Ипотечные ссуды и их виды

    МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
 

    РОССИЙСКИЙ  ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ 

    КАЗАНСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) 
 
 

    ШИФР  У-07254 
 
 

    Контрольная работа по дисциплине

    «Финансовый менеджмент»

    на  тему: «Ипотечные ссуды  и их виды» 
 

    Выполнила студентка 3 курса

    гр.252-С  Гордеева А.А.

    Проверил доцент Вахитов Д.Р. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    г. Казань

    2010 г. 

    СОДЕРЖАНИЕ 

    ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………2

1. Что такое ипотека?......................................................................................3
2. Виды ипотеки……………………………………………………………...4
3. Преимущества и недостатки ипотеки………………………………….4
4. Коммерческая ипотека…………………………………………………...5
5. Социальная ипотека……………………………………………………....7
6. Государственная ипотека для молодой семьи…………………………8
7. Социальная ипотека для военных………………………………………8
8. Основная деятельность ипотечных банков……………………………9

    Заключение………………………………………………………...………….11

        Список литературы…………………………………………………………..12 
 

    . 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ВВЕДЕНИЕ 

    Ссуды под залог недвижимости или  ипотеки получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности. Сумма ссуды обычно несколько меньше оценочной стоимости закладываемого имущества. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля, другие виды недвижимости. Характерной особенностью ипотечных ссуд является длительный срок погашения. 
    Существует несколько видов ипотечных ссуд, различающихся в основном методами погашения задолженности. Большинство видов являются вариантами стандартной или типовой ипотечной ссуды. Суть ее сводится к следующему. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог недвижимости (например, при покупке или строительстве дома). Далее он погашает долг вместе с процентами равными, обычно ежемесячными, взносами. 
Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения. 
           Как уже отмечалось выше, наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, реже годовая номинальная. 
В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвует три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор). Продавец получает от покупателя за некоторое имущество полную его стоимость. Для этого покупатель получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства.  

1. Что такое ипотека?

 

         Ипотека - это рыночный инструмент кредитования, созданный специально для приобретения жилья. Ипотечный кредит можно получить для покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке, дачи или коттеджа, в редких случаях, банки выдают ипотечный кредит для покупки комнаты в коммунальной квартире. Но ипотека - это кредит и выдается он тем, кто, по заключению банка, в состоянии его погасить в отведенный период времени. Соответственно решающим фактором в данном вопросе является платежеспособность клиента, а не его тяжелые жилищные условия и острая необходимость их улучшить. Исключением является, так называемая, социальная ипотека, о которой в последнее время, так много говорят власти. Соответственно, если отбросить в сторону эту самую социальную ипотеку, то размер кредита, на который может претендовать заемщик, будет напрямую зависеть от уровня его доходов и возможности их подтвердить.

          Ипотечные кредиты, как и любые другие кредиты, выдают банки, но не риэлторские компании. Несмотря на это, во многих средних и крупных агентствах недвижимости есть целые отделы, которые занимаются ипотекой. Все дело в том, что кредит и сделка по покупке нового жилья, а зачастую и продаже старого, неразрывно связаны друг с другом. При этом риэлторы обеспечивают сопровождение сделки купли-продажи и получают вознаграждение именно за это, а банк выдает кредит и получает деньги за обслуживание данного кредита. Нанимая консультантов по ипотеке, риэлторские агентства, таким образом, привлекают к себе дополнительных клиентов, создавая конкурентное преимущество, по сравнению с агентствами, где нет таких специалистов.

        ИПОТЕКА (от греч. hypothēke - залог, заклад) - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды.

      Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также  закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека  устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам,  и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями. 

    2. Виды ипотеки   

    Существуют  различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них:

    1.        кредит на недвижимость

    2.        ипотека на дом 

    3.        ипотека на жилье

    4.        ипотека на загородный дом

    5.        ипотека на квартиру

    6.        ипотека на квартиру в новостройке

    7.        ипотека на комнату

    8.        ипотека на коттедж

    9.        ипотека на новостройки

    10.     ипотека на покупку квартиры в новостройке

    11.     кредит на покупку жилья

    12.     кредит на покупку квартиры

        Большинство  ипотечных брокеров предоставляют  ипотеку  или ипотечные кредиты  под  залог различной собственности или имущества:

    1.        кредит под залог дома

    2.        кредит под залог имущества

    3.        кредит под залог квартиры

    4.        кредит под залог коттеджа

    5.        кредит под недвижимость   

3. Преимущества  и недостатки ипотеки

 

        Главным преимуществом ипотеки все же остается то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем,  доме.

       Приобретаемое жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи.           Ипотечное кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

       Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

        Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать  порой до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

    а) Оплата услуг оценочной компании и нотариуса

    б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит

    в) Сбор за ведение ссудного счета 

    Накладные расходы в общности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение имущества.

        Большинство банком предъявляет к заемщикам ряд обязательных документов, для возможности получения ипотечного кредита, это:

    а) Документальное подтверждение доходов

    б) Наличие регистрации и российского гражданства

    в) Определенный стаж работы на одном  месте

    г) Возможность представить поручителей  по кредиту и т.д. 

    4. Коммерческая ипотека 

    В настоящее время  ипотечные корпорации расширяют круг своих потенциальных заемщиков. С этой целью решено наряду с социальной категорией граждан ввести так называемую «коммерческую» категорию граждан. Это те граждане, у которых нет нуждаемости в приобретении жилья по социальной норме , но они желают улучшить свои жилищные условия. Рынок коммерческой недвижимости переживает сейчас момент, предшествующий бурному развитию. С одной стороны, спрос на коммерческую недвижимость огромен. Задачи коммерческой ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Рынок коммерческой ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным. Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Второй проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта. Также важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Таким образом, серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем. 
 
 
 

5. Социальная ипотека

 

    Социальная  ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной  финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

    В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в  улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

    Существует  несколько вариантов социальной ипотеки:

• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

    Какой из вариантов социальной ипотеки  применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиям социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи).

    Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

    6. Государственная ипотека для молодой семьи 

    Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие  в федеральной программе и  получить по ней государственную  субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека.