Ипотечный кредит и перспективы его развития в России

      Такие банки, как Московский Кредитный  Банк, Абсолют Банк, Газпромбанк, Нордеа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) привлекают внимание к себе низкими ставками и мягкими условиями кредитования. 
  Улучшение ситуации на рынках капитала сделало возможным повсеместное снижение ставок среди сколько-нибудь серьезных игроков рынка. С января 2010 года минимальное значение по кредитам с фиксированной ставкой на приобретние квартир на вторичном рынке в рублях снизилось до 14%, в долларах США и евро - до 10,5%. 
  Стабилизация на рынке жилья способствует изменению в отношении банков к первоначальному взносу по ипотеке, тенденция к снижению набирает силу. Выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% согласны многие банки, в том числе  Райффайзенбанк, «ДельтаКредит» (25%), Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, банк "Еврофинанс", Абсолют Банк, Московский Кредитный Банк, ЮниКредит Банк (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. Такая же минимальная величина первоначального взноса установлена по базовым ипотечным программам Россельхозбанка, Банка Москвы и РосЕвроБанка. 
  Восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и "серые" доходы готовы, например, ВТБ 24, банк "Возрождение", Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Райффайзенбанк. В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории. 
  С начала 2010 года в Сбербанке в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются не только справка по форме 2-НДФЛ, но также и справки по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения. 

      Банки-партнеры АИЖК продолжают декларировать, что  кредиты предоставляются только на приобретение жилья для собственного проживания. В то же время, практика показывает, что многие из них проявляют чисто формальный подход к этому вопросу.    
 
 

2.2.  Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию 
и перспективы его развития

 

     В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

     Формирование  государственной программы, которая  связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства  по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

     Центральным элементом создаваемой системы  ипотечного кредитования призвано стать  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию.

     При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

     Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

     - разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

     - оценка качества жилищных ипотечных  кредитов, приобретаемых Агентством;

     - проведение экспертизы различных  инструментов ипотечного кредитования;

     - осуществление постоянной работы  с банками по вопросам методологии  ипотечного кредитования;

     -    анализ деятельности банков, продающих  кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

     - покупка ипотечных кредитов;

     - выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

      - выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

     - оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

     - осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

     - проведение семинаров, учебных курсов;

     - оказание консультативной помощи;

     - оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

     Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального института  на вторичном рынке ипотечных  кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации.

     С накоплением опыта управления собственным  портфелем и рисками, присущими  ипотечным активам, Агентство будет  расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

     Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы  нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов. 
 
 

     На  рис.1 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

                                                 Гарантии по ипотечным

                                                         ценным бумагам

    

    

Размещение 

Ипотечных ценных

бумаг

                                                          Гарантии по обязательствам

                                                          регионального оператора

      

    

                                                      Рефинансирование

                                                                                регионального                  Продажа

                                                                                   оператора                         закладных

                                                             Рефинансирование 

                                                          первичного кредитора

    

          

            Продажа закладных

    

       Ипотечный            Залог жилья

       кредит

     Купля-продажа 

         квартиры

    

      

         Страхование

         квартиры                                 Проведение                                           Оценка

         и жизни                     сделки                                  рыночной

         заемщика                                 купли-продажи          стоимости 

      
 
 

     Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка.

     Рис. 1 

     Двухуровневая система заключается в том, что  есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как  обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

     Таким образом, двухуровневая система  эффективно распределяет риски между  участниками системы, что позволяет  привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования. 
 
 
 
 

     2.3. Порядок и условия предоставления кредита на примере Сбербанка России

     В настоящее время Сбербанк предоставляет  несколько видов ипотечных кредитов.

     Рассмотрим  условия и порядок предоставления кредита «Ипотечный», когда в обеспечение оформляется кредитуемый объект недвижимости.