Ипотека

   Банки - участники проекта выдают займы  для финансирования производственных капитальных вложений жилищного строительства под залог недвижимости и эмитируют облигации для аккумулирования денежных средств на цели кредитования. Когда по первоначально выпущенным облигациям приблизится срок погашения, банки должны будут либо увеличить срок действия этих облигаций, либо воспользоваться своим правом и продать их Фонду. Фонд будет держателем облигаций до тех пор, пока они не будут погашены, либо при наличии спроса на рынке сможет продать их по рыночной стоимости.

   Кроме того, Фонд может выступить в роли перестраховочной компании по отношению к фирмам, страхующим чистоту титула (отсутствие претензий на недвижимость - предмет ипотеки). Он может также выдавать гарантии погашения по ипотечным облигациям.

   4. При  такой схеме могут быть решены  следующие проблемы:

   а) появится универсальная высоколиквидная ценная бумага, в которой нуждается российский фондовый рынок, его финансовые компании;

   б) при  объединении большого количества кредитных  договоров из нескольких регионов страны значительно снижается риск ипотечного кредитования.

   5. Руководство  Фондом, его активами поручается  агенту Правительства России (возможно  Федеральному Агентству по ипотечному  жилищному кредитованию). Предпочтительная  юридическая форма для данного  агента Правительства может быть  представлена в виде открытого акционерного общества, учреждаемого российскими финансовыми структурами.

   6. Состав  банков - участников проекта следует  определять на основе критериев,  выработанных Мировым банком, а  именно: минимальные требования  к размеру капитала, среднему  доходу на акцию, уровню ликвидности и т.д.

   7. Долговые  обязательства банков-участников  должны иметь три уровня защиты: во-первых, гарантия предоставляющего  кредит банка; во-вторых, весь  объем прав по 74ипотечному кредиту  и недвижимости, обеспечивающей  эти права в качестве залога; и в-третьих, гарантия Правительства РФ.

   Предлагаемая  система объединения банков-участников обеспечит новую привлекательную  форму сбережений для многих российский инвесторов. Она мобилизует сбережения инвесторов, имеющих целью долгосрочное инвестирование, позволит перевести сбережения из более благополучных регионов страны в менее благополучные, обеспечит ликвидность для банков, заинтересованных в выдаче жилищных ипотечных кредитов, стимулирует жилищную строительную индустрию, позволит улучшить жилищные условия населения.

   Наиболее  приемлемым способом обеспечения уплаты покупателями полной суммы выкупной цены жилого дома и установление обременении, преследующих социально-политические цели, является ипотека (залог недвижимости). Именно ипотечными отношениями наиболее приемлемо установить правовой режим, при котором при неуплате выкупной цены взыскание обращается не на Покупателя, а на объект залога - жилой дом.

   При этом устанавливаются запреты на последующий  залог жилого дома (ст.342 ГК РФ), куплю-продажу и иное отчуждение (ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеке»), аренду (ст.40 ФЗ «Об ипотеке»).

   Запреты, устанавливаемые договором об ипотеке, как и иные сделки с недвижимым имуществом, подлежат государственной  регистрации. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано отказать покупателю в государственной регистрации сделок, противоречащих залоговым обязательствам, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

   Согласно  ч.2 ст.8 и ст.131, 164 и 165 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают  с момента государственной регистрации. Таким образом, залогодержатель  будет защищен от противоправных действий залогодателя. Разумеется, это  не исключает совершения залогодателем незаконных сделок с заложенным имуществом. Однако такие сделки будут являться либо ничтожными, либо недействительными и не будут создавать юридических последствий (ст. 167-168 ГК РФ).

   Необходимо  отметить, что все предлагаемые в  рамках концептуальных направлений схемы предусматривают возникновение права собственности у покупателя (государственную регистрацию на его имя) непосредственно после совершения сделки, а не после осуществления полного расчета. Это продиктовано двумя обстоятельствами. Во-первых, переход права собственности возлагает бремя содержания недвижимого имущества на нового собственника - покупателя. А во-вторых, предметом ипотеки (залога недвижимости) может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности.

   Реализация  пилотного проекта внедрения  жилищной программы позволит внести коррективы и уточнить детали используемого  варианта либо сделать более полную привязку к конкретным обстоятельствам. Необходимые документы в настоящее  время находятся на стадии разработки.

   В итоге  хотелось бы отметить, что разработка и реализация представленных выше и  подобных программ не только на региональном, но и на федеральном уровне позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства, приведет к неизменному развитию системы ипотечного кредитования.