Развитие форм долгосрочного кредитования жилищного строительства

АКАДЕМИЯ УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

ИНСТИТУТ управленческих кадров

Факультет управления

Кафедра международных отношений

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Развитие форм долгосрочного кредитования жилищного строительства

Специальность: Государственное управление и экономика

Специализация: Государственное регулирование национальной экономики

Минск  2012

АННОТАЦИЯ

              Настоящая дипломная работа посвящена рассмотрению форм долгосрочного кредитования жилищного строительства и выявлению перспектив развития форм кредитования.               Актуальность темы дипломной работы состоит в том, что Республика Беларусь проводит многовекторную внешнеэкономическую политику, диверсифицирует направления внешнеэкономического сотрудничества. Беларусь выступает за выстраивание сбалансированных отношений, как с Востоком, так и с Западом. Франция является одной из крупнейших экономически развитых стран мира, обладающая большим внешнеторговым и инвестиционным потенциалом. Однако тема внешнеэкономического сотрудничества Беларуси и Франции не нашла должного отражения в трудах отечественных ученных, отсутствуют в должном объеме официальные статистические данные. 

Цель – рассмотреть современное состояние и перспективы развития форм долгосрочного кредитования жилищного строительства.

              Объект – формы долгосрочного кредитования жилищного строительства.

              Предмет дипломной работы –  условия кредитования физических лиц.

              В ходе исследования применялись такие методы, как системный подход и общенаучные методы познания: сравнение, обобщение, экономический анализ, синтез.

              В ходе выполнения работы были изучены теоретические основы кредитования, проанализировано развитие и современное состояние форм долгосрочного кредитования жилищного строительства, сформулированы перспективы развития кредитования жилищного строительства.

              Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и 3 приложений. Работа содержит 47 страниц машинописного текста, 4 рисунка, 5 таблиц, 2 приложения. Список литературы включает 50 источников.

              Автор работы подтверждает, что приведенный в ней расчетно-аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические, методологические и методические положения сопровождаются ссылками на их авторов.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Действительно, в последние годы многие банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в Республике Беларусь проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

Объектом рассмотрения в дипломной работе является формы долгосрочного жилищного кредитования, предметом рассмотрения – условия кредитования.

Цель дипломной работы заключается в изучении механизма долгосрочного кредитования.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

      рассмотреть понятие, принципы и историю развития ипотечного кредитования;

      провести анализ нормативно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;

      оценить текущее состояние и рассмотреть сценарии ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь;

      провести анализ итогов развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь на современном этапе;

      разработать направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь.

Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

ГЛАВА 1 Особенности и цели ФОРМ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1            Сущность и формы жилищного кредитования

Форма кредита характеризует внешнее проявление и организацию кредитных отношений. Изменение их содержания, обусловленное изменениями в характере производственных отношений, приводит к изменениям форм кредита, созданию новых форм. Форма кредита определяется рядом признаков: характером кредитных отношений; составом участников (субъектов) кредитной сделки; уровнем и источником уплаты процента; вещественным проявлением кредитной сделки и др.

В современной зарубежной и отечественной экономической литературе и банковской практике нет однозначного понимания содержания понятия «банковское кредитование строительства и покупки жилья».

Большинство зарубежных авторов под банковским кредитом на строительство и покупку жилья подразумевают комплекс экономических отношений между банком, строительными компаниями и населением по поводу предоставления кредита на освоение земельного участка, осуществление строительных работ, и в последующем — ипотечного кредита гражданам под залог уже построенного жилого дома на указанном земельном участке [30, с.186].

Следовательно, банковский кредит на строительство и покупку жилья, по мнению западных экономистов, включает ипотечный жилищный кредит населению и кредит фирмам, занятым в строительстве жилья (строительный кредит). При этом в отличие от отечественной теории и практики за рубежом ипотечный жилищный кредит не рассматривается как потребительский, последний трактуется только как кредит на неотложные нужды и поэтому к банковскому кредитованию строительства и покупки жилья не относится.

Например, по определению Ч.Дж. Вулфела, потребительский кредит включает кратко- и долгосрочные кредиты физическим лицам, предоставляемые для покупки товаров и услуг, и не учитывает ипотечный жилищный кредит. Согласно точке зрения американского экономиста П.Роуза, к потребительскому кредиту относится долгосрочная задолженность физических лиц финансовым учреждениям и розничной торговле по кредитам, предоставленным для покупки товаров и услуг, и не включается задолженность по ипотечным кредитам. Данной позиции придерживаются и экономисты Э. Морсман и Дж. Марио, по мнению которых ипотечными жилищными кредитами называются только кредиты на строительство жилья, отличные от потребительских кредитов объектом кредитования. Специалисты Совета управляющих Федеральной Резервной Системы США также относят к потребительскому кредиту долгосрочную задолженность физических лиц финансовым учреждениям, розничной торговле и прочим дистрибьюторам по кредитам, предоставленным для покупки товаров и услуг, а не задолженность по ипотечному кредиту. В Великобритании в соответствии с Законом о потребительском кредите, принятом в 1974 г., договорами потребительского кредита являются договоры, одним из субъектов которых выступает физическое лицо при приобретении товара в рассрочку или покупке услуги в кредит. В банковской статистике Франции ипотечные жилищные кредиты также не учитываются в составе потребительских и выделяются отдельной строкой в балансе банков.

Российские экономисты по сравнению с зарубежными учеными содержание банковского кредитования строительства и покупки жилья понимают, как правило, более узко. В частности, к банковским кредитам на строительство и покупку жилья они относят только кредиты населению и не включают кредиты строительным фирмам, как в западных странах. При этом все кредиты населению в большинстве случаев, независимо от их целевой направленности, считаются потребительскими [16, с.241]..

Например, известные российские ученые Е.Ф. Жуков, Л.П. Кроливецкая, О.И. Лаврушин  и другие кредит на строительство и покупку жилья определяют как кредит населению и включают в состав не ипотечного, как зарубежные экономисты, а потребительского кредита на инвестици­онные цели, отражающего экономические отношения между кредитодателем и кредитополучателем по поводу приобретения жилья.

Данной позиции придерживаются также Г.С. Панова, ГА. Цылина и другие [46, с. 123], по мнению которых ипотечные жилищные кредиты используются населением только на цели потребления, а не производства, и поэтому должны включаться в состав потребительских кредитов. В связи с этим весь комплекс отношений по поводу банковского кредито­вания строительства и покупки жилья они относят к потребительскому кредиту. Такого же мнения придерживаются исследователи А.А. Казимагомедов, С.С. Колобов, В.А. Кудрявцев и др.

Другая группа ученых и экономистов, в частности ЮС. Крупное, М.П. Логинов, И.В. Павлова, под банковским кредитом на строительство и покупку жилья подразумевают только ипотечный кредит, предоставля­емый гражданам под залог жилой недвижимости.

Исходя из анализа подходов белорусских ученых-экономистов, таких как Г.И. Кравцова, А.И. Лученок, АД. Сидоренко, В.И. Тарасов и других, к трактовке содержания понятий потребительского и ипотечного кредита, можно сделать вывод, что данные авторы к сфере банковского кредитова­ния строительства и покупки жилья относят как потребительский, так и ипотечный жилищный кредит [41, с. 56]. Вместе с тем, учиты­вая, что в республике в настоящее время ипотечный жилищный кредит не развит, чаще всего при рассмотрении кредитов населению на строи­тельство и покупку жилья указанные авторы также подразумевают только потребительский кредит. При этом в отличие от зарубежной практики кредит организациям, занятым в жилищном строительстве, рассматрива­ется не в комплексе с кредитованием населения, а обособленно, в рам­ках сферы кредитования юридических лиц.

Достаточно распространенное в литературе и на практике понимание содержания понятия «банковское кредитование строительства и по­купки жилья» как кредитования населения нашло отражение в законодательстве Российской Федерации и Республики Беларусь.

В современной экономической литературе и банковской практике существуют различные подходы к классификации как кредитов населению на строительство и покупку жилья, так и кредитов строительным организациям, занятым в жилищной сфере.

По мнению западных экономистов, основными признаками разделения совокупности жилищных кредитов являются субъекты и объекты кредитования, а также способ обеспечения обязательств по кредиту. В связи с этим банковские кредиты на строительство и покупку жилья не разделяют на строительный кредит и ипотечный жилищный кредит.

В отличие от зарубежных авторов, российскими и отечественными учеными дается отдельно классификация жилищных кредитов юридическими и физическим лицам, при этом различаются и их критерии. На­пример, Г.И. Кравцова, В.И. Тарасов и другие жилищные кредиты населению подразделяют на ипотечные и потребительские, которые классифицируются по целевому характеру, субъектам кредитных отношений, сро­кам и условиям предоставления, способу погашения и т.д. Основными критериями классификации банковских кредитов юридическим лицам (строительным компаниям) являются сфера деятельности кредитополу­чателя и объект кредитования [34, с.132]. Указанная точка зрения подучила распространение и в публикациях российских ученых: О.И. Лаврушина. Г.Н. Белоглазовой. ГС. Пановой. И.В. Пещанской и других.

Данная классификация жилищных кредитов может слу­жить основой только для решения частных задач организации кредитного процесса и не позволяет обосновывать стратегические решения по разви­тию банковского жилищного кредитования, выбирать направлении его совершенствования.

С позиции авторского определения банковского кредитования строительства и покупки жилья представляется целесообразным классифициро­вать жилищные кредиты на основе единого критерия, в качестве которого следует принять организационную форму приобретения жилья. Данный подход позволит выделить особенности взаимоотноше­ний участников конкретной кредитной сделки, которые окалывают непосредственное воздействие на определение условий и порядок предоставления жилищных кредитов.

Кроме того данная классификация жилищных кредитов на основе единого критерия будет способствовать становлению полномасштабной системы банковского кредитования строительства и покупки жилья, основанной исключительно на рыночных механизмах. В зависимости от принятого единого признака можно выделить следующие вилы жилищных кредитов:

      кредиты на долевое строительство жилья;

      кредиты для приобретения жилья по договору купли-продажи или в рассрочку;

      кредиты на льготных условиях с использованием бюджетных средств, в том числе кредиты ЖСК;

      кредиты в системе жилищных сберегательных программ;

      ипотечные жилищные кредиты.

При долевом строительстве жилья следует различать кредиты для граждан, которые строят жилье на условиях государственного долевого строительства черед управления капитального строительства исполкомов и на условиях негосударственного долевого строительства. Основными отличительными признаками в данном случае являются параметры кредитования, которые обусловлены стоимостью строительства, оказывающей непосредственное влияние на определение суммы жилищного кредита.

Кредитование приобретения жилья по договору купли-продажи осуществляются в размере, определенном данным договором. Приобретение жилья в рассрочку осуществляется главным образом на основе созда­ния специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строи­тельства. Эти фонды продают жилье гражданам, которые взамен предос­тавляют имеющиеся в их собственности жилые помещения (50-60% стоимости нового жилья). Недостающая сумма за квартиру частично вно­сится за счет собственных средств (20-25%), а оставшаяся стоимость жилья (15-30%) оплачивается в рассрочку (2-3 года). Право собствен­ности на приобретенное жилье во время рассрочки находится у застрой­щика, в то время как при долевом строительстве право собственности на квартиру оформляется гражданином сразу после ввода дома. Данные схемы получили развитие практически во всех регионах России.

Льготное кредитование граждан и ЖСК с использованием бюджет­ных средств осуществляется по процентной ставке значительно ниже рыночной (как правило, на 7-8 процентных пунктов). При этом льготное жилищное кредитование создает трудности для привлечения и жилищ­ную сферу внебюджетных средств инвесторов и увеличивает тем са­мым дефицит бюджета. Подобные схемы жилищного кредитования изве­стны не только в Беларуси, но и в России (Оренбургская область. Удмур­тия, Республика Коми).

1.2 Особенности ипотечного кредитования

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:

•     pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;

•     lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.

Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат. pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осу­ществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами ипотеки являются:

•     во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

•     во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

•     в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

•     в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

•     в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

      земельные участки;

      предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

      жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

      незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РБ.

2. По целям кредитования:

      жилищное кредитование:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

      на разработку земельного участка;

      на развитие сельского хозяйства;

      на развитие производства;

      кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Ипотечные кредиторы

4. По виду заемщиков:

      как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

      по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм — клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

      Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

      Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).

Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

7. По способу амортизации долга:

      постоянный ипотечный кредит;

      кредит с переменными выплатами;

      кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

      ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

      ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

      ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

      кредит с фиксированной процентной ставкой;

      кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

      с правом досрочного погашения;

      без права досрочного погашения;

      с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложен­ного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

      обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

      субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

1.3 Анализ долгосрочного кредитования в зарубежных странах

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом в настоящее время являются:

                  усеченно-открытая модель;

                  расширенно-открытая модель (американская);

                  модель сбалансированной автономии (немецкая).

Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно. Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов.

Наиболее простой системой следует считать  усеченно-открытую модель ипотечного кредитования (рисунок 1). Суть данной модели в следующем. Банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги – закладные листы. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов «длинных» денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам.

Рисунок 1. Схема усеченно-открытой системы ипотечного кредитования.

Вторая из наиболее распространенных в мировой практике моделей ипотечного кредитования недвижимости – американская – предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов (рисунок 2). Суть модели заключается в том, что средства для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются кредиторами с фондового рынка через посредников. Принципиальным в данной модели является разделение субъектов кредитора и инвестора.

Рисунок 2. Схема расширенно-открытой модели ипотечного кредитования

Ключевым отличительным признаком модели сбалансированной автономии является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования (рисунок 3). Формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений.

Рисунок 3. Схема модели сбалансированной автономии

Основные характеристики представленных моделей отражены в

таблице 1.

Таблица 1. Характеристика различных моделей ипотечного кредитования

Анализ рынка ипотечного кредитования стран Европы и Соединенных Штатов Америки показывает, что ипотечное кредитование не является идеальным решением кредитования покупки недвижимости.

Март 2010 года еще раз подтвердил, мнение ипотечных брокеров компании Lowell Finance, что глобальных предпосылок для серьезного изменения процентных ставок на основных международных рынках ипотечного кредитования на текущий момент нет. В большинстве анализируемых регионов прослеживается тенденция банков к незначительному снижению процентных ставок, а также упрощению условий ипотечного кредитования международных покупателей, а динамика изменения процентных ставок повторяет колебания основных финансовых индексов Euribor, Libor.

Рисунок 4. Динамика ставок Euribor за 2011 год

Рисунок 5. Динамика ставок Libor в USD за 2011 год

              Весна, как традиционно высокий сезон спроса у покупателей недвижимости за рубежом из России и стран СНГ, характеризуется в этом году ростом количества совершаемых сделок, а также повышением числа выдаваемых ипотечных кредитов и спросом на них. На рынке появились клиенты с отложенным спросом, копившемся практически год, которые обратив внимание на активность на основных европейских рынках: Испании, Франции, Великобритании, Италии, Кипре обратились к этим рынкам с целью приобретения недвижимости для отдыха и инвестиций в недвижимость за рубежом. Платежеспособность клиентов еще относительно не высока, и в связи с этим, получение ипотечного финансирования выглядит оправданным.

Таблица 2. Анализ текущего состояния ставок на рынках ипотечного кредитования стран Европы и Соединенных Штатов Америки по итогам марта 2010.

Существуют и некоторые ограничения, как было отмечено в февральском отчете, греческие банки все больше сокращают количество возможностей для кредитования. В то же время на таких обширных рынках недвижимости как Болгария и США, которые пользуются спросом у покупателей из России, отмечаются некоторые положительные тенденции, позволяющие говорить о начале процессов восстановления рынков ипотечного кредитования в этих странах к 3 – 4 кварталу этого года.

Экономика США постепенно идет на поправку, медленно, но ситуация выправляется, об этом говорят основные показатели, такие как: инфляция, дефицит бюджета, индексы рынка недвижимости, а также безработица. Изменений основной учетной ставки ФРС не происходит, хотя в феврале была повышена ставка дисконтирования, с 0,5 до 0,75, которая относится к кредитованию ФРС коммерческих банков. Эти изменения не должны привести к ужесточению финансовых условий для домохозяйств и бизнеса, считает ФРС, и не предшествует неизбежному повышению базовой ставки, которая является основным инструментом денежно-кредитной политики Федрезерва. Тем не менее, повышение базовой процентной ставки в перспективе 4-8 месяцев определенно существует, что непременно отразится на дальнейшем изменении ставок ЕЦБ и Банка Англии, что, конечно же, отразится на ситуации с международным кредитованием за рубежом и повышением ставок ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит на приобретение недвижимости за рубежом с плавающей процентной ставкой, риск существенного увеличения платежей по кредиту в перспективе 1,5 – 2 года, оценивается как высокий. В то время как ставки по фиксированным кредитам сейчас выглядят наиболее предпочтительными в большинстве стран Европы, таких как Великобритания, Франция, Испания, Португалия, Кипр, Италия и других, позволяя зафиксировать платежи на весь срок кредитования на исторических минимумах.

За март 2010 мы можем отметить следующие направления и интерес у покупателей недвижимости за рубежом из России и стран СНГ с использованием ипотечного финансирования.

Наибольший спрос приходится на 2 страны: Францию 37%, Испанию 26%, доля спроса в общем объеме по сравнению с февралем 2010 года незначительно изменилась, увеличившись в процентном отношении для Испании (21% в феврале) и сократившись для Франции (45% в феврале). 2 страны пользовались одинаковым интересом, это Великобритания и Италия, по 11% от общего спроса. Оставшиеся 11% приходятся на четыре направления: Австрия, Греция, Португалия и Кипр.

Франция. На протяжении уже 3-х месяцев подряд Франция является самым популярным направлением с точки зрения приобретения недвижимости и ипотечного кредитования за рубежом у клиентов Lowell Finance. Спросом пользуются как продукты кредитования, предлагаемые по схемам leaseback, так и кредитования элитных объектов недвижимости, финансирование на которые получается исходя из соображений минимизации налоговых выплат. Рефинансирование недвижимости, получение кредита под залог имеющейся недвижимости во Франции, спросом пользуются практически все продукты, в зависимости от индивидуальной ситуации каждого клиента. Вместе с возможностью получения кредита до 80% от оценочной стоимости и низкими фиксированными от 3,15% годовых, и плавающими от 2,3% годовых, ставками в Евро, ситуация с ипотечным кредитованием во Франции, продолжает оставаться одной из самых благоприятных в Европе.

Из региональных предпочтений наиболее востребованным остается Лазурный берег, на этот регион приходится 38% - от всего спроса во Франции, Париж востребован у 23% клиентов, высокий интерес порядка 31% приходится на 3 региона, в том числе Лангвидок, Атлантические Пиренеи и Нормандию, 8% приходится на Французские Альпы.

30% клиентов совершают покупку недвижимости с использованием ипотечного кредита, стоимостью от 300,000 до 750,000 Евро, столько же стоимостью менее 300,000 евро. 15% клиентов получают кредиты на недвижимость стоимостью 750,000 – 1,500,000 евро и 23% стоимостью более 1,500,000 евро.

В зависимости от типа недвижимости: 55% клиентов при приобретении недвижимости во Франции останавливали свой выбор на апартаментах, 29% на резиденциях или виллах, 16% рассматривали объекты коммерческой недвижимости во Франции: преимущественно – торговые помещения на Лазурном берегу или в Париже.

Мотивация клиентов, получающих ипотеку во Франции в марте, включала: покупку недвижимости для собственного отдыха - 42%, инвестиции и отдых - 38%, только инвестиционные цели - 20%.

Испания. Задержки, связанные с рассмотрением заявок на ипотечный кредит являются одним из самых больших ограничений при кредитовании в Испании, срок рассмотрения заявки на кредит в испанском банке может достигать 1 – 1,5 месяцев. Однако кредит, размером до 60% от оценочной стоимости недвижимости, на текущий момент получить вполне возможно, а подобная задержка в рассмотрении досье возникает обычно только в случаях больших сумм возможного кредита, что не всегда является проблемой для заемщиков в Испании.

Ставки по ипотечным кредитам в Испании за текущий месяц практически не изменились. Минимальная фиксированная ставка кредита в 4,15% сроком на 12 лет сейчас доступна в части регионов Испании. Маржа испанских банков осталась на прежнем уровне и не изменяется уже в течение прошедших 3-5 месяцев. На текущий момент привлекательными выглядят кредиты с плавающей процентной ставкой, в случае возможного досрочного их погашения, в других случаях ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой выглядит наиболее предпочтительным, неся меньший риск по изменению процентных ставок в среднесрочной перспективе.

Одинаково высоким спросом в марте пользовались объекты в регионах Коста Бланка и Коста Брава по 33% клиентов ипотечного брокера рассматривали как место для приобретения недвижимости в Испании эти побережья. Интерес к Коста дель Соль проявили 22% клиентов. В марте, среди регионов, к которым был проявлен интерес в Испании также были: Мадрид 7%, а также недвижимость на Тенерифе 5%.

Около 34% кредитов приходятся на объекты, стоимостью 750,000 – 1,500,000 евро. Около 27% стоимостью 300,000 – 750,000 евро, При этом оставшиеся 39% - поровну приходятся на объекты стоимостью менее 300,000 евро (19,5%) и столько же на объекты свыше 1,500,000 евро. При этом можно отметить, что все кредиты, получаемые в марте, находились в диапазоне 50-60% от оценочной стоимости недвижимости, а мотивом для приобретения в 89% случаев была покупка недвижимости для собственного отдыха. Аргументом к покупке по-прежнему остается широкий выбор предложений, выгодные условия приобретения на текущий момент, и вернувшийся отложенный спрос на приобретение недвижимости в Испании.

Великобритания. Великобритания на текущий момент востребована с точки зрения кредитования, но в виду ограничений, которые вводят банки для международных покупателей, ипотечное кредитование доступно не для всех категорий покупателей. Ограничения по кредитованию в Великобритании в основном относятся к объектам недвижимости стоимостью до 500,000 фунтов, находящихся на этапах строительства – для подобных объектов существуют определенные сложности с получением ипотечного финансирования.

Размер возможного кредита в Великобритании не может превышать 70% от оценочной стоимости, на текущий момент, банки в среднем готовы кредитовать до 60% от оценочной стоимости недвижимости в Великобритании. Ставки по ипотечным кредитам в Великобритании показали общее снижение в среднем на 0,1 – 0,2% по сравнению с февралем 2010. Минимальная фиксированная ставка кредита в 3,3% в GBP сроком от 5 лет сейчас предлагается для отдельных категорий заемщиков в Великобритании.

Среди клиентов Lowell Finance, обращающихся за ипотечным кредитом, в компанию, спросом в марте 2010 пользовались объекты в Лондоне, 100% спроса приходилось на апартаменты в центральной части Лондона. При этом средняя стоимость приобретаемого в ипотеку объекта составила 1,347,000 фунтов, а размер привлекаемого кредита от 50 до 60 % от оценочной стоимости. При этом основной мотивацией в 75% случаев являлись отдых и инвестиции, в оставшихся 25% случаях – отдых и проживание в Великобритании.

США. Вместе с противоречивыми данными о банкротстве новых банков в США, на рынок ипотечного кредитования возвращается определенный оптимизм, что в течение этого года ситуация начнет стабилизироваться. Отметим, что на текущий момент ситуация с кредитованием в США характеризуется практически полным отсутствием возможностей кредитования для международных покупателей апартаментов и кондоминиумов во Флориде, Калифорнии и Неваде, а в штате Нью-Йорк такие сделки совершаются, но существуют определенные ограничения, в том числе на объекты залога.

Вместе с этим ряд банков начинает привлекать международных покупателей недвижимости во Флориде, возвращая программы кредитования без подтверждения доходов. Местный банк, расположенный в Майами возвращает возможность предоставления кредита, с фиксированной ставкой в 6,5%, сроком на 30 лет, без подтверждения доходов. Стоит отметить, что для покупателей из России эта программа действует с некоторыми ограничениями, но этот знак стоит рассматривать как положительный, к изменению ситуации и улучшения возможностей кредитования в ближайшие полгода.

В марте кредитование в США среди клиентов Lowell Finance востребовано не было, в том числе в виду значительных ограничений с точки зрения кредитования американскими банками. В таких случаях, клиенты рассматривают возможности приобретения недвижимости в США без привлечения ипотечного финансирования.

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ФОРМ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Сравнительный анализ форм долгосрочного кредитования жилищного строительства

В настоящее время кредиты на строительство и покупку жилья предоставляются более 10 банками, удельный вес объема жилищных кредитов отдельных банков в общем объеме кредитования на 01.01.2005 г. представлен на рис. 6.

Рис. 6 Структура кредитов на строительство и покупку жилья по кредитам

Из рис. 2.17 видно, что безусловным лидером на рынке кредитных услуг, предоставляемых населению, является АСБ "Беларусбанк". Значительный удельный вес ОАО "Приорбанк" по сравнению с остальными банками свидетельствует об активизации его деятельности в направле­нии розничного кредитования. Так, в 2011 г. кредитная задолженность физических лиц ОАО "Приорбанк" увеличилась до 100 млрд руб., при этом около 90% задолженности составляет остаток по кредитам на строительство и покупку жилья в иностранной валюте [105].

Следует отметить, что в последние годы за счет кредитов банков обеспечивается значительная часть ввода жилья: в 2005 г. — 44%, в 2007 г. — 25,7%, в 2009 г. — 32,2%, 1-ое полугодие 2010 г. — 35,9%. В 2010 г. банки выделили 31,5 млрд руб. жилищных кредитов за счет собственных ресурсов. При этом в 2011 г. предоставлено 42,6 млрд руб. кредитов на общих основаниях, что на 35% больше, чем в 2010 г. [131].

Вместе с тем, несмотря на положительные результаты, достигнутые в последние годы, банковское кредитование населения в Республике Беларусь, в том числе на строительство и покупку жилья, остается пока недостаточно развитым по сравнению с европейскими странами. Так, кредитная задолженность населения в 2010 г. в Республике Беларусь составила около 6,6% к ВВП, при этом в Российской Федерации указанный показатель составляет около 4% к ВВП, в США — 77, в странах Евросоюза — 52, в развивающихся государствах — 10-30%. Сумма кредитной задолженности в среднем на одного жителя республики составляет около 40 дол. США, в то время как в Российской Федерации около 60, Казахстане — более 45 дол. США [10, 38, 104].

Отметим, что рост удельного веса кредитополучателей банков республики в общей численности экономически занятого населения в последние годы свидетельствует об увеличении спроса населения на услуги кредитования, в том числе на цели строительства и покупки жилья. Например, в 2010 г. удельный вес кредитополучателей в общем количестве экономически активного населения составил 8,6%, в то время как в 2009 г. данный показатель равен только 6,7%, а в 2008 г. — 5,6% (рис. 7). Для сравнения — в странах Западной Европы значение данного показателя составляет 20-30% [25].

В условиях возрастающей конкуренции среди банков республики на рынке розничных кредитных услуг основой при разработке кредитной политики, на наш взгляд, должны быть маркетинговые исследования действующих условий кредитования населения в различных банках.

В настоящее время в периодической печати и статистической отчетности отсутствует сводная оперативная информация о процентных ставках и сроках банковского кредитования населения на строительство и покупку жилья, что усложняет для банков проведение мониторинга условий кредитования банков-конкурентов и затрудняет для потенциального кредитополучателя выбор приемлемого варианта кредитования.

Рис. 7 Структура кредитов на строительство и покупку жилья по кредитам

В связи с этим на основании собранной в банках информации проведен сравнительный анализ форм кредитования строительства и покупки жилья, результаты которого представлены в прил. 1. Из приведенных данных видно, что к концу 2011 г. процентные ставки по кредитам населению на приобретение жилья в белорусских рублях на срок до 20 лет составляли 49-58% годовых при прогнозном уровне инфляции — 33-34% годовых. Кредиты в иностранной валюте не выдаются ни в одном из банков Беларуси.

Таким образом, проведенный анализ сферы банковского кредитования строительства и покупки жилья позволил выявить целый ряд проблем, как общеэкономических (низкий уровень доходов населения, значительное количество семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, продолжительность их пребывания на учете и др.), так и специфических для банковской системы.

Рассмотрим основные проблемы банков, решение которых, на наш взгляд, может осуществляться уже сегодня в рамках совершенствования действующей практики кредитования и не требует кардинальных изменений в нормативных документах:

                       недостаток долгосрочных ресурсов кредитования;

                       высокий уровень рисков кредитных операций с физическими лицами, в том числе на строительство и покупку жилья;

                       низкая доходность банковского жилищного кредитования.

Недостаток долгосрочных ресурсов обусловлен преобладанием краткосрочных вкладов в общем объеме рублевых депозитов населения вследствие высоких темпов инфляции, а также неразвитости долгосрочных целевых видов вкладов, в частности жилищных строительных сбережений, получивших широкое распространение в зарубежных странах. Поскольку основная часть ресурсов банка имеет краткосрочную основу, а размещение средств в сферу жилищного строительства должно носить долгосрочный характер, для банков повышается уровень рисков кредитования.

В то же время в большинстве случаев белорусские банки на начальном этапе кредитного процесса используют, по мнению автора, недостаточно эффективные методики оценки кредитоспособности клиента, поэтому управление кредитным риском осуществляется только после образования просроченной задолженности. В частности, по телефону или по почте сотрудники кредитных служб напоминают кредитополучателю о необходимости внесения платежей по кредиту, обращаются за содействием к администрации по месту работы или учебы кредитополучателя, интересуются дисциплиной оплаты клиентом коммунальных платежей в жилищно-коммунальных службах. Представляется, что для практического решения данной проблемы следует совершенствовать методику оценки кредитоспособности кредитополучателя на основании всестороннего анализа доходов и расходов кредитополучателя и оценки его моральных качеств.

Сравнительный анализ рынка розничного кредитования в Беларуси и сходных по экономическому развитию стран показывает, что отечественный рынок обладает значительным потенциалом роста. Для его реализации необходимо принятия мер как со стороны государства, так и на уровне коммерческого банка, направленных на совершенствование кредитного процесса, расширение спектра и внедрение современных стратегий продаж оказываемых кредитных услуг.

2.2 Анализ методики оценки кредитоспособности и способов обеспечения обязательств по жилищному кредитованию

В целях развития новых форм и способов привлечения ресурсов в сферу кредитования строительства и покупки жилья предлагается внедрение целевых долгосрочных вкладов, в частности, жилищных строительных сбережений.

Одним из основных способов управления кредитным риском в банковской практике является оценка кредитоспособности клиента. Это подтверждается данными Всемирного банка, согласно которым за рубежом 21% всего объема невозвращенных кредитов населения обусловлен неправильной оценкой информации о клиенте в процессе изучения его кредитоспособности [140].

По оценке специалистов, в республике большая часть просроченных и невозвращенных кредитов физических лиц, в том числе на строительство и покупку жилья, также вызвана недостаточно точной оценкой кредитоспособности индивидуального кредитополучателя, и только незначительная часть кредитов — форс-мажорными обстоятельствами (болезнь кредитополучателя, стихийное бедствие, потеря работы по причине сокращения штата и др.).

Кроме того, внедрение и развитие ипотечного жилищного кредитования в соответствии с Концепцией развития розничных банковских услуг в Республике Беларусь до 2010 г. [104] обусловливает необходимость для банков при оценке кредитоспособности клиента учитывать стоимость жилой недвижимости, выступающей в качестве залога.

Анализ экономической литературы и мировой практики деятельности коммерческих банков показал, что при предоставлении кредитов населению, в том числе на строительство и покупку жилья, банки применяют в основном две системы оценки кредитоспособности индивидуального кредитополучателя [2, 4, 10, 125, 128]:

      балльную систему оценки (США, Англия, Франция);

      систему, основанную на экспертных оценках экономической целесообразности предоставления кредита (Россия, Казахстан, Республика Беларусь).

Балльная система оценки кредитоспособности клиента создается банками с использованием регрессионного математического анализа и основана на присвоении баллов различным показателям (семейное положение, уровень дохода, наличие дома в собственности и т.д.), результатом анализа которых является определение класса кредитоспособности клиента для расчета соответствующего данному классу размера кредита.

Достоинством балльной системы оценки является быстрота определения кредитоспособности в присутствии клиента. Однако для использования подобной системы банк должен обладать значительным объемом информации о клиентах определенных возрастных, социальных групп, при этом данные должны быть тщательно статистически выверены и требуют постоянного обновления по мере изменений экономических условий. Кроме того, для внедрения балльной системы оценки требуется специальное программное обеспечение, включающее элементы нейронных сетей и математического программирования, что увеличивает операционные затраты банка.

Сущность другого подхода к анализу кредитоспособности клиента, применяемого в России и Беларуси, заключается в рассмотрении банком достаточности и стабильности получаемых доходов клиента, на основании которых рассчитывается коэффициент платежеспособности (кредитоспособности) кредитополучателя.

Анализ практики деятельности белорусских банков показывает, что типовых методик для оценки кредитоспособности кредитополучателей — физических лиц в республике нет, поэтому каждый банк самостоятельно определяет показатели при оценке кредитоспособности клиента [69, 134]. В целом, можно выделить две методики определения кредитоспособности индивидуальных кредитополучателей:

1. Методика экспертной оценки кредитоспособности клиента, используемая АСБ «Беларусбанк», ОАО «Белагропромбанк», ОАО «Белвнешэкономбанк» и др.

2.      Методика оценки кредитоспособности клиента, используемая ОАО «БПС-Сбербанк», ОАО «Белинвестбанк», ОАО «Приорбанк» и др.

Первая методика предполагает расчет коэффициента платежеспособности, значение которого является основой определения максимально возможной суммы кредита. При обращении физического лица в банк работник службы кредитования по данным документов клиента (заявления на получение кредита и справки о доходах и удержаниях) определяет среднемесячную сумму доходов и расходов кредитополучателя, анализирует возможность ежемесячного погашения запрашиваемой суммы кредита (основного долга и процентов) путем расчета коэффициента платежеспособности (Кд):

где П — платежи в погашение суммы основного долга и процентов по кредиту; Д — среднемесячный доход кредитополучателя за последние 3 месяца; Р — среднемесячный размер расходов клиента за последние 3 месяца.

Среди доходов учитываются заработная плата, премии, единовременные вознаграждения, пенсии, стипендии, доходы по договорам гражданско-правового характера, доходы от предпринимательской деятельности. К основным статьям расходов относятся: расходы на потребление, уплата налоговых и неналоговых платежей, алименты, размер коммунальных платежей, ежемесячные платежи по ранее полученным кредитам. Все доходы и расходы документально подтверждаются (справка с места работы, учебы, квитанции по оплате коммунальных платежей).

Коэффициент Кд показывает, какой удельный вес ежемесячные платежи по кредиту (основной долг и проценты) составляют в общем объеме чистого дохода кредитополучателя. Кредит предоставляется, если коэффициент Кд не превышает 0,7, т.е. клиент может получить кредит в банках, использующих данную методику, если ежемесячные платежи по кредиту не превышают половину его среднемесячного чистого дохода. При этом белорусские банки в отличие от российских не используют типовых, заранее рассчитанных дифференцированных значений коэффициента платежеспособности в зависимости от суммы дохода клиента, а ориентируются на фактически сложившийся уровень дохода.

После расчета коэффициента кредитоспособности определяется максимальный размер кредита, который в большинстве случаев не должен превышать 80% стоимости жилья.

Согласно второй методике кредитоспособность клиента определяется на основе расчета ежемесячного платежа по кредиту (П) из неравенства:

П < (Д-Р) – (р-Кч)

где Д — среднемесячный доход кредитополучателя за последние 3 месяца; Р — среднемесячный размер расходов клиента за последние 3 месяца; р — законодательно установленный размер бюджета прожиточного минимума в среднем на одного человека; Кч — количество человек в семье.

Кредитоспособность определяется исходя из уровня дохода и показателя размера ежемесячного платежа по кредиту (П), который в отличие от первой методики не ограничивается 50% размера чистого дохода кредитополучателя, а непосредственно зависит от размера бюджета прожиточного минимума на каждого члена семьи. На основании полученного значения рассчитывается максимальная сумма кредита и срок кредитования.

В целом следует отметить, что применяемые в банках республики методики анализа кредитоспособности клиентов являются простыми, для их использования не требуется специального программного и аппаратного обеспечения.

Несмотря на различный подход к оценке кредитоспособности, рассмотренные методики белорусских банков основаны на единых принципах и поэтому имеют ряд схожих недостатков, в частности:

   при определении максимальной суммы кредита не учитываются затраты кредитополучателя по проведению основных ремонтных работ при заселении в новую квартиру, что на начальном этапе составляет 10-15% размера ежемесячного платежа по кредиту, а также сумма комиссионного вознаграждения, уплачиваемого банку за оформление и сопровождение кредита;

   анализ проводится по данным за истекший период, содержащим информацию о доходах и расходах кредитополучателя на одну отчетную дату;

   в расчет кредитоспособности не включается стоимость приобретаемого жилого помещения, которое может выступать обеспечением по кредиту.

Отметим, что несмотря на недостаточную эффективность применяемых методик на современном этапе белорусские банки не готовы использовать балльную систему оценки кредитоспособности клиента. Подтверждением этому, наряду с уже перечисленными ранее причинами, является отсутствие специального дорогостоящего программного обеспечения и необходимой информационной базы о кредитополучателях (кредитного бюро) [69, 92].

Другим способом снижения кредитного риска, широко применяемым  в зарубежных странах [20, 35, 118, 147, 187], и предусмотренным Концепцией развития розничных банковских услуг в Республике Беларусь до  2010 г. [104], является страхование кредитодателем объекта кредитования и риска невозврата кредита. В республике в настоящее время данный способ обеспечения обязательств по возврату кредита не получил должного развития, а обеспечением по кредитному договору на строительство и покупку жилья в большинстве случаев выступают залог имеющейся недвижимости и поручительство физических лиц.

В соответствии со ст.315 ГК РБ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Согласно ст.321 ГК РБ еще не построенная квартира может стать предметом залога, что является частным случаем ипотеки. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 ст.330 ГК РБ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. В то же время по общему правилу на жилой дом с хозяйственными постройками или квартиру, если должник и его семья постоянно в нем (ней) проживают, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено. Более того, в республике отсутствуют правовые нормы, обеспечивающие социальную защиту граждан, на жилье которых обращено взыскание. Существуют и другие противоречия в правовом обеспечении залоговых прав на жилую недвижимость (ипотеку), усложняющие процедуру жилищного кредитования и требующие разрешения [71, 72, 85, 97, 130].

Поручительство физических лиц является обязательным условием жилищного кредитования во многих банках. Данный способ обеспечения возврата кредитов населением в настоящее время наиболее распространен в республике. По подсчетам, около 25% трудоспособных граждан страны несут солидарную ответственность по кредитным обязательствам, т.е. практически каждый четвертый гражданин выступает поручителем. Это значит, что в ближайшие годы при существующих темпах роста объемов кредитования большинство трудоспособных граждан будут являться поручителями, что, в свою очередь, ограничивает их возможности в случае, если они решат получить кредит [71].

В данных условиях одним из способов обеспечения обязательств по возврату кредита может выступать страхование риска невозврата кредита. Особенно важно отметить, что в соответствии с Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь страхование кредитного риска признается обязательным условием ипотечного жилищного кредитования [133].

Однако в настоящее время страховые компании обладают незначительным размером страховых резервов, в большинстве случаев не имеют региональных представительств, а также практически не располагают опытом взаимодействия с коммерческими банками. Так, 97% всех страховых организаций республики расположены в Минске, из них только несколько имеют представительства в областных центрах. При этом на начало 2009 г. в республике на одного человека приходится 0,8 договора страхования по сравнению с пятью договорами в развитых странах. Кроме того, в настоящее время застраховано менее 8% всех банковских рисков, из них менее 4% приходится на страхование кредитного риска (для сравнения — в экономически развитых странах 90-95%) [165].

2.3 Анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В последние годы в Республике Беларусь  одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования.

Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны.

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Главными причинами такого положения следует считать:

      нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

      высокие кредитные риски;

      отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

      недостаточно высокий уровень доходов;

      неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

      отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Тем не менее и руководство государства, и сами граждане понимают, что альтернативы системе долгосрочного ипотечного кредитования нет.

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Создание условий для формирования полноценной системы долгосрочного ипотечного кредитования строительства жилья была призвана решить Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.08.2001 № 1173 (далее - Концепция).

Основные принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь в Концепции применительно к жилищной ипотеке определены как: использование зарубежного опыта; доступность ипотечных кредитов; наличие в системе механизма саморазвития; установление государством правил, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников ипотечного процесса.

Однако, такая позиция разработчиков Концепции привела к повторению ситуации, возникшей в свое время в Российской Федерации. Наличие нормативной правовой базы, ряда элементов и субъектов ипотечного рынка не обеспечило создания в этой стране успешно действующей системы долгосрочного кредитования.

Как представляется, основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечить приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами могут стать денежные средства пенсионного и иных фондов, средства от обязательного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства страховых фондов банков, страховые резервы страховых организаций и т.п. Речь идет о денежных средствах, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кредитования получить доступ к инвестициям, а кредиторам гарантирует возможность обязательного возврата своих денежных средств.

Построение в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что определенные правовые условия для развития кредитования, основанного на залоге недвижимости, в нашей республике созданы. В настоящее время нормативная правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь "Обеспечение исполнения обязательств", Законы Республики Беларусь "О залоге", "Об ипотеке", другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой, и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного вида кредитования, пока отсутствует.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Но действительно ли много людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? Исследования в данной области в Республике Беларусь еще не проводились. Поэтому обратимся за недостающей информацией к специалистам Российской Федерации, которые проходили этап малой осведомленности клиента еще в 2002 г.

Так по данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Мурманске в августе 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны на рисунке 2.

Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Рисунок 2. Схема опроса граждан. Заданный вопрос: «Довольны ли вы своими жилищными условиями?»

Таким образом, можно сделать вывод что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Таблица 0. Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит (%)

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Принятие законодательного акта об ипотечных ценных бумагах позволило бы организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование выдаваемых кредитов.

Сегодня в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства. На рисунке 0 можно увидеть динамику выпуска ценных бумаг с ипотесным залогом.

Именно эту цель - привлечь на рынок долгосрочных кредитов необходимый объем ресурсов с рынка капиталов по максимально низким ценам - и должно решить законодательство об ипотечных ценных бумагах.

Рисунок 0. Выпуск ценных бумаг с ипотечным залогом

Цена привлекаемых на основе ипотечных ценных бумаг ресурсов будет в конечном счете определять уровень процентных ставок по кредитам для конкретных заемщиков.

Для того чтобы инвесторы согласились вкладывать свои средства в эти бумаги, важно, чтобы они были уверены в их надежности и ликвидности, то есть в возможности купить или продать ипотечные бумаги по рыночным ценам в любой удобный момент.

Ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно регулирующих именно эту сферу, но и других законов, регулирующих весь комплекс однородных отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.

Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Поскольку доходы и накопления населения Белоруссии крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты различны.

ГЛАВА 3 ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ФОРМ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1 Совершенствование форм кредитования жилищного строительства

Актуальность становления и развития в республике двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования определена принятой в августе 2001 г. Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь. В утвержденной в июле 2004 г. Концепции развития розничных банковских услуг в Республике Беларусь до 2010 года внедрение ипотечного кредитования также признано альтернативой бюджетным ресурсам при строительстве и покупке жилья [104, 133].

В ближайшее время необходимо разработать механизм действия ипотеки. Это потребует введения правового регулирования института ипотечных банков и ипотечных облигаций (закладных листов), оценки недвижимости, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, выселения из заложенных жилых помещений, страхования, льготного налогообложения. Также возникает необходимость разработать новые нормативные правовые акты министерств и ведомств, внести изменения и дополнения в действующие акты.

Как показал анализ, необходимость развития системы ипотечного жилищного кредитования определяется на практике тем, что используемые в настоящее время формы финансирования и кредитования приобретения жилья, такие как схемы долевого строительства, муниципальные жилищные займы и другие, рассчитанные на короткие сроки, требуют достаточно высокого уровня платежеспособности граждан и, как это было показано ранее, не могут обеспечить решение жилищной проблемы в ближайшие 5-10 лет. Возможность внедрения ипотечного кредитования обусловлена доминированием в структуре жилищного фонда республики жилья, находящегося в частной собственности, которое может выступать залогом по кредитам.

Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования определено, что формирование ипотечных отношений в республике первоначально должно осуществляться в рамках системы жилищных строительных сбережений. Предполагается, что по мере дальнейшего экономического роста республики, развития фондового рынка и повышения уровня спроса населения на услуги кредитования систему жилищных строительных сбережений заменит двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Однако, в условиях республики следует использовать обе модели ипотечного кредитования, так как они ориентированы на различные по уровню дохода категории граждан.

Анализ мирового опыта ипотечного жилищного кредитования показал, что параллельное функционирование двух указанных моделей позволяет эффективно решать проблему поиска долгосрочных кредитных ресурсов, а также способствует снижению уровня рисков, присущих каждой из них в отдельности. Одновременное развитие данных моделей ипотечного жилищного кредитования в республике предоставит возможность выбора гражданам наиболее приемлемых условий кредитования в зависимости от их финансовых возможностей, а также позволит наращивать объемы жилищного кредитования при постепенном развитии институциональной структуры кредитного рынка и инфраструктуры рынка ценных бумаг.

Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования, как показал ретроспективный анализ развития ипотечного кредитования, не является абсолютно новой для республики, поскольку имела широкое развитие на территории Беларуси в дореволюционный период. Например, к 1917 г. эмиссию ипотечных ценных бумаг на территории Беларуси осуществляли более 50 кредитных учреждений, а задолженность по ипотечным кредитам составила 231 млн руб.

В 2000 г. кредиты под залог жилой недвижимости начал предоставлять ЗАО "МинскКомплексбанк". Характерной особенностью данной практики кредитования являлось сочетание условий стройсбережений и условий, присущих современной двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования. Например, в случае недостатка средств для строительства квартиры гражданин мог воспользоваться жилищно-накопительным счетом. После накопления необходимой суммы средств, клиенту предоставлялся кредит под залог приобретаемого жилья. Однако несовершенство законодательства и нестабильные макроэкономические условия того периода не способствовали распространению данного опыта на территории всей страны.

Основываясь на условиях развития двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, изложенных в Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, автор предлагает формирование отечественных форм осуществлять по следующим принципам:

                       обеспечение доступности ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;

                       рыночная основа взаимоотношений между участниками;

                       сочетание ресурсов кредитования из различных источников (выпуск ценных бумаг, сбережения граждан, субсидии государства);

                       максимальная гибкость системы, способность к развитию и адаптации при изменении конъюнктуры рынка (например, адаптации к повышению платежеспособного спроса населения, изменению законодательно установленного уровня банковской маржи);

                       комплексное одновременное кредитование организаций, участвующих в строительном процессе, и граждан, выступающих инвесторами.

Исходя из приведенных условий, изучения зарубежного опыта и результатов комплексного анализа сферы банковского кредитования строительства и покупки жилья, автор считает, что двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования не может быть внедрена в республике сразу в том виде, в котором она применяется в развитых странах, ее формирование следует осуществлять поэтапно, по мере создания необходимых социально-экономических условий.

Поэтапное внедрение двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования будет способствовать распределению рисков среди множества участников системы и повышению доходности банков за счет расширения спектра оказываемых розничных услуг, а также социальной стабильности общества посредством решения жилищной проблемы граждан.

При этом на начальном этапе для формирования подобной модели не требуется кардинальных изменений действующих правовых актов в жилищной сфере и значительных операционных затрат банка.

Внедрение предлагаемой модели необходимо осуществлять в два этапа:

1.      Организация переходной модели кредитования, включающей предоставление строительного кредита застройщику, и кредитование населения, приобретающего построенное жилье.

2.      Формирование двухуровневой системы ипотечного кредитования, одним из участников которой является Национальное ипотечное агентство, созданное для рефинансирования банков.

Использование переходной модели кредитования необходимо, поскольку первоначально, когда еще не определены эмитенты и порядок выпуска ипотечных ценных бумаг, это позволяет аккумулировать необходимый ресурсный потенциал, утвердить доверие граждан к системе и сформировать первый уровень двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования.

После того как будет внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, автор предлагает внедрение следующей формы ипотечного кредитования жилищного строительства, условное название: «Свободное ипотечное кредитование» прил. В.

3.2 Оценка эффективности усовершенствованной формы кредитования жилищного строительства

Новая форма ипотечного кредитования позволит решить ряд проблем существующих на данный момент в Республике Беларусь, как со стороны граждан, так и со стороны банков.

Рассмотрим возможности, представленной автором формы ипотечного кредитования, какие изменения влекут за собой эти возможности и как представленная форма кредитования повлияет на экономику Республики Беларусь.

Срок кредитования по предложенной форме кредитования и отраженной в прил. В увеличен, по сравнению с действующими сроками (20 лет), в 2 раза.

Увеличенный срок кредитования будет мотивировать спрос на данный кредит за счет снижения ежемесячных платежей, так как сумма кредита будет рассчитана на 40 лет против существующих 20 лет. Так по сумме в 100 000 000 белорусских рублей на 20 лет, сумма ежемесячного платежа, без учета процентов, составит 5 000 000 белорусских рублей. А на срок в 40 лет, по аналогичной сумме, составит 2 500 000 белорусских рублей.

Также увеличенный срок кредитования увеличит максимальную сумму кредитования, что позволит привлечь дополнительный сегмент более обеспеченных клиентов, которые не могли удовлетворить свои потребности по приобретению более дорогой недвижимости из-за ограничения банками кредитуемой суммы исходя из доходов клиента.

Для банка увеличенный срок кредитования позволяет распределять денежные средства под приемлемые процентные ставки, привязанные к ставке рефинансирования. Процентные ставки, содержащие в своей основе ставку рефинансирования, позволяют снизить риск от невыгодных ставок по кредитам, так как снижение ставки рефинансирования автоматически влечет за собой снижение фактической ставки. Использование ставки рефинансирования избавляет банк от дополнительных трудозатрат на переоформление пакета документов.

На государственном уровне увеличение сроков кредитования будет способствовать росту спроса на жилье, и как следствие, росту строительства и увеличение объемов кредитования юридических лиц.

Отрасль по производству строительных материалов получит увеличивающийся рынок для сбыта своей продукции. Вся деятельность, связанная со строительством будет наращивать объемы, пропорционально спросу на ипотечное кредитование.

Использование залога приобретаемой недвижимости, как обеспечение исполнения обязательств, будет дополнительно способствовать увеличению заключенных договоров.

Анализ по консультированию клиентов показал, что в 80% случаях отказ от заключения кредитного договора происходит на этапе поиска поручителей. Нестабильная экономическая ситуация в Республике Беларусь негативно сказывается на желании граждан оформлять документы на поручительство, так как риски невыплат кредитополучателем, за последние 8 месяцев, только увеличивалась. Ипотечное кредитование позволит банкам привлечь клиентов из данного сегмента.

Рис. 8 Динамика изменения цен на надвижимость в г. Минске

Залог недвижимости снижает риск потери денежных средств, в случае отсутствия возможности дальнейших выплат клиентом. В данном случае для банка наступает необходимость реализации недвижимого имущества для возврата денежных средств. Анализ рынка недвижимости показывает устойчивую динамику цен (рис.8). Устойчивые цены на недвижимость позволят банкам вернуть выданные клиенту денежные средства с наименьшими потерями.

Механизм выплаты по кредитному договору, предлагаемый автором, заключается в том, что банк позволяет не вносить платежи по основному долгу, а выплачивать только проценты.

Данный подход выплат по кредитному договору позволяет клиенту самостоятельно спланировать график погашения кредита, что снижает риск невозврата клиентом кредитных денежных средств.

В свою очередь банк, в случае более позднего срока погашения клиентом основного долга, получает большие выплаты по процентам, что компенсирует несвоевременный платеж по основной задолженности.

В случае долговременных невыплат клиентом по основному долгу и неприемлемости данной ситуации для банка, этот банк может ввести частичное ограничение на максимальную сумму задолженности по основному долгу. При достижении пороговой суммы банк оставляет за собой право в следующем расчетном месяце выставить сумму к оплате, включающую в себя выплаты, как по основному долгу, так и по процентам.

Данный механизм будет способствовать мотивированию клиента вносить платежи по кредитному договору, не нарушая сроков.

Рисунок 0. Динамика изменения ставки рефинансирования.

Процентная ставка состоит из ставки рефинансирования и процентных пунктов, определенных банком. Данный механизм построения процентной ставки позволит банку реагировать на изменения экономической обстановки в стране не совершая при этом дополнительных действий по переоформлению договоров, уведомлению клиентов и прочих сопроводительных операций.

Рисунок 0.

Как следствие, это позволит экономить дополнительные средства, равные, по своей стоимости, 40% средств, затраченных на заключение кредитного договора.

На данный момент в Республике Беларусь нет возможности продажи недвижимости приобретенной за кредитные денежные средства. Это снижет лояльность клиента по отношению к данному кредиту, и к банку, соответственно. На государственном уровне это сокращает возможности граждан из-за неустойчивой экономической обстановки и неуверенности в своей платежеспособности в будущем, что приводит к снижению спроса на жилищное кредитование. При этом спрос на недвижимость будет падать пропорционально спросу на жилищное кредитование.

Вопрос о продаже недвижимости, как в пользу банков, так и в пользу клиента, призван решить механизм представленный автором данной дипломной работы. Главная идея механизма заключается в том, чтобы дать клиентам возможность переоформления кредитных денежных средств между собой.

Недвижимость, приобретаемая за счет кредитных денежных средств, может продаваться с обязательным переоформлениям кредитного договора на нового владельца недвижимости без внесения первоначального взноса. Разница между стоимостью недвижимости и суммой по кредитному договору выплачивается по договоренности сторон купли-продажи  без участия банка.

54