Закладная

Закладная

 

        

Закладная – это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств.

Введением этой ценной бумаги законодатель предпринял попытку интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг.

В соответствии с п.1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя  
по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, если иное не установлено Законом об ипотеке. Если залогодержатель (в качестве которого обычно выступает банк) испытывает потребность в досрочном возврате денежных средств, он может продать закладную другому лицу. Продавая закладные другим участникам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные ресурсы для выдачи новых ресурсов (такая операция называется рефинансирование). Проводится подобная операция без согласия заемщика и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения  
по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором.

Таким образом, держатель  закладной находится в более  благоприятных условиях по сравнению  с необеспеченным кредитором, который, как правило,  
не может получить исполнение до срока. Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, т.е. право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено  в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. То есть залогодатель, составивший закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю, может совершать отчуждение заложенного имущества только в том случае, если содержание закладной предусматривает право залогодателя на такое отчуждение. В данном случае никакого значения не имеет, содержится или не содержится положение  
о возможности отчуждения залогодателем заложенного имущества в договоре об ипотеке, главное, чтобы такое положение, четко сформулированное, содержалось  
в закладной.

В закладной могут быть установлены  условия, которые должны соблюдаться  при отчуждении заложенного имущества, например условие о минимальной  цене, по которой это имущество  может быть реализовано, условие  о форме возмездного предоставления, условие о форме и порядке платежа и т.п. Установленные  
в закладной условия отчуждения имущества должны быть соблюдены залогодателем.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие  права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Как и любая другая ценная бумага, закладная имеет набор определенных формальных реквизитов, перечень которых установлен ст. 14 Закона об ипотеке. Согласно п. 1 указанной статьи она должна содержать:

1) слово "закладная", включенное  в название документа;

2) имя залогодателя и сведения  о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя  и сведения о документе, удостоверяющем  личность, либо его наименование  и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора  или иного денежного обязательства,  исполнение которого обеспечивается  ипотекой, с указанием даты и  места заключения такого договора  или основания возникновения  обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному  ипотекой обязательству, если  должник  
не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты  суммы обязательства, обеспеченной  ипотекой, а если эта сумма  подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих  платежей и размера каждого  из них либо условий, позволяющих  определить эти сроки и размеры  платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное  для идентификации описание имущества,  
на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением  оценщика денежную оценку имущества,  
на которое установлена ипотека;

10) наименование права,  в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право,  
с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что  имущество, являющееся предметом  ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя  и, если он не является должником,  также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной  регистрации ипотеки, предусмотренные  пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального  закона;

14) указание даты выдачи  закладной залогодержателю и  даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной  
и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение  
в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

При соблюдении всех реквизитов закладная  готова к обращению на рынке ценных бумаг.

Как и любая другая документарная ценная бумага, закладная  может быть утрачена (потеряна, похищена и т.д.). В случае утраты закладной  права на нее могут быть восстановлены  залогодателем, а если он является третьим  лицом, также  
и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

- заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если  
по данным, внесенным в указанный Реестр в соответствии со статьей 16 Закона  
об ипотеке, возможно установить законность восстанавливаемых прав  
на утраченную закладную, или, если осуществляется депозитарный учет закладной, лица, которое согласно записям по счетам депо, является владельцем данной закладной;

- решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение,  
в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации;

- заявления в их адрес лица, утратившего закладную и не означенного  
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  
в качестве залогодержателя, если возможно установить законность прав данного лица. Восстановление прав на утраченную закладную, депозитарный учет которой осуществляется, производится на основании выдаваемой соответствующим депозитарием справки о последнем владельце закладной с указанием факта утраты данной закладной.

Залогодатель, а если он является третьим лицом, также  и должник  
по обеспеченному ипотекой обязательству, обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для вручения лицу, утратившему закладную.

Дубликат закладной  выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную.

 

Ю.Морозова,