нужный для рынка
момент ипотечных долгов (причем в различных
видах финансовых инструментов) в объемах,
необходимых для стабилизации кредитно-финансового
рынка, происходит эффективное регулирование
рынка жилищных ценных бумаг и финансового
рынка в целом, а также управление всем
жилищно-инвестиционным процессом.
Новая финансовая
технология - продажа ипотечных долгов
имеет огромный инвестиционный
потенциал, так как позволяет
привлекать дополнительные средства
в достаточно крупных объемах
для пополнения кредитных фондов.
Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая
схема не отнимает средства и время основного
кредитора на этот процесс; во-вторых,
значительно увеличивает число конечных
инвесторов и соответственно объем инвестиций,
а главное, создает непрерывный цикл ипотечного
кредитования.
Сектор рынка
жилищных долговых обязательств
является крупнейшим в США
по объему обращающегося на
нем капитала. Заемный жилищный
капитал, по оценкам американских
экспертов, значительно превышает
стоимость американских правительственных
ценных бумаг и корпоративных облигаций
как но отдельности, так и вместе взятых.
Такое развитие
сектора жилищных обязательств
является следствием политики
государства и рыночных институтов
в области новых инвестиционных
технологий, а также в области институционального
строительства, благодаря которой была
создана ни с чем не сравнимая, практически
совершенно новая область жилищного инвестирования
с существенно обновленной инфраструктурой.
Ее основа - правительственные агентства,
которые обладают определенными гарантиями
государства на покупку ипотечных кредитов.
В целях снижения рисков финансовой системы
они вводят единые стандарты ипотечного
кредитования, основой которых являются
базовые критерии и параметры долгосрочного
кредита. Агентства, являющиеся главными
операторами вторичного рынка жилищных
кредитов и ценных бумаг, обеспечивают
основной приток капитала на первичный
ипотечный рынок, организуют и поддерживают
этот рынок, образуя всеобъемлющую, постоянно
воспроизводимую стабильную систему жилищного
инвестирования. Таким образом, инвестиционная
деятельность агентств является основным
рычагом управления всем инвестиционным
рынком, главным фактором стабилизации
финансовой системы. Деятельность агентств
абсолютно подконтрольна государству
- в любой момент за счет покупки или продажи
необходимого количества ипотечных долгов
государством происходит выравнивание
финансово-экономической ситуации.
Помимо государственных
агентств по скупке ипотечных
кредитов, на американском рынке
присутствуют и частные компании.
Наиболее известные из них следующие:
* "Мегги Мей"
- первая частная корпорация, созданная
в 1978 году в городе Милуоки
(штат Висконсин) в качестве
филиала ипотечной страховой
компании;
* Корпорация
содействию ипотечному кредитованию;
* Корпорация "Саломон
РФС"
* Корпорация "Дженерал
электрик кредит".
Реализация
американский системы ипотечного
кредитования может быть обеспечена
лишь при условии создания
расширенной инфраструктуры ипотечного
рынка, как правило, при определенном
содействии государства и как минимум
при его частичном контроле за эмиссией
ценных бумаг, обращающихся на вторичном
рынке. Одним из условий, контролируемых
государством, должно быть наличие жесткого
баланса между совокупной ценой эмитированных
и обращающихся в данный момент на вторичном
рынке ценных бумаг и ценой закладных,
проданных ипотечными банками эмитентам
в обеспечение этой эмиссии.
Американская
модель, будучи открытой и ориентированной
на получение кредитных ресурсов
со свободного рынка капиталов
от независимых инвесторов очень сильно
зависит от состояния финансово-кредитного
рынка. Поэтому реализация данной модели
может получить успех лишь в странах с
очень устойчивой экономикой.
В каждой
стране институциональный состав
системы ипотечных кредитных
институтов специфичен, что обусловлено
национальными особенностями развития
и законодательной базой. Однако главным
условием их функционирования является
удовлетворение потребностей субъектов
экономической деятельности в доступном
ипотечном кредите.
Основными зарубежными
ипотечными кредитными организациями
являются:
* Ссудно-сберегательные
ассоциации;
* Ипотечные
банки;
* Страховые
компании;
* Пенсионные
фонды;
* Инвестиционные
компании;
* Коммерческие
банки.
Ссудно-сберегательные
ассоциации - специализированные кредитные
учреждения, ресурсы которых формируются
из сберегательных вкладов населения
для последующего предоставления жилищного
ипотечного кредита физическим лицам.
Первоначально
данные организации появились
в Германии, а затем распространились
во многие страны мира.
Ипотечные
банки - кредитные учреждения, в
основном специализирующиеся лишь
на выдаче ипотечных кредитов.
Начальные операции ипотечных
банков финансируются за счет
собственного капитала и заемных
средств. Выдав ипотечный кредит,
такой банк продает его третьему лицу
(ипотечному агентству), или выпускает
ценные бумаги, обеспеченные ипотеками.
Ипотечные
банки могут оказывать ряд
дополнительных услуг: предоставление
сведений о состоянии рынка
недвижимости, правовых положениях
и требованиях, страховании, гарантиях,
финансовых технологиях, ставках, налогах,
рейтингах и др.
Страховые
компании, в которых роль ипотечного
кредитования всегда была невелика,
все в большей степени становятся
самостоятельными крупными участниками
жилищно-инвестиционпого рынка, в частности
начинают более активно заниматься непосредственно
выдачей ипотечных кредитов, а также смежными
с залоговым кредитованием операциями.
Значительные объемы капитала в сфере
страхования позволяют им приобретать
крупные партии жилищных залоговых инструментов,
секьюритизованных активов, а также недвижимость.
Страховые
компании существенно влияют
на кредитные, финансовые, инвестиционные
и жилищные рынки, общую кредитную
и инвестиционную политику, политику
стандартов процентных ставок, ипотечные
технологии и инструменты. Это происходит,
во-первых, по функциональному предназначению
этих институтов - они тесно связаны с
ипотечный кредитованием (страхование
жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного
кредита, и т.д.), а во-вторых, вкладывают
крупные финансовые средства в жилищные
инвестиции.
Пенсионные
фонды. В США, например, эти
финансовые институты являются
одними из наиболее важных
участников жилищного инвестирования,
самыми крупными инвесторами
жилищного рынка, так как в
различных пенсионных схемах участвует
около 40% всего работающего населения
и огромные пенсионные накопления позволяют
этим институтам создавать "длинные
деньги".
Кроме того,
все более возрастает роль
пенсионных фондов на инвестиционных
финансовых рынках. Произошла значительную
трансформация финансовых активов пенсионных
фондов. До 70-х годов эти активы составляли
в основном корпоративные акции и государственные
облигации. Однако большая инфляция (6-7%)
в течение длительного времени съедала
большую часть средств населения, вложенных
и в эти ценные бумаги, в результате чего
увеличивался разрыв между обязательствами
пенсионного фонда перед населением и
стоимостью пенсионных активов (несоответствие
их реальных стоимостей). Незащищенность
и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных
учреждений (который затронул все финансовые
рынки) - все это потребовало от пенсионных
фондов резкой смены предыдущей инвестиционной
политики. Необходимость сохранения своих
активов, безопасного и эффективного вложения
пенсионных средств в финансовые инструменты
способствовала прямому инвестированию
фондами как в саму недвижимость (хеджированные
от инфляции активы) и ипотечные кредиты,
так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные
недвижимостью или залоговыми кредитами.
В 1999 г. в
портфеле своих активов многие крупные
пенсионные фонды уже имели около 25% недвижимости.
В целом общие инвестиции в недвижимость
- вложения средств пенсионных фондов
в акции, облигации, покупку закладных,
выдачу ипотечных кредитов составили
на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.
В других
странах пенсионные фонды также
являются участниками системы
ипотечного кредитования, однако
размах из деятельности намного
уступает американскому.
Инвестиционные
компании (фонды) - организации, которые
привлекают средства населения
и юридических лиц и инвестируют
их в финансовые активы различных
компаний - акции, облигации, ипотечные
кредиты, недвижимость, закладные
и другие инвестиционные инструменты.
Эффективность работы инвестиционной
компании зависит в первую очередь от
правильности укомплектования инвестиционного
портфеля (набора инвестиционных инструментов,
подобранных в соответствии с целями,
приемлемыми рисками и необходимой доходностью).
Существует большое разнообразие инвестиционных
фондов с самой разной инвестиционной
политикой и широким спектром финансовых
операций - от сверхнадежных до сверхдоходных,
но рисковых.
Помимо прямого
инвестирования инвестиционные
компании работают непосредственно
со всеми жилищно-финансовыми инструментами.
В составе
инвестиционных фондов выделяются
трастовые инвестиционные компании
(трасты), которые специализируются
на инвестициях в недвижимость.
Трасты имеют
большие налоговые льготы, что
позволяет им совершать крупные
сделки с недвижимостью (купля-продажа,
залог и т.д.) практически без уплаты налогов.
Трасты получают основные доходы: от недвижимости,
сдаваемой в аренду, продажи недвижимости,
ипотечного кредитования, а также от работы
с ценными бумагами. Одновременно с выдачей
ипотечных кредитов трасты сами берут
ипотечные кредиты под приобретаемую
ими недвижимость для дальнейшей работы
(продажа, аренда и т.д.).
Трасты активно
создают страховые и пенсионные
компании с целью инвестирования
в новую недвижимость, а главное
- более эффективного управления имеющейся
недвижимой собственностью.
Трасты эффективно
работают на крупных фондовых
биржах. Причем на торги (продажу)
выставляются как недвижимость,
так и ипотечные кредиты или
ценные бумаги, созданные на базе
недвижимости или кредитных долгов, а
также и сами акции трастов. Основная функциональная
ориентация трастов - владение и управление
недвижимостью, спекулятивные (доходные)
сделки, выдача ипотечных кредитов.
Коммерческие
банки. Для многих из них
ипотечная деятельность является второстепенной.
В общем объеме их деятельности ипотечное
кредитование зачастую не превышает и
15%. Однако в связи с растущей конкуренцией
происходит расширение банковских функций
и сферы банковских услуг. В настоящее
время банки становятся финансовыми "супермаркетами",
предоставляя широкий спектр финансовых
услуг, включая большой набор ипотечных.
1.7. Ипотечное
кредитование в России
1.7.1. Ипотека
в дореволюционный период
Ипотека
в современных условиях является
относительно новым понятием, хотя история
России имеет достаточно большой опыт
ипотечного кредитования.
Процесс
эволюции ипотечного кредитования
в России до 1917 года (изменение
законодательных и институциональных
основ кредитных отношений, развитие
определенных типов и форм организации
ипотечного кредитования) можно разделить
на три основных этапа:
1. Период становления
кредитных отношений под залог
недвижимости (конец XIV-середина XVIII
в.)
Одно из
первых упоминаний о кредите
под залог недвижимости содержится
в "Псковской Судной грамоте" (1397г.).
В период феодальной раздробленности
Руси в Псковском государстве впервые
было законодательно отражено разграничение
залога на залог движимости и залог недвижимости
(строений, земли).
Во время
образования Русского централизованного
государства (XV-середина XVI в.) залог недвижимого
имущества уже получил широкое распространение.
Данный период характеризуется возникновением
и развитием общерусского права. Однако
залог недвижимости не получил в средневековой
России необходимого законодательного
обеспечения (это произошло лишь в XVII в.).
Но, несмотря на полулегальный характер,
он активно развивался.
Во второй
половине XV в. основными получателями
кредита под залог недвижимости
являлись средние и мелкие
землевладельцы. В условиях господства
натурального хозяйства, неразвитости
товарно-денежных отношений, ограниченности
денежных ресурсов, находящихся в руках
государства, феодалы не могли удовлетворить
свои растущие потребности с помощью средств,
которые давала феодальная рента, и испытывали
необходимость в кредите.
Дальнейшее
развитие ипотечного кредитования
было связано с необходимостью
образования ипотечных банков (первые
проекты создания банков для
кредитования землевладельцев были
разработаны в 1732г.).