перевод независимо от формы собственности жилого помещения осуществляет орган местного самоуправления (ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК).      

 Заявитель —  собственник помещения или уполномоченное  им лицо подает в орган местного  самоуправления следующие документы:       

 заявление о  переводе помещения;      

 правоустанавливающие  документы на переводимое помещение  (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);       

 план переводимого  помещения с его техническим  описанием (в случае если переводимое  помещение является жилым —  технический паспорт такого помещения);       

 поэтажный план  дома, в котором находится переводимое  помещение;

подготовленный  и оформленный в установленном  порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).      

 Орган, осуществляющий  перевод, не вправе требовать  представления других документов, кроме вышеобозначенных.      

3.5. Статьей 22 Кодекса  предусматривается, что перевод  жилого помещения в нежилое  и наоборот не допускается,  если право собственности на  такое помещение обременено правами  каких-либо лиц. Отсутствие обременений  должно быть указано в заявлении о переводе, как одно из основных условий рассмотрения (решения) данного вопроса.       

 Решение о  переводе либо об отказе доводится  до сведения заявителя в установленный  срок. Орган, осуществляющий перевод,  информирует собственников помещений,  примыкающих к переводимому, о таком решении (ч. 5 ст. 23 ЖК).      

 Правительством  РФ (постановление от 10.08.2005 № 5021) утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.      

 Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ф.и.о. гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или нежилого в жилое) и цель использования.       

 Указывается  принятое решение:      

1. Перевести:      

 а) без предварительных  условий;      

 б) при условии  проведения работ по переустройству  и (или) перепланировке, иных необходимых  работ (ремонт, реконструкция, реставрация).       

2. Отказать в  переводе с указанием оснований,  установленных ч. 1 ст. 24 Кодекса.      

 К сожалению,  логически не завершено правило  ч. 5 ст. 23 ЖК об информировании  собственников помещений, примыкающих  к переводимому. Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Казалось бы, данное положение должно иметь «глубокий смысл», имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц (см. ст. 209 ГК). Однако не обозначено, в какой «форме» может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие их или неприятие решения о переводе), и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения.       

 Представляется, что их мнение не может (не  должно) остаться без внимания, ст. 209 ГК устанавливает: собственник  вправе по своему усмотрению  совершать в отношении принадлежащего  ему имущества любые действия, не противоречащие закону и  иным правовым актам и не  нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.      

 Таким образом,  в рассматриваемом случае можно  обращаться в судебные органы. Решения и действия органов  местного самоуправления и должностных  лиц могут быть обжалованы в суд, как это следует из положений ст. 46 Конституции РФ.      

3.6. Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК при использовании помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.      

 Если для использования  помещения в целях, которые  преследует соответствующий перевод,  необходим ремонт или переустройство, в решении должны содержаться  требования о проведении таких  работ и их перечень (ч. 6 ст. 23 ЖК). В этом случае решение является основанием для соответствующего ремонта или переустройства (ч. 8 ст. 23 ЖК).      

 Завершение этих  работ подтверждается актом приемочной  комиссии, который является основанием  для использования переведенного  помещения в качестве жилого  или нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК).      

3.7. Перевод жилых  помещений в нежилые и наоборот  осуществляется, повторим, органами  местного самоуправления, независимо  от формы собственности помещений.  Предоставление органу местного самоуправления права решать судьбу не только муниципального, но и государственного (т.е. по существу осуществление распорядительной деятельности), видимо, вошло в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК, в частности — беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также со ст. 209 ГК, согласно которой собственник по своему усмотрению осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Согласно ст. 2 ГК («Отношения, регулируемые гражданским законодательством») порядок осуществления права собственности определяется гражданским законодательством.       

 Примечательно,  что ЖК вообще не содержит  положений, касающихся роли органа  государственной власти в этом  вопросе (см. ст. 12, 13). Тогда как наниматель жилого помещения для реализации намерения использовать помещение в ином качестве (в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимаемой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения), должен обратиться к собственнику жилищного фонда с соответствующей просьбой, поскольку ему (нанимателю) не предоставлено право непосредственно обращаться в соответствующий орган по этому вопросу.  

Следовательно, в подобных случаях собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо) должен рассмотреть этот вопрос (при наличии документов, подтверждающих необходимость перевода) и при согласии — обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений (см. ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК). Но как при этом «строятся отношения», если собственник — муниципалитет? В подобном случае фактически заявителем является наниматель жилого помещения, который, как уже упоминалось, не обозначен как возможный заявитель на перевод помещения (ч. 2 ст. 23 ЖК).      

3.8. В качестве  информации (анализа, сопоставления)  обратимся к институту признания  жилых помещений непригодными для проживания. Согласно ст. 12 ЖК (см. также ч. 4 ст. 15) в компетенции РФ находится определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11). Что касается признания жилья непригодным для проживания, то каждый собственник жилищного фонда решает этот вопрос в отношении только принадлежащих ему жилых помещений (см. п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п. 8 ст. 14) в соответствии с установленным порядком.      

 Следует иметь  в виду, что признание жилого  помещения непригодным для проживания  является основанием перевода  его в нежилое. Таким образом, если решение первоначального вопроса в этой «схеме» осуществляет собственник жилья самостоятельно, то последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.       

3.9. Отказ в переводе  жилого помещения в нежилое и наоборот может последовать в случаях:       

 непредставления  определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;       

 представления  документов в ненадлежащий орган;       

 несоблюдения  условий перевода помещения, предусмотренных  ст. 22 ЖК;