Договор субаренды

 

Договор субаренды

 

Оглавление

 

 

 

Введение

 

Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.

Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Выделяются и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков», «пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналов связи и радиочастот» и пр.).

В совокупности указанные проблемы института аренды, как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.

 

1. Понятие и  объект договора субаренды

 

Мы много раз слышали о субаренде, а что такое договор субаренды помещения, имущества, земли, где найти образец договора, как разобраться в этом всем? Дословно субаренда означает - передачу арендатором, какой-то части арендованного им имущества во временное пользование (аренду) третьему лицу, при этом сам арендатор становится уже арендодателем по отношению к этому (третьему) лицу, который выступает в роли арендатора. Право передачи объекта аренды в субаренду должно быть оговорено и отражено в первичном договоре аренды.

Слово аренда имеет точное определение, как - наем одним лицом у другого лица некого имущества в пользование, на оговоренный в договоре срок и за определенную оплату. 

Если рассматривать взаимоотношений арендодателя и арендатора в нашей стране, то согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, по договору имущественного найма (аренды), одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить, другой стороне (арендатору) некое имущество, за определенную плату во временное пользование (владение) или во временное пользование.

Доход в виде плодов произведенной продукции и прибыль, полученная арендатором в результате пользования этим имуществом в соответствии с договором найма, являются его собственностью. Передача своего имущества в аренду широко распространенная практика на рынке зарубежной недвижимости, в том числе стремительно развивается и в нашей стране.

Давайте теперь рассмотрим примеры субаренды, чтобы лучше понять смысл и правила субаренды.

Представим, что некая компания берет в аренду у другой компании, или частного лица отдельно стоящее строение или этаж в этом здании, с определенной целью размещения там своих офисов. Но у этой компании недостаточно персонала, чтобы использовать все площади (комнаты) на этаже, свободными остается какая-то часть из них.

По закону эта компания имеет право, получив согласие от арендодателя (собственника), передать лишние офисные помещения (комнаты) от своего имени иным компаниям в аренду. Получается так, что эти площади уже обременены обязательствами аренды, а их аренда будет уже называться субарендой, то есть событие, вытекающее из первичной аренды, а арендатор, таким образом, становится субарендатором.

Правда, данный пример не может быть исчерпывающим, так как субаренда таких арендуемых офисов, может составлять основной деятельностью компании. Законодательство по этому поводу говорит - арендатор имеет право с согласия арендодателя, сдавать арендованное им имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по данному договору аренды иным лицам в субаренду.

Также он имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а еще отдавать арендные права в залог, также вносить их, как вклад в уставный капитал компании (хозяйственных товариществ и обществ), или долевого взноса в кооператив, если другое не определенно действующим законодательством.

Во всех указанных случаях, за исключением случаев перенайма, ответственным по договору аренды, перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применимы правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом, или иными правовыми актами.

Договор субаренды - заключается на срок, который не превышает срок договора аренды. В тех случаях, если арендодатель дал свое согласие на субаренду, но при этом не оговорил в договоре ее предельного срока, арендатор имеет право возобновить договор субаренды, в тех сроках аренды, которые оговорены в договоре, без необходимости дополнительного получения разрешения от арендодателя. В таких случаях согласие арендодателя, не распространяется на временной период с момента дачи его согласия и до истечения срока аренды, предусмотренного договором аренды.

Какие существуют риски при заключении договора субаренды – чтобы избежать не нужных рисков при договоре субаренды, в договоре аренды недвижимости, помещения или строения изначально должно быть оговорено и прописано положение о том, что сдача в субаренду возможна только лишь с письменного согласия собственника (арендодателя).

В тех случаях, где речь идет о государственном (муниципальном имуществе), это означает, что для субаренды субарендатору (а вернее сказать, арендатору, заключающему договор субаренды) нужно получить согласие государственного (муниципального образования), что обозначает – собрать необходимые разрешительные подписи чиновников.

Если говорить о субаренде недвижимости, здания или помещения, находящегося не в государственной (муниципальной собственности), а в собственности юридического или физического лица – в этом случае к договору предъявляются те же требования.

В договоре аренды обязательно должно быть отражено согласие собственника на субаренду, или же к нему должен прилагаться отдельно документ-разрешение, в котором есть подписанный собственником недвижимости, здания или помещения срок действия аренды.

Заключаем договор субаренды – в первую очередь напоминаем об обязательном получении согласия собственника на субаренду. Правило о том, что главным условием субаренды должно являться наличие согласия арендодателя, которое должно быть являться императивным (безусловным к исполнению) и не может меняться другими положениями договора. Так, если в договор субаренды сразу включить условие о том, что арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, без согласия арендодателя, то такое положение договора будет признано недействительным. 

Говоря о сроках действия договора субаренды, то по закону, он не может быть заключен на срок, который превышает срок договора аренды. В тех случаях, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение в договоре субаренды может быть применено и к нему. Кроме всего прочего, арендатор не может дать субарендатору больше прав по пользованию, или владению имуществом, чем есть у него самого, в соответствии с условиями договора аренды. 

Если договор аренды досрочно прекращен, это влечет за собой и прекращение заключенного в соответствии с договором аренды и договор субаренды, если же по каким-либо причинам договор аренды признан недействительным – договор субаренды также будет признан незаконным и аннулируется.

На основе анализа общих правил о договоре аренды необходимо выделить следующие присущие договору субаренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

1. По своей родовой  принадлежности договор аренды  относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Поэтому передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

2. Законодательство  четко регулирует договор аренды  в сфере как общих положений, так и его отдельных видов. При этом большая часть норм, посвященных договору аренды, носит  диспозитивный характер, они действуют  в том случае, если стороны  не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Указанные нормы применяются к договору субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды и субаренды.

3. Договор субаренды  можно выделить в качестве  вида договора аренды. В основе  этого лежит зависимость договора субаренды от основного договора аренды, т.е. от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу сдаваемого в аренду имущества.

Согласно общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор субаренды необходимо отнести к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор субаренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества субарендатору.

Возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Даже в том случае, когда арендная плата сразу направляется арендодателю, договор субаренды остается возмездным, поскольку в этом случае субарендодатель в этой части освобождается от арендной платы в пользу арендодателя.

Двусторонний характер договора субаренды заключается в том, что каждая из сторон этого договора (субарендодатель и субарендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. При этом в договоре субаренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность субарендодателя передать субарендатору имущество во владение и пользование и обязанность субарендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга. Даже в том случае, когда в силу договора субаренды арендодатель и субарендатор связаны какими-либо правами и обязанностями, в отношении друг друга они остаются третьими лицами.

Нередко в юридической литературе можно встретить мнение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Относительно предмета договора субаренды им являются: действия субарендодателя по предоставлению во владение и пользование субарендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия субарендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению субарендной платы, а также возврату субарендованного имущества по окончании срока субаренды. В предмет договора субаренды включено два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование субарендатора, а по окончании срока субаренды возвращается субарендодателю или непосредственно арендодателю. Таким образом, для признания договора субаренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом субаренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального толкования указанной нормы, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

К числу условий договора, указанных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть отнесены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Названные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

Третью группу существенных условий составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.