Выселение

3. Предоставление жилого помещения в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

     Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

     Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который  установлен Положением о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, действующим в редакции от 2 августа 2007 г¹⁸.

     Признание помещения  непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией.

     В Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47  содержится немало оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания. В целом они представляют собой выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. В частности, среди них можно выделить следующие:

     - снижение надежности здания, прочности  и устойчивости строительных  конструкций и оснований до  недопустимого уровня, вызванное  с физическим износом здания;

     - изменение окружающей среды и  параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;

     - деформации фундаментов, стен, несущих  конструкций и значительную степень  биологического повреждения элементов  деревянных конструкций здания, в котором расположено жилое помещение;

     - превышение показателей санитарно-эпидемиологической  безопасности в части физических  факторов (шум, вибрация, электромагнитное  и ионизирующее излучение), концентрации  химических и биологических веществ  в атмосферном воздухе и почве, в домах, в котором расположено жилое помещение.

     Содержание  жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. Основы санитарно-гигиенических норм закладывает Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»¹⁹. В ст. 23 указанного Закона содержатся санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям. Так, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

     Наймодатель по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные  граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

     Пример. Решением Заволжского районного  суда города Ярославля от 28 ноября 2005 г. удовлетворены исковые требования территориальной администрации Заволжского района к мэрии города Ярославля о расторжении договора социального найма, выселении семьи Хухаревых в порядке ст. 89 ЖК РФ в другое благоустроенное жилое помещение в связи с признанием дома аварийным и отказано в удовлетворении встречных исковых требований - об обязании территориальной администрации Заволжского района города Ярославля осуществить выселение семьи Хухаревых с предоставлением жилья в порядке ст. ст. 57 - 58 ЖК РФ²⁰.

4. Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором  происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное жилое помещение: когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

     К капитальному ремонту относят устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда²¹». Комплексный капитальный ремонт предполагает приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов здания, а также работы по благоустройству. В результате комплексного капитального ремонта может быть изменена внутренняя планировка и улучшены технико-экономические показатели многоквартирных домов. При выборочном капитальном ремонте в плановом порядке обновляются отдельные конструктивные элементы, коммуникации, инженерное оборудование многоквартирных домов: кровля, фасады, электроплиты, газовое оборудование, лифты и пр.

     Под реконструкцией понимается изменение  параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения²².

     Жилье на время реконструкции или ремонта  предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах.

     Закон Архангельской области  от 31 октября 2007 г. № 416-21-ОЗ «О порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда Архангельской области»²³ гласит: «жилые помещения маневренного жилищного фонда области предназначены для временного проживания:

     - граждан в связи с капитальным  ремонтом или реконструкцией  дома, принадлежащего области на  праве собственности, в котором  находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

     - граждан, у которых единственные  жилые помещения, находящиеся  в домах, принадлежащих области  на праве собственности, стали  непригодными для проживания  в результате чрезвычайных обстоятельств;

     - иных граждан - в случаях, предусмотренных  законодательством.

     Жилые помещения в маневренном жилищном фонде области предоставляются  гражданам из расчета не менее  чем шесть квадратных метров жилой  площади на одного человека».

     Не  согласные на переезд граждане могут быть выселены не иначе как через суд. При этом в решении суда обязательно указывается, куда именно должен быть переселен наниматель.

     За  нанимателем независимо от срока  проживания в помещении маневренного фонда сохраняется право вернуться  в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.

     Выселение предусматривается, когда занимаемое нанимателем жилое помещение  претерпевает значительное уменьшение или увеличение в результате капитального ремонта дома или вообще утрачивается в связи с этими работами. Речь идет о капитальном ремонте или реконструкции дома, после которых жилое помещение или не сохранится вообще, или уменьшится настолько, что наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ), или же увеличится настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).

     ЖК  РФ не содержит положений о том, как  именно определить, является ли норма  предоставления существенно превышенной. Норма общей площади жилого помещения на одного человека в ЖК РФ также не содержится.

     Действующий до 1 марта 2005 г. ЖК РСФСР определял, что увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие  сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. ст. 55, 38 ЖК РСФСР). При этом увеличение жилья считалось существенным, если в результате него образуются излишки жилой площади.

     Удовлетворяя  заявленные требования о выселении  в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.

     Во  всех случаях выселения предоставление выселенному гражданину нового благоустроенного жилого помещения оформляется новым договором социального найма, при этом ранее действовавший договор найма расторгается. 
 

     2.2 Требования, которым должно удовлетворять  предоставляемое выселяемым другое  благоустроенное жилое помещение 

     В отличие от старого кодекса, новый  не дает определения благоустроенного жилого помещения. Анализируя законодательство, можно выделить следующие критерии другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением:

     1) благоустройство применительно  к условиям соответствующего населенного пункта;

     2) равнозначность по общей площади  ранее занимаемому жилому помещению;

     3) соответствие установленным требованиям;

     4) нахождение в черте населенного  пункта, из жилого помещения в  котором осуществляется выселение.

     Часть 2 статьи 89 ЖК РФ предусматривает, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

     В правоприменительной практике возник вопрос о том, какие нормы ЖК РФ следует применять при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения  при сносе жилого дома нанимателям, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Часть 1 статьи 89 ЖК РФ, предусматривающая предоставление при расселении подлежащего сносу другого равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения в порядке данной статьи или часть 5 статьи 57 ЖК РФ, предусматривающей предоставление жилого помещения по норме предоставления.

     В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ № 503-О от 16 ноября 2006 г. было отказано в удовлетворении жалобы заявителя, оспаривающего соответствие статьи 89 ЖК РФ (о выселении нанимателя и членов его семьи в другое благоустроенное помещение вследствие сноса многоквартирного дома) нормам, содержащимся в статьях 19, 40, 42, 45 и 55 Конституции Российской Федерации. По мнению истца, в ее деле суду следовало применить положения статей 57 - 58 ЖК РФ, то есть предоставить при выселении истца жилое помещение по норме предоставления²⁴.

     Конституционный Суд РФ указал, что согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам  в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 данного Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

     Заявительница, состоящая на учете нуждающихся  в предоставлении жилого помещения, считает, что в ее случае необходимо было применять положения статей 56 - 57 ЖК РФ. Тем самым она фактически выражает несогласие с выбором нормы, осуществленным судом общей юрисдикции при рассмотрении ее дела.

     Конституционный Суд РФ отметил, что оспариваемое положение статьи 89 ЖК РФ, гарантирующее  определенные условия проживания граждан, переселяемых в другие жилые помещения, направлено на обеспечение защиты их интересов и потому не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы. Кроме того, следует учитывать, что статья 89 ЖК РФ не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со статьей 57 ЖК РФ при наличии к тому оснований.

     Важное  толкование в части применения положений  части 1 статьи 89 ЖК РФ сделано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 года²⁵. Верховный Суд РФ подчеркнул, что согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.