Технология оценки объекта недвижимости

     -  определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.

     Заказчику следует знать, что использование  полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных  в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

     Формируя  функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.

     Оценка  может производиться для последующей  купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта  недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

     При одной цели оценки может быть несколько  функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:

     -  цель оценки — определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки — результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

       - цель оценки — определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним;   функция оценки — оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

     - цель оценки — определение рыночной стоимости неспециализированных основных   средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств   предприятия; функция оценки — результаты оценки будут использованы для   определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью   её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

     Определение вида стоимости во многом зависит  от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

     Рыночные  базы оценки включают рыночную стоимость  и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

     Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним  этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

     Основные  ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

     1. При подготовке отчёта об оценке  объекта используются прогнозные  данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.

     2. Финансовые и технико-экономические  характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.

     3. В процессе оценки специальная  юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.

     4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.

     5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.

     6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки  эксперта-оценщика и другие материалы  настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.

     7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют  конфиденциальность информации, полученной  ими в процессе оценки объекта  недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.

     8. Отчёт об оценке должен рассматриваться  как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.

     9. Заключение и отчёт об оценке  объекта недвижимости представляют  собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.

     10. Эксперт-оценщик не представляет  никаких гарантий и обязательств  по поводу сохранности имущества  и отсутствия нарушений действующего  законодательства.

     11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика  всей необходимой для оценки  информацией, включая технический  паспорт объекта, балансовые отчёты  и отчеты о результатах деятельности  за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

     При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

     12. Заказчик обеспечивает личное  ознакомление эксперта-оценщика  с объектом недвижимости и  возможность анкетирования администрации.

     Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку и разработка календарного плана.

     Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.

     Это одно из самых серьёзных нарушений  норм профессиональной деятельности оценщика.

     После осмотра объекта и переговоров  обычно заключается Договор между  заказчиком и Экспертом, в котором  оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

     На  этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

     Решающим  шагом в составлении плана  оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта.

       3 этап - это сбор и анализ данных.

     Надежность  выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные  данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

     1. Все ли собранные данные необходимы  для целей оценки? Посторонняя  или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.

     2. Имеют ли полученные данные  подтверждение? Для этого оценщику  необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации  осведомленных лиц о продажах  сопоставимых объектов: убедиться,  что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

     3. Есть ли основания полагать, что  данные неточны? В процессе  обработки данных необходимо  выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

     Данные, которые необходимо собрать, учитывают  следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также  особенности местоположения объекта  оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

     К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.

     Выбор методологии оценки — четвертая стадия процесса оценки, которая осуществляется Экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

     Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами.

     Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

     Доходный  подход базируется на определении стоимости  объекта оценки на основе текущей  стоимости ожидаемых доходов  от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации будет применён в случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) будет применён в тех случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.

     Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.