Право собственности на недвижимость

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение 1.  Право собственности на недвижимость 2. Особенности  приобретения права собственности  на недвижимое имущество 3. Особенности  прекращения права собственности  на недвижимое имущество Заключение Список литературы	2 4   13   19 26 28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     ВВЕДЕНИЕ

 

Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную форму вложения капиталов.

В связи с изменением экономической основы нашего общества и развитием в нем рыночных отношений возросла роль недвижимости в имущественном положении субъекта гражданского права. Таким образом, возникла необходимость разработки института недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств. Закрепление института недвижимости и самостоятельных договоров, связанных с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ, требует теоретического осмысления данного института применительно к условиям нашей страны и законодательства.

С учетом изложенного, изучение такого правового института, как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным и актуальным.

 

      1.  ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

 

Недвижимое имущество — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него. В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

- государственная (муниципальная) одна из форм собственности, субъектами-распорядителями которой являются органы государственной власти, а объектом собственности могут быть земля, природные ресурсы, основные средства, здания, материальные ресурсы, финансы, драгоценности, информация, культурные и духовные ценности;

- частная форма собственности, которая подразумевает защищенное законом право физического или юридического лица, либо их группы на предмет собственности.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти. При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

- объекты недвижимости народнохозяйственного  значения (например, сооружения, причисленные  к памятникам архитектуры и искусства);

- на уровне того или иного  национального образования;

- областная или краевая собственность  объектов недвижимости (она, как  правило, носит коммунальный характер);

- объекты недвижимости, находящиеся  в собственности определенного  города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. (Такая трактовка права собственности сформулирована еще в римском праве. В случае, когда имеющиеся документы подтверждают право собственности на недвижимое имущество в полном объеме и не могут быть оспоренными, то такой титул называется «чистым». Если же право собственности может быть по каким-либо основаниям оспорено, такой титул носит название «с пятном» или «грязный».) Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое основание — титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору.

 Последний не только владеет  и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя  по договору с ним, но и вправе  с его согласия сдать недвижимое  имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника. Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником , например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная  возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество. В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан  нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.),

 если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т.д.). Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом . Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения). Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и- муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) право субъектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная). Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные — это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом. Основной первоначальный способ приобретения прав — это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав — это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного правообладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога. Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах. Так, например, нельзя возводить строение вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п. Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным. Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, т.к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.