Ипотечное кредитование в России

   • функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

   • функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

   Особенности применения ипотечного кредита.

   Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита:

   1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

   Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

   Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

   Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

   2. Длительность срока предоставления  кредита.

   Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

   3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

   4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

   • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

   • величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

     • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

   Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

   Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. 

1.3.  Механизмы ипотечного кредитования. 

   Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

   Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

   Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков, т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

   В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

   После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

   Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

   Пулы  закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

   Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

   В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

   Данная  схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

   Клиент  заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

   Однако  недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

   а) квартира была заложена в обеспечение  возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

   б)   проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже  – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

   2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего  договора с участием Банка,  клиента и риэлторской фирмы.

   Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

   Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор  между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

   Если  клиент не возвратил кредит, то риэлторская  фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

   Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается  Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается  Договор купли-продажи жилья между  клиентом и риэлторской фирмой, а  она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

   Если  клиент не возвратил кредит, то (в  соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует  жильё на рынке недвижимости и  возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения  между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

   Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлторской фирмы  гарантирует, что в случае необходимости  её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

   3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

   Данная  схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

    1.4.  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию 

    Непосредственной  целью Агентства являются:

• создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
• обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
• создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
• создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
• формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

    Согласно  принятой концепции, повышению доступности  ипотечных кредитов для населения  и активизации банков как первичных  кредиторов будет способствовать развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (далее – УСР ИЖК). УСР ИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам.