Связь рынка недвижимости и рынка капитала

Муниципальное образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования

Южно - Уральский профессиональный институт

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Оценка бизнеса»

Вариант 6

 

Выполнила

Студентка гр. ФЗ-2-09  ________________________ Попова Е.В.

«     »____________________2012

Проверил

Преподаватель             ________________________  Бухаров Е.И.

«     »____________________2012

 

 

 

 

 

 

 

Челябинск

2012

Содержание

 

Введение……………………………………………………………3

1. Связь рынка недвижимости и рынка капитала……………..4

2. Уровень риска на рынке недвижимости…………………….8

  Тестовые задания…………………………………………………...10

  Литература…………………………………………………………..11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время в  России и других странах бывшего  СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. В  первую очередь, это относится к  системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так  или иначе связана жизнь и  деятельность людей в любой сфере  бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Связь рынка недвижимости и рынка капитала

 

Существенной особенностью рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как  общие черта, так и существенные различия с рынком капитала, которые  проявляются при сравнительном  анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.

Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 1.

Таблица 1. Общие черты  и различия рынка недвижимости и  рынка капитала

Общие черты	Различия
	рынок капитала	рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение  текущего дохода, рост стоимости актива, защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном  периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предложения  определяет цену активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность  финансовых активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность  растет
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое  развитие, стабильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы  относительно устойчивый
Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска	R=Rf +плата за риск (ставка доходности=безрисковая ставка доходности+плата за риск)	R=Rf +плата за риск+возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала.

 

Рынок недвижимости находится  в непосредственной зависимости  от развития рынка капитала, поскольку  основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (Таблица 2).

Таблица 2. Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости

Переменная рынка капитала	Влияние на стоимость на рынке недвижимости
CF - рост денежного потока	Рост стоимости недвижимости как  результат оживления и развития деловой активности на макроуровне
β - мера систематического риска – рост	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Rf - безрисковая ставка доходности на рынке капитала	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной ставки
Rm - рост среднерыночной ставки доходности	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации
Рост стоимости кредитов	Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой  ставки доходности инвестированного капитала
Ri - рост доходности i-ого актива на рынке капитала	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Срок службы активов – рост	Рост стоимости недвижимости в  связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости  недвижимости
Стоимость кредита на рынке капитала – рост	Снижение стоимости недвижимости

 

Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном  периоде

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и рядом  факторов, характеризующих положение  на рынке капитала: недвижимость рынок  капитал зависимость

o динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

o относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости;

o темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Необходимо учитывать, что  на рынке недвижимости в краткосрочном  периоде «удары» по рынку «гасятся»  за счет изменения стандартной нормы  свободной недвижимости, поскольку  объем предложения неэластичен.

В краткосрочном периоде  объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна, и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается. Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительства объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.

Влияние рынка  капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде. Причины  избыточного инвестирования в недвижимость

На рынке капитала спрос  на инвестора на объекты недвижимости повышается или понижается в зависимости от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость. Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Рост спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально погашается за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости. Дальнейшее расширение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и, соответственно, рост ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, что приводит через некоторое время к росту предложения. В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости находятся в процессе строительства, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растет поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

Рынок недвижимости                                                   Рынок капитала

Рис. Взаимодействие рынка  недвижимости и рынка капитала в  долгосрочный период

 

 

 

 

2. Уровень риска на рынке недвижимости

Рынок недвижимости — это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

- в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

- в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

- в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно  отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним  общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта  является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это  рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Характерной особенностью рынка  недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый  уровень риска учитывается в  ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно  рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке  капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости  и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микрориски

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа;

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов. Принятие решений об инвестировании в мало ликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого  уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа. 1. Определение частоты распределения  ставок доходности: моды, медианы или  средней ставки доходности; 2. Определение  стандартного отклонения как меры неуправляемого риска; 3. Определение ковариации как  относительной меры риска на единицу  дохода.