Ипотечное кредитование

     За  период с 2005 по 2007 г. были разработаны  стандартные продукты, процедуры  и документация, значительно упрощающие оценку риска для кредитора и  получение финансов для заемщика. Повышалась информированность населения  об ипотеке как об инструменте  решения жилищной проблемы. Количество домохозяйств, воспользовавшихся жилищным кредитованием, росло - по результатам I полугодия 2008 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла 18%.

     В ходе конкуренции за заемщика первичные  кредиторы постепенно ослабляли требования к уровню доходов, наличию сбережений, качеству приобретаемой недвижимости и способу оформления сделки. В 2007 г. некоторые игроки стали выдавать кредиты без первоначального взноса, в экзотических валютах, с плавающей ставкой. Все это в конечном итоге вело и к постепенному снижению ставок по ипотечным займам.

     Кроме того, стал развиваться и вторичный  рынок ипотеки; было размещено более 20 выпусков ипотечных ценных бумаг  на внутреннем и внешнем рынках. На рынке рефинансирования стали  появляться новые игроки - в докризисный период, наряду с ОАО «АИЖК», еще 6 рыночных игроков занимались секьюритизацией, то есть покупкой закладных для последующей перепродажи или выпуска ценных бумаг.

     Государственное финансирование на рынке ипотеки  было изначально большим, но постепенно снижалось. Ипотека в классическом понимании кредитования под залог приобретаемой недвижимости развивалась преимущественно на вторичном рынке жилья. На первичном рынке были широко распространены кредиты без залога недвижимости или под иное обеспечение, например, поручительство.

     Ипотека как инструмент кредитования застройщиков (физических и юридических лиц) не получила должного развития. Основной формой финансирования жилищного строительства  являлось привлечение средств граждан  на стадии строительства и банковское кредитование.

     Мировой финансовый кризис выявил важнейшие  проблемы российского финансового  сектора, в том числе заострил проблемы развития ипотеки. В первую очередь стала очевидна высокая  зависимость российского рынка  ипотеки от внешних источников капитала.

     За  короткое время существенно выросли  процентные ставки. Произошло повышение  требований к первоначальному взносу. Кроме того, большая часть года прошла в ожидании заметного снижения стоимости недвижимости. Ну а в  совокупности с ухудшением финансового положения в семьях многих россиян в частности и с нестабильной экономической ситуации в стране в целом, объемы выдачи ипотечных кредитов существенно снизились: по оценкам специалистов, в I полугодии 2009 года в 6 раз по сравнению с аналогичным периодом текущего года.

     Снижение  доходов населения и рост безработицы  привели к росту просрочек  по кредитам. В целях стабилизации на рынке ипотечного кредитования в  рамках предпринятых государством антикризисных  мер был сформирован новый  рынок - рынок реструктуризации ипотечных кредитов (займов), призванный оказать помощь заемщикам, которые в силу возникших финансовых трудностей не могут исполнять свои обязательства перед кредиторами, и перед которыми нависла угроза утраты единственного жилья.

     Количество игроков на первичном рынке ипотечного кредитования резко сократилось: реально выдают займы не более 80 участников рынка, из них банков - не более 40. Количество рефинансирующих организаций сократилось до одного участника - ОАО «АИЖК».

     Мировой финансовый кризис отодвинул процесс доступности ипотечного кредитования лет на 10. Такой вывод можно сделать, если сопоставить данные, представленные Фондом «Институт экономики города» (май 2008года) и на всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка»(конец 2009 года).

     Так, полтора года назад (когда только-только начали говорить о лопнувшем ипотечном  пузыре в Америке) в докладе Надежды  Косаревой, президента Фонда «Институт  экономики города», отмечалось, что  предположительная доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в 2006 году составила 19%, в 2007 - 17%. Согласно федеральной целевой программе «Жилище» в 2008 году этот показатель должен был вырасти до 21%, в 2009 - до 26%, в 2010-м - составить 30%.

     Согласно  прогнозу Фонда доля семей, которые  могут себе позволить приобретение стандартного жилья (54 кв. м) с помощью  ипотечного кредита или наем коммерческого  жилья без поддержки государства, с 19% в 2006 году должна была увеличиться до 60% в 2020 году. Теперь рынок сможет достичь заявленных результатов лишь к 2030 году.

     Более пессимистичным (или, напротив, более  реальным) сегодня выглядит изменение  доли сделок с ипотекой на рынке жилья. Так, в мае 2008 года предполагалось, что в 2009 году она составит 20,3% (по факту - 17%, на уровне 2007 г.), в 2010-м - 26,9, в 2020-м - 60%. Теперь же цифры несколько ниже - на рынке жилья будет проводиться 50% сделок с ипотекой к 2030-му году.

     Предполагается, что в течение первого этапа  реализации стратегии развития ипотечного жилищного кредитования - в 2009-2011 годах - процентная ставка снизится до 13% (в  мае 2008 года прогноз на 2010 г. - 9% годовых. К концу второго этапа - 2012-2020 гг. - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 6% годовых при условии, что уровень инфляции составит 4%.

     Исследование  экономических ожиданий населения  России и предпочтений потенциальных  ипотечных заемщиков проводилось  в два этапа.

     В ходе первого этапа было опрошено 2 211 человек от 16 лет и старше, в ходе второго - 1 653 потенциального клиента ипотеки в возрасте от 20 до 50 лет.

     Опрос показал, что если в феврале 2009 года 40% потенциальных клиентов изменили планы по приобретению жилья («хотели сделать это раньше, но пока отложили покупку»), то в октябре их доля выросла до 46%.

     Среди самых значимых причин, повлиявших на изменения планов, были названы  нестабильная экономическая ситуация в стране (54% в октябре против 30% в феврале) и ухудшение финансового положения семьи (34% и 56% соответственно). 26% россиян (в феврале - 15%) назвали высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

     В то же время основными факторами, способными повлиять на заинтересованность потенциальных заемщиков в ипотечном  кредите, являются размер процентной ставки (88% опрошенных) и первоначального взноса (63%). Наиболее приемлемая ставка составляет 9,9%, первоначальный взнос - 14,5%. При этих условиях в ипотеку может быть вовлечено порядка 60% потенциальных ипотечных заемщиков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В заключении следует отметить, что  ипотечное кредитование в России рассматривается государством в  качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях.

     Для абсолютного большинства рядовых  граждан России ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.

     Проанализировав становление и развитие ипотечных  отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.

     1. Обеспечение населения жильем  является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

     2. Внедрение в деловой оборот  выдачи кредитов на покупку  жилья гражданам, имеющим надежное  обеспечение их возврата в  виде реальной собственности  (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

     - постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

     - оживить строительство и сопряженные с ним секторы                 промышленности;

     - сохранить и расширить рабочие места;

     - повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

     3. Становление ипотеки и системы  ипотечного кредитования в России осложнено следующими факторами:

     Во-первых, это маленькая платежеспособность населения. Как заявило Минэкономразвития  РФ: даже при наиболее “либеральных”  параметрах, которые практически  не существуют (предоставление ипотечного кредита на 15 лет величиной 70 процентов от общей стоимости недвижимости с ценой квадратного метра 11200 рублей и кредитной ставкой 10 процентов) максимально возможная граница доступности для жителей России составляет менее 10 процентов.

     Во-вторых, невысокие объемы и весьма невысокое качество жилого строительства в РФ, обуславливают недостаток предложений и слишком высокие цены на жилье на рынке жилья.

     Еще одной проблемой является низкий темп улучшения и совершенствования  законодательства о недвижимости. Например, не секрет, что земельное законодательство имеет немалое значение для развития рынка жилья. Но, тем не менее, земельный кодекс РФ в день его принятия в 2000г. содержал в примерно 30 статьях ссылки на нормы или законы, которые еще предстояло разработать и принять.

     4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

     Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу  всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и  институциональных инвесторов.

     5. В целях развития ипотеки в  России необходимо создавать  системы ипотечного кредитования  и системы управления рисками  как альтернативного способа  страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

     Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

     Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

     Основной  акцент государственной экономической  политики должен быть сделан на формировании условий для повышения уровня доходов населения и долю их сбережений.

     Изучение  и анализ основных проблем ипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач для становления  и развития системы ипотечного кредитования в России:

     1) совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при  ипотечном кредитовании;

     2) создание и внедрение универсального  механизма обеспечения притока  долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

     3) создание инфраструктуры, обеспечивающей  наличие четкого и надежного  механизма регистрации сделок  с недвижимостью и прав на  нее, а также процедуры доступа  к этой информации участников  рынка ипотечного кредитования;

     4) налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

     5) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

     6) формирование механизмов социальной  зашиты заемщиков как от неправомерных  действий банков-кредиторов, так  и для их социальной адаптации  при процедуре выселения в  случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;