Национальный проект России: «Доступное жилье: цели, механизм реализации и источники финансирования»

      К последнему в 2008 году заседанию Совета по национальным проектам были подготовлены программа реализации проекта на 2009 - 2012 год.

    Основными направлениями проекта продекларированы:

   а). развитие массового жилищного строительства;

   б). государственная поддержка спроса на рынке жилья;

   в). повышение качества жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг.

     Установленный план ввода жилья на 2009 год - 52 млн м², выход на показатели 2008 года ожидается лишь в 2012 году.

    Самым затратным мероприятием в 2009 году станет увеличение уставного капитала АИЖК на 200 млрд рублей в рамках поддержки спроса на жилье. Включены в проект расходы на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем увольняемых военнослужащих, работников органов внутренних дел, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, участников Великой Отечественной войны и других льготников. Выделяются деньги на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, капитальный ремонт многоквартирых домов. Предусмотрены инвестиции в развитие и модернизацию инфраструктуры (коммунальной, социальной, инженерной).

    Источники финансирования проекта

    Бюджет  приоритетного национального проекта (средства федерального бюджета) на первом этапе (2006–2007 гг.) составлял 134,3 млрд руб., в том числе прямые расходы – 84,7 млрд руб. и государственные гарантии – 49,6 млрд руб.

    Впрочем, это не значит, что государство  будет платить за все. Основной объем  финансирования обеспечат внебюджетные источники. Благодаря государственной  поддержке, субсидированию процентных ставок по кредитам и предоставлению государственных гарантий строительным компаниям, банкам и другим предприятиям станет выгоднее работать на рынке жилищного строительства. Они будут нести меньше расходов, снизятся экономические риски и, как следствие, цены на жилье.

    2009 году объем финансирования программ в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» составит более 1 трлн. рублей. Об этом 24 декабря сообщил министр регионального развития РФ Виктор Басаргин на заседании Совета по реализации нацпроектов в Кремле.

    По  его словам, в общей сложности в следующем году на реализацию данного нацпроекта планируется направить более 1 трлн. рублей. Более 320 млрд. рублей будет выделено из федерального бюджета, около 80 млрд. рублей направят бюджеты регионов РФ и местные бюджеты. Свыше 80 млрд. рублей будут выделены из средств фондов ЖКХ и «Строительство». Кроме того, порядка 570 млрд. в нацпроект планируется привлечь за счет частных инвесторов и кредиторов.

     На господдержку спроса на рынке жилья планируется направить из федерального бюджета 294,5 млрд. рублей. В том числе 20,8 млрд. рублей пойдет на обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны до мая 2010 года, 4,7 млрд. рублей будут выделены на жилье для молодых семей. Кроме того, 200 млрд. рублей планируется вложить в увеличение уставного капитала агентства ипотечного жилищного кредитования.

     На повышение качества жилищного фонда РФ планируется потратить 6,1 млрд. рублей в виде субсидий из федерального бюджета на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры.

     На реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2006-2008 годах из федеральной казны было выделено 191,7 млрд. рублей. Также были предоставлены государственные гарантии в объеме 88 млрд. рублей. За этот период жильем было обеспечено 82 тыс. семей, а 30 тыс. семей стали обладателями государственных жилищных сертификатов. За время реализации нацпроекта годовой объем ввода жилья увеличился более чем на 40 % и составит в 2008 году свыше 60 млн. квадратных метров. 
 
 

     2.3 Анализ национального проекта

      В течение последних лет государство  предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы. Однако еще  остаются проблемы в области законодательства, решение которых позволит развиваться рынку доступного жилья и ипотеки в России.

      По  оценкам экспертов, возможность  приобретения жилья сегодня имеют  лишь 10% населения, а по некоторым  данным, и того меньше — всего 4-5%. Основная часть россиян – почти 100 млн. человек — не имеет возможности единовременно оплатить стоимость квартиры, а кредитования под доступные проценты практически не существует. На Ипотечное кредитование развивается неравномерно, в основном в крупных городах.

      Для того чтобы ипотека стала доступной  для большинства граждан страны, надо решить ряд вопросов:

      1. нужна система привлечения долгосрочных, недорогих ресурсов;

      2. меры, направленные на повышение уровня платежеспособности населения, а также четкая и ясная система поддержки людей. На сегодняшний день нет закона, гарантирующего льготы врачу, учителю,  военному, молодой семье, чтобы они получили льготный процент по кредиту или сниженный первоначальный взнос;

      3. строительство недорогого жилья.  Нужна развернутая программа,  зафиксированная отдельной строкой в бюджете.

      Косвенное отношение к ипотеке имеет  закон «О жилищных накопительных  кооперативах», который входит в  пакет «Доступное жилье». Но как  форма долгосрочного кредитования, возникшая стихийно, она должна была рано или поздно обрести законодательную поддержку. С моей точки зрения, закон не совершенен.

     Российская  академия архитектуры и строительных наук в своей научно-исследовательской работе уделяет значительное внимание основным направлениям жилищного строительства на перспективу в части формирования теоретических основ архитектурной типологии жилища для различных слоев населения с учетом региональных особенностей и места строительства.

     Определены  основные принципы для дальнейшей разработки параметров и критериев доступности жилья на данный этап экономического развития страны, исходя из потребностей большинства нуждающихся семей для улучшения условий проживания.

     Доступность жилья - это приемлемая доля оплаты за приобретение жилья в совокупном доходе семьи, выраженная в процентах, когда влияние на доступность оказывает соотношение стоимости жилья и доходов семьи, т.е. доступность - это умеренная цена, которая не превышает определенную меру оплаты за жилье, не причиняя покупателю ущерба.

     Основным  показателем доступности, характеризующим  состояние рынка жилья, с точки зрения возможности его приобретения гражданам является коэффициент доступности жилья, измеряемый как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метров к среднему годовому доходу семьи из 3-х человек.

     Коэффициент доступности характеризует способность граждан приобретать жилье за счет собственных доходов за определенное число лет, причем, чем выше значение коэффициента доступности, тем ниже доступность жилья.

     Исследования  показали, что коэффициент доступности жилья в 2004 г. составлял: по г. Москве - 5.7, Санкт-Петербургу - 8.9, Нижегородской об - 9.7. На основании данных показателей каждая семья может определить свои возможности по приобретению жилья.

     Если  единственным критерием доступности  жилья будет уровень доходов, то значительная часть нуждающихся семей окажется не в состоянии оплатить даже скромное жилье.

     В мировой практике доступное или  не доступное жилье определяется по доле расходов на его приобретение от доходов семьи и доле расходов погашению ежегодных долговых услуг по текущим процентам ставке банка.

     В    этом    случае    Академия    считает    правильным    различать на строительном рынке  готовой  продукции  социально  доступное  жилье и коммерческую доступность.

     Что касается коммерческой доступности - это жилье, за которое потребитель в состоянии оплатить. Жилье на рынке, как правило, не имеет верхних пределов по площади и комфорту, цену определяет рынок.

     Социально доступное жилье - это возможность  для семьи оплатить приобретение  жилья,   которое  по   площади,   физическому  состоянию и инженерному оборудованию отвечает стандарту потребительского качества для   семьи   данного   состава   в   данное   время,   при   этом   расходы на приобретение     такого     жилья     составляют     такую     долю,     которая рассматривается      как      приемлемая      и      возможная.      Это      жилье, дифференцированное по уровню потребительских качеств, а также по форме и   степени   финансового   содействия   государства  в   создании   кредитно- финансовой    системы    с    представлением    долгосрочного    кредита    по минимальной ставке возврата.

     Следовательно, есть необходимость создать модель социально доступного жилья, удовлетворяющую спрос большинства нуждающихся слоев населения на  приобретение данного жилья в собственность по доступной цене с привлечением приемлемой доли собственных средств и представления долгосрочного кредита с приемлемой для семьи ставкой возврата.

     При этом жилище считается социально  доступным, если потребительские качества его не ниже гарантированного законом (нормой) минимума и не выше установленного законом (нормой) максимума. Эту норму надо определить и принять.

     В условиях стран с социально ориентированной  рыночной экономикой гражданам гарантировано социально доступное, с точки зрения его оплаты, жилье, которое по своим размерам и стоимости отвечает минимальному стандарту, принятому для семьи данного состава. Гарантия доступности означает, что оплата за это жилье не может превышать определенный процент от совокупного дохода семьи. Долю жилищных расходов в используемом доходе семьи принято называть коэффициентом жилищных расходов, а наиболее высокое допустимое его значение при представлении гарантированного минимального жилья — пределом или порогом допустимости.

     Каков должен быть этот порог, каждая страна решает исходя из сложившегося соотношения стоимости жилья и доходов, которое меняется при изменении общей и экономической ситуации страны.

     Для социально доступного жилища необходимы определенные ориентиры нормирования, основой которых являются разные уровни стандарта проживания. Одним из основных типообразующих факторов жилья служит величина семьи (количество членов) - показатель дифференцированного подхода к выбору размеров жилища и формированию их типов. С величиной семьи связан важнейший показатель потребительского качества жилья - обеспеченность каждого проживающего площадью квартиры. Для социального жилища рекомендуются стандарты проживания, равные уровню экономического и комфортного жилища. 
 
 

 2.4 Усовершенствование национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»

     Для улучшения проекта «Доступное жилье» я попыталась разработать программу  для его усовершенствования. Суть ее состоит в том, чтобы снизить проценты по жилищному кредитованию.

     Население не может покупать жилье из-за того, что оно очень дорогое, а ипотеку брать тоже не каждый сможет, так как проценты по ипотечному кредитованию сложно оплатить каждому, они очень велики. Следовательно, если бы банки снизили проценты по жилищным кредитам, то тогда большее количество человек смогло бы взять кредит на покупку жилья. Но для банков невыгодно снижать проценты по кредитам, так как нет никаких гарантий что человек, взявший кредит оплатит его полностью. Ведь многие, думая что смогут погасить кредит, не рассчитывают свои силы и возможности и в итоге становятся не способными рассчитаться с банком.

     А так, с помощью больших процентов  банки заранее получают большее  количество денег, чем должны были. Допустим, из 10 взявших кредит, смогут погасить его полностью два человека, но с помощью больших процентов банки не останутся в минусе, так как люди платят больше чем должны были. Ведь темпы инфляции меньше чем проценты по ипотечному кредитованию. Таким образом, получается, что банки сами себя подстраховывают на случай невыплаты должником денег по погашению кредита.

     Но  все же можно добиться снижения процентов по кредиту, хоть это и будет очень сложно.

     За  территорией городов есть большое  количество бесхозной земли, которая ничем и некем не используется. Ее можно дать безвозмездно в собственность населению, а население, в свою очередь, может это землю закладывать в банк, как гарантию выплаты кредита. То есть государство в этом случае поручается за выплату кредита. Население берет кредит, обеспеченный государством под небольшие проценты. В случае невозможности погасить кредит у банка остается эта земля, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Так же банк может вернуть эту землю государству с последующей выплатой государства денег за эту землю банку.