Ипотечное кредитование в современных условиях

      Неустойка – денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или не надлежащего выполнения обязательства. В определение неустойки, как правило, входят два понятия – пеня и штраф.

      Штраф – однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме или в процентах.

      Пеня — вид неустойки при нарушении сроков платежа или других обязательств по договору. Начисляется за каждый день просрочки по процентным ставкам в зависимости от суммы платежа или стоимости невыполненного обязательства.

      Несвоевременные платежи – это задержка оплаты или оплата раньше срока очередного платежа. А это уже является нарушением договора, следствием которого и является взыскание с вас штрафных санкций. В соответствии с законодательством РФ, кредитные организации в первую очередь учитывают оплату штрафных санкций, и только затем – платёж по основному долгу (кредиту). Это означает, что вам придется сначала оплатить штраф или пени и только потом выплатить сумму по вашему кредиту. Необходимо учесть, что у вас не примут следующий платеж по кредиту, пока ваша неустойка не будет погашена.

      Если в вашей жизни произошли определенные изменения, которые делают невозможным выплаты по кредиту (потеря работы, рождение ребенка, банкротство фирмы и т.д.), не стоит прятаться. Учтите, что у каждого банка существует своя служба безопасности и специальное подразделение, которое занимается розыском  должников и взысканием долгов. Как правило, там работают настоящие профессионалы своего дела. Лучше всего сразу предупредить банк о наступлении таких изменений в вашей жизни. Есть не мало причин, которые банк может посчитать уважительными и предложить вам оптимальную схему выхода из сложившейся ситуации. В кредитном договоре, как правило, уже предусмотрены и прописаны возможности решения таких проблем. Одна из таких возможностей - это отсрочка платежа. Это значит, что в течение некоторого времени – (на один, максимум два года), вы сможете приостановить выплаты основной суммы кредита. Но нужно учесть, что такая возможность предоставляется клиенту только по уважительной причине, кроме того, проценты по кредиту придется оплачивать в любом случае.

   

      Еще одним из способов выхода из такой ситуации является перекредитование.

      Суть перекредитования (или договора рефинансирования физических лиц) заключается в том, что заёмщик берёт дополнительный кредит с более низкой процентной ставкой для того, чтобы гасить платежи по основному кредиту. То есть, речь идет о новом целевом и долгосрочном займе.

      Стоит заметить, что перекредитование имеет смысл только в том случае, если процент по дополнительному кредиту ниже на 2,5-4%, и срок кредита дольше на три – четыре года.

      Проценты по кредитам - одна из важнейших статей дохода любого банка. Поэтому, досрочное погашение кредита банку не выгодно. Как правило, банки в договорах учитывают этот немаловажный момент. Естественно, у каждого отдельно взятого банка существуют свои пункты договора, но могут быть следующие варианты: оговаривается минимальная сумма досрочного погашения кредита, взимаются штрафы за досрочное погашение кредита (процент от суммы досрочного погашения) или, по истечении определенного, как правило, не очень длительного периода времени пользования кредитом, возможно его досрочное погашение без комиссии.

       Также банк может потребовать от вас досрочно погасить кредит. Возможно это, если вы систематически нарушаете сроки выполнения финансовых обязательств или не имеете возможности вернуть кредит. В такой ситуации возможен только один выход - это продажа заложенного имущества. 

     Имущественный налоговый вычет.

      В соответствии с действующим законодательством заемщик ипотечного кредита имеет право на – имущественный налоговый вычет. Налоговый Кодекс – ст. 220. Налоговый вычет равен сумме, затраченной заемщиком на строительство или покупку квартиры (дома) на территории Российской Федерации. Налоговый вычет предоставляется только в том случае, если гражданин уплачивает подоходный налог в размере 13 процентов, со своих доходов. Налоговый вычет включает в себя сумму, потраченную гражданином на покупку или строительство недвижимости и сумму процентов по ипотечному кредиту.

      При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться:

- расходы  на разработку проектно-сметной  документации,

- расходы  на приобретение строительных  и отделочных материалов,

- расходы  на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного,

- расходы,  связанные с работами или услугами  по строительству и отделке,  расходы на подключение к сетям  или создание автономных источников  электро, водо, газоснабжения и  канализации. 

       В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

- расходы  на разработку проектно-сметной  документации;

- расходы  на приобретение строительных  и отделочных материалов;

- расходы  на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

- расходы,  связанные с работами или услугами  по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

- расходы  на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации  или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

       В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:- расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

- расходы  на приобретение отделочных материалов;

- расходы  на работы, связанные с отделкой  квартиры, комнаты. 

      Налоговый кодекс РФ (НК РФ) часть 2 от 05.08.2000 N 117-ФЗ

      Для получения имущественного выкупа можно предъявить сумму расходов на покупку или строительство недвижимости в пределах одного миллиона рублей, сумма процентов по кредиту, которую может предъявить заемщик, налоговым законодательством не ограничивается.

      Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

      Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик должен представить в налоговые органы, - заявление, документы подтверждающие право собственности на недвижимость, договор о приобретении квартиры или прав на нее, акт приема-передачи, а также документы, которые подтверждают факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет и кредитный договор.  

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) часть 2 от 05.08.2000 N 117-ФЗ

      Пакет документов заемщик предоставляет в налоговые органы, вместе с налоговой декларацией. Срок рассмотрения декларации до трех месяцев. В случае положительного решения налоговых органов, заемщик пишет заявление с просьбой перечислить налоговый вычет на его банковский счет. Также, можно подать заявление работодателю, но предварительно нужно получить в налоговых органах документ, что вы имеете право на налоговый вычет. В этом случае, работодатель не будет удерживать подоходный налог с заработной платы заемщика. 

     Особенности имущественного налогового вычета;

- возможность  получить имущественный налоговый  вычет предоставляется гражданину, только один раз в жизни

- срока  давности для подачи заявления  на налоговый вычет нет,

- налоговый  вычет не выплачивается заемщику, если сделка купли-продажи проведена  между родственниками или сослуживцами.

- при  перекредитовании заемщик теряет  право на налоговый вычет с  процентов по новому кредиту

- если  недвижимость приобретается в  собственность несколькими лицами, то сумма имущественного налогового  вычета делится между собственниками.     Если собственность совместная, то вычет полагается один, если долевая, то вычет делится между собственниками в размере, пропорциональной своей доле,

- при  оформлении доли на несовершеннолетнего  ребенка, он сможет получить  налоговый вычет по достижении  совершеннолетия, при условии,  что он будет иметь собственный  доход,

- при  долевой или совместной собственности, гражданин имеет право отказаться от получения имущественного налогового вычета. В этом случае он, сохраняет за собой право на получение вычета и может им воспользоваться при покупке другой недвижимости.

      Любой банк предъявляет определенные требования к недвижимости, на которую будет оформлен ипотечный кредит. Особое внимание уделяется технической стороне этого вопроса. Чтобы лишний раз не тратить свое личное время и не сталкиваться с неприятными моментами при выборе жилья, нужно изначально знать основные требования, которые банк предъявляет к выбираемой недвижимости:

-  это  должна быть отдельная квартира  в многоквартирном доме

- квартира  должна обязательно четко соответствовать  плану БТИ. Какие-либо незарегистрированные  перепланировки - недопустимы.

-здание должно соответствовать санитарно-техническим нормам, установленным законодательством, соответственно иметь системы водоснабжения, отопления и электрическую сеть.

Альфа Банк предлагает ипотечные кредиты  для покупки жилья на вторичном  рынке или для покупки жилого дома – коттеджа, в рублях или долларах США. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Практическая часть: «Ипотечные программы банков Пермской области на ноябрь 2010гг». 

      2.1. Ипотечные программы Сбербанка

    

      Ипотечные программы Сбербанка пользуются наибольшим спросом у населения, а по данным РБК Сбербанк твердо удерживает первое место среди ипотечных банков России. Ниже приведены ипотечные программы Сбербанка и информация об этих программах. Ипотечные программы Сбербанка

Таблица 1 

      За обслуживание ссудного счета Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж в размере до 4% от суммы кредита. Информацию о конкретном размере платежа можно получить в любом филиале Банка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2.2. ВТБ24 предлагает.

    

      Предложение банка:

- срок  кредитования до 50 лет;

- ставки  от 11,10% в долларах США и евро  или от 14,6% годовых в рублях;

- досрочное  погашение кредита через 3 месяца  без комиссий и штрафов;

- учитываются  различные виды доходов, в том  числе доходы близких родственников;

     ВТБ24 предоставляет ипотечный кредит в долларах США, евро или рублях для покупки квартиры на вторичном рынке жилья. Квартира становится собственностью заемщика с момента оформления кредита и является обеспечением по кредиту на срок от 5 до 50 лет без дополнительного поручительства.