Понятие, классификация и содержание жилищных правоотношений

1.3.

Понятие, классификация  и содержание жилищных правоотношений

Понятие «жилищные  правоотношения» является собирательным, в него входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений. Традиционно жилищные отношения классифицируют следующим образом.

• Жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т.д.).
• Жилищные отношения, которые складываются на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т.д.). В свою очередь, они подразделяются на:

1) имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

2) неимущественные  (семейные отношения с собственником  жилого помещения, отношения между  собственниками комнат в коммунальной  квартире).

Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:

1) возникновения,  осуществления, изменения, прекращения  права владения, пользования, распоряжения  жилыми помещениями государственного  и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2) пользования  жилыми помещениями частного  жилищного фонда;

3) пользования  общим имуществом собственников  помещений (в соответствии со  ст. ст. 36—38 ЖК РФ);

4) отнесения  помещений к числу жилых помещений  и исключения их из жилищного  фонда (ст. ст. 22—24 ЖК РФ);

5) учета жилищного  фонда;

6) содержания  и ремонта жилых помещений;

7) переустройства  и перепланировки жилых помещений  (ст. ст. 25—29 ЖК РФ);

8) управления  многоквартирными домами (ст. ст. 161—165 ЖК РФ);

9) создания  и деятельности жилищных и  жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья,  прав и обязанностей их членов (разделы 5 и 6 Кодекса);

10) предоставления  коммунальных услуг (ст. ст. 153—160 ЖК РФ);

11) внесения  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ);

12) контроля  за использованием и сохранностью  жилищного фонда, соответствием  жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).

Жилищные отношения  по использованию жилья можно  также подразделить на отдельные  группы в зависимости от оснований  их возникновения. В частности, они  могут возникать из:

- договора социального  найма жилого помещения;

- договора коммерческого  найма жилого помещения;

- членства в  ЖСК (ЖК);

- членства в  семье гражданина-собственника жилого  помещения;

- членства в  семье нанимателя жилого помещения,  члена ЖСК (ЖК);

- договора найма  служебного жилого помещения;

- договора найма  жилого помещения в общежитии  или другого специализированного  жилого помещения;

- договора пожизненного  содержания с иждивением;

- завещательного  отказа;

- договора поднайма  жилого помещения, договора о  вселении временных жильцов и  др.

Приведенный перечень жилищных отношений, безусловно, не является исчерпывающим. Жилищные отношения  складываются и в других случаях, когда предметом отношений являются жилые помещения, права и обязанности  их владельцев и т.п.

П. 2 ст. 4 ЖК РФ перечисляет участников жилищных правоотношений , среди которых:

• граждане (физические лица);
• юридические лица;
• Российская Федерация;
• субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Данный перечень участников жилищных отношений аналогичен перечню участников гражданско-правовых отношений, а также правоотношений, складывающихся в других отраслях российского  законодательства. Это обстоятельство позволяет утверждать, что правосубъектностью в жилищно-правовой сфере обладают в равной степени все возможные участники правовых отношений. Перечень участников жилищных правоотношений является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы: 

- имеющие самостоятельное  право постоянного пользования  жилым помещением (их можно условно  именовать "первичными" пользователями - после собственника или органа, им управомоченного);

- не имеющие  самостоятельного права пользования  жилым помещением (их условно  можно именовать "вторичными" пользователями жилого помещения). 

К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов. Члены семей пользователей жилых помещений могут выступать также в разных ролях. Например, в ЖСК (ЖК) их права зависимы от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из кооператива они подлежат выселению вместе с ним, если не воспользуются преимущественным правом на вступление в кооператив. Иное правовое положение члена семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, которое можно охарактеризовать как самостоятельное, ибо в данном договоре члены семьи имеют равные и одинаковые права с нанимателем жилого помещения по его использованию. Права "вторичных" пользователей жилого помещения несколько уже, чем у "первичных". 

Общественные  отношения, которые по принятой ЖК РФ терминологии являются жилищными, имеют  ту характерную особенность, что  они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в  состав жилищного фонда и предназначенное  для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права. 

В круг общественных отношений, которые являются предметом  жилищного законодательства (жилищного  права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам - нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются также некоторые другие отношения (которые в ЖК РФ отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища, - жилищно-земельные, кредитные и др.*(49). Жилищные отношения неоднородны. Большинство этих отношений - имущественные, складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.