Судебная практика по договорам купли-продажи

Решение суда: 
Расторгнуть договор купли-продажи от 20 марта 2003 года.

Недействительность договора купли-продажи

Недействительность  договора купли-продажи 
Притворная сделка

Обстоятельства  дела

Производственный  кооператив (ПК) «Колорит» в октябре 1999 г. обратился в суд с иском  к К. и Л. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на дом за производственным кооперативом. 
В заявлении ПК «Колорит» сослался на следующие обстоятельства. В 1990 году ему были выделены средства в размере 12 тыс. рублей на покупку дома, находящегося рядом с помещением, которое занимал кооператив, в целях строительства производственной базы и офиса. 
К. как работник кооператива должен был оформить договор купли-продажи на свое имя, поскольку в соответствии с действовавшим на то время законодательством частное домовладение не могло быть приобретено юридическим лицом. 
13 ноября 1990 г. дом куплен у продавца В., действовавшего в интересах Ж., и оформлен на имя К. Старый дом и постройки, расположенные на участке, со временем были снесены, и на их месте силами и за счет средств кооператива «Колорит» возведены новые постройки. В 1994 году этот дом принят в эксплуатацию. Однако К. отказался признать право собственности кооператива на возведенный дом и хозяйственные постройки и стал пользоваться ими как своей собственностью. Кооператив просил признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный между В. и К., притворной сделкой и признать право собственности на упомянутое строение за ним. 
Однако данная норма материального права в данном случае не применяется. 
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. 
Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки. 
Производственный кооператив «Колорит» не являлся стороной по договору купли-продажи жилого дома от 13 ноября 1990 г., в связи с чем правила, содержащиеся в п. 2 ст. 170 ГК РФ, в данном случае не могут быть применены. 
Истец не представил доказательств того, что покупатель К. имел в виду иную сделку и достиг соглашения по всем ее существенным условиям, и не привел допустимых доказательств, свидетельствующих, что К. по заключенному договору в действительности имел в виду сделку, согласно которой жилой дом переходит в собственность кооператива «Колорит». 
Как установлено в ст. 161 ГК РФ, сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. 
В силу п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. То есть договор купли-продажи жилого дома должен быть заключен в письменной форме. 
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ), а несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (ч. 1 ст. 165 ГК РФ). 
Правило о соблюдении письменной формы сделки юридических лиц с гражданами в отношении жилых домов и о лишении права сторон в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания содержалось и в ГК РСФСР (ст. ст. 44, 46), действовавшем на момент продажи дома. 
В соответствии со ст. 54 ГПК РСФСР (ст. 60 ГПК РФ) обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания. 
В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома между В. и ПК «Колорит», последний сослался на показания свидетелей, тогда как в соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 46 ГК РСФСР). 
Как видно из материалов дела, покупателем по договору купли-продажи выступал К. 
Письменных доказательств, подтверждающих факт передачи ПК «Колорит» денег К., истец не представил суду. Ссылка же на свидетельские показания в подтверждение совершения этой сделки (по передаче денег) недопустима (ст. 44 ГК РСФСР, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

 
Решение суда 
Суд решил в иске отказать в полном объеме.

Применение последствий ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, признание права собственности на квартиру

применение последствий ничтожной сделки — договора купли-продажи квартиры, признание права собственности на квартиру

 
Решением городского суда в удовлетворении требований А. к Б. о применении последствий ничтожной сделки — договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру отказано. 
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения. 
А. обратилась в суд с заявлением о пересмотре решения городского суда по вновь открывшимся обстоятельствам. 
В обоснование заявления А. ссылалась на то, что постановлением следователя отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Б. в действиях которого усматривались признаки состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, т.е. за истечением сроков давности уголовного преследования. 
Определением городского суда заявление А. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения городского суда удовлетворено. Решение городского суда отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, производство по делу возобновлено. После случившегося Б. обратился в Первый Столичный Юридический Центр за помощью. Определив правовую позицию, юристы центра составили надзорную жалобу, в которой изложили суть нарушений законодательства. 
В надзорной жалобе Б. просит отменить определение суда как постановленное с существенным нарушением норм процессуального права. 
Суд, удовлетворяя заявление А. о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам, исходил из наличия постановления следователя, согласно которому в действиях Б. и других усматривались признаки состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, однако в возбуждении уголовного дела отказано на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, т.е. за истечением сроков давности уголовного преследования. 
При этом суд указал, что отсутствие в отношении Б. и других приговора суда не может являться препятствием к пересмотру решения суда по п. 1 ч. 2 ст. 392 ГПК РФ ввиду наличия в их действиях признаков состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. 
Вместе с тем с данным выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям. 
Согласно ст. 392 ГПК РФ решения, определения суда, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам. 
Основаниями для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам решения, определения суда, вступивших в законную силу, являются существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю; заведомо ложные показания свидетеля, заведомо ложное заключение эксперта, заведомо неправильный перевод, фальсификация доказательств, повлекшие за собой принятие незаконного или необоснованного решения, определения суда и установленные вступившим в законную силу приговором суда; преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда; отмена решения, приговора или определения суда либо постановления государственного органа или органа местного самоуправления, послуживших основанием для принятия решения или определения суда. 
Из заявления А. следует, что в качестве основания для пересмотра решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам она ссылается на постановление следователя об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Б. и других по признакам совершения ими преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, т.е. мошеннических действий при заключении договора купли-продажи квартиры. 
Вместе с тем, по смыслу ст. 392 ГПК РФ преступления сторон, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела, могут являться вновь открывшимися обстоятельствами лишь при условии установления их вступившим в законную силу приговором суда. 
Кроме того, представленное заявителем постановление не может являться тем вновь открывшимся существенным для дела обстоятельством, которое в соответствии с требованиями с п. 1 ч. 2 ст. 392 ГПК РФ может повлечь отмену решения суда. 
Данные обстоятельства были предметом исследования при рассмотрении требований А. к Б. о применении последствий ничтожной сделки — договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру. В связи с этим к числу вновь открывшихся обстоятельств отнесены быть не могут. 
Допущенные существенные нарушения норм процессуального права в силу ст. 387 ГПК РФ являются основанием для отмены определения суда. 
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА постановил: 
Определение городского суда от 2008 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.