Методика оценки ипотечного кредитования

Содержание. 

Введение………………………………………………………………………….3

     1. Ипотеки и основы организации  ипотечного жилищного кредитования………………………………………………………………… ….4

     2. Условия кредитования. Методика  оценка заемщика, его платежеспособности  и обеспечения……………………………………………5

     3. Предоставление ипотечного жилищного кредита…………………...13

     3. 1. Обслуживание ипотечного жилищного  кредита………………….16

Заключение………………………………………………………………………20

Список используемой литературы……………………………………………..22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Актуальность  ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян.  Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия. Система  ипотечного  кредитования  занимает  уникальное  положение   в национальной экономике. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве  экономически  развитых  стран  не  только  является  основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает  существенное  влияние  на экономическую  ситуацию  в  стране  в  целом. 

     Целью развития  системы  ипотечного  кредитования  является,  с  одной  стороны, улучшение жилищных условий  населения, а  с  другой, стимулирование спроса  на  рынке  недвижимости  и  строительства.  Кроме этого   поддержка государством развития ипотечного кредитования  является  одной  из  основных предпосылок достижения  реального  экономического  роста  в  стране.  Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной  экономики определяется  и тем, что оно является одним из  самых проверенных в мировой практике  и надежных способов привлечения внебюджетных  инвестиций  в жилищную  сферу.

     Цель  данной работы – рассмотрение  и анализ методики ипотечного кредитования в РФ. В соответствии с определенной целью были поставлены следующие задачи:

     - рассмотреть понятие ипотечного кредитования;

     - рассмотреть условия кредитования;

     - рассмотреть методику оценки ипотечного кредитования.

     1. Ипотеки и основы организации ипотечного жилищного кредитования.

 
              Ипотека как элемент хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Под ипотекой понималось обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

     Ипотека – это залог недвижимости для  обеспечения обязательств перед  кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку  недвижимости. Его обязательством перед  кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости.

    В последние годы все большая часть российских выходит на рынок с собственными программами ипотечного жилищного кредитования. Для снижения операционного и других рисков при организации ипотечного жилищного кредитования в банке очень важна разработка методика предоставления и обслуживания данного вида кредитов. [14, c.51].

    Методика ипотечного жилищного кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:

    - процедуры оценки заемщика, его  платежеспособности и обеспечения  кредита; процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита; процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.

    Сюда  же следует отнести формы внутрибанковских документов, сопровождающих все вышеуказанные процедуры.

    Рассмотрим  данные процедуры на примере банка, в состав ипотечного подразделения  которого входят:

1) отдел рассмотрения заявок (ОРЗ); 2) отдел предоставления кредитов (ОПК);

3) отдел сопровождения (ОС).

2. Условия кредитования.

Методика  оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения. 

     Условия ипотеки, как и любого другого  кредита, характеризуются прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье.

     Процентная ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Финансовый кризис вынудил банки поднять ипотечные ставки до 11-19% по валютным кредитам и 13-25% по кредитам в рублях. Это очень высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Первоначально сумма ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 80-90%. Некоторые ипотечные банки устанавливают минимальную сумму ипотечного кредита - не менее 10-30% стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Первоначальный взнос при ипотеке – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса при ипотеке могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский кредит). Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье. Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов. [15]

    Если  заемщик согласен на условия предоставляемые  банком, то в свою очередь банк начинает проводить оценку платёжеспособности  заёмщика

    Оценку  заемщика и его  платежеспособности проводит сотрудник  ОРЗ, например кредитный эксперт.

    В целях экономии времени заемщиков  и рациональной организации работы сотрудников банка целесообразнее первичные консультации, касающиеся условий кредитования и возможности  конкретного заемщика получить кредит, осуществлять по телефону, производя необходимые расчеты в режиме онлайн, а тех заемщиков, которых устраивают условия банка и которые по предварительным расчетам могут получить кредит, приглашать на первую встречу с сотрудником ОРЗ, назначая при этом конкретный день и час.

    В ходе первой встречи с заемщиком сотрудник банка оценивает его самого: это и визуальная оценка (внешнего вида, одежды, аксессуаров), и оценка манеры его поведения во время общения с сотрудником банка. По итогам наблюдений сотрудник ОРЗ делает соответствующие пометки во внутрибанковских документах или электронных базах данных, которые используются в ходе дальнейшей оценки заемщика.[12, 123]

    Как правило, при первой встрече заемщик  заполняет заявку на кредит и получает список документов, необходимых для  ее рассмотрения банком.

    В зависимости от особенностей организации  работы ОРЗ возможны также другие варианты. Например: заемщик ранее  подавал заявку на кредит через интернет-сайт банка и пришел на первую встречу  уже со всеми необходимыми документами, список которых получил на том же интернет-сайте банка.

    В последнее время из-за усиливающейся  конкуренции банки стараются  сократить перечень таких документов. Минимальный набор, необходимый  для рассмотрения заявки, может выглядеть  следующим образом:

    - документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя (под созаемщиком/поручителем чаще всего понимается супруг заемщика), а также наличие детей;

    - документы, характеризующие трудовую  деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);

    - документы, подтверждающие сведения  о доходе заемщика/созаемщика/поручителя (формы документов зависят от  того, какие виды доходов принимает  в расчет банк);

    - документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации)).

    Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика/созаемщика/поручителя каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей  и служебных обязанностей заемщика/созаемщика/поручителя в зависимости от политики банка. [7, 238]

    Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно  выделить общие принципы.

    1. Тщательный анализ еще на стадии  рассмотрения заявки потенциального  заемщика.

    2. Системный подход при осуществлении  оценки (в том числе оценки  предполагаемого обеспечения).

    3. Изучение личности потенциального  заемщика.

    Существует  множество методик и их модификаций для определения платежеспособности заемщика и процедур (уровней) принятия окончательного решения о предоставлении кредита.

    Во  внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика.

    Одной из основных таких методик, касающихся заемщика ипотечного жилищного кредита, является методика экспертной оценки платежеспособности, которая предусматривает  использование экспертных оценок сотрудника ОРЗ, содержащихся, как правило, в его заключении. В числе разновидностей методики экспертных оценок - оценка ряда количественных и качественных характеристик.

    1. Количественные характеристики. Рассчитываются по следующим коэффициентам:

    а) PTI (payment to income) (платеж к доходу) - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период.

    Максимально допустимое значение коэффициента PTI составляет в среднем 40% в зависимости от уровня дохода заемщика и размера  платежа по кредиту.