11

11

Таблица 5

Влияние различных факторов на рост объема рублевых ипотечных кредитов, выданных физическим лицам в 2009 г.

11

Вместе с тем влияние прочих факторов, изменяющихся во времени (мы измерили их динамику, включив в уравнение регрессии порядковые номера месяцев 2009 г. начиная с января = 1), способствовало увеличению у всех банков объема выдаваемых рублевых ипотечных кредитов ежемесячно в среднем на 11 470,4 млн руб. В свою очередь, у пяти крупнейших банков за счет прочих факторов объем выданных рублевых кредитов ежемесячно вырастал на 7944,4 млн руб., а у банков, занимающих по величине активов 6 - 20 места, - на 3363,4 млн руб.

В таблице 6 анализируется влияние различных факторов на рост объема валютных ипотечных кредитов, выданных физическим лицам в 2009 г. В частности, рост курса американского доллара на один рубль приводил в прошлом году к уменьшению объема валютных ипотечных кредитов, выданных всеми банками, в среднем на 402,07 млн руб. В свою очередь, у банков, занимающих по величине активов 51 - 200 места, эта цифра равнялась 165,64 млн руб. Правда, у остальных групп банков повышение курса доллара приводило либо к незначительному снижению объема выдаваемых валютных кредитов, либо даже к их небольшому росту, что можно объяснить курсовой переоценкой кредитного портфеля.

Таблица 6

Влияние различных факторов на рост объема валютных ипотечных кредитов, выданных физическим лицам в 2009 г.

В целом у всех банков рост прочих факторов способствовал увеличению объема выдаваемых валютных кредитов в среднем на 3,29 млн руб. ежемесячно, то есть весьма незначительно. Судя по данным регрессионного анализа, влияние роста средневзвешенной ставки на объем выдаваемых валютных кредитов оказалось статистически незначимым. Этот факт, по всей видимости, можно объяснить тем обстоятельством, что ставки по валютным кредитам в 2009 г. были на 1,5 - 3 п. п. ниже, чем по рублевым, а потому главным сдерживающим фактором для развития рынка валютных ипотечных кредитов являлась высокая волатильность российского рубля.

В целом за одиннадцать месяцев 2009 г. доля просроченной задолженности по рублевым ипотечным кредитам у всех банков выросла с 0,6 до 2,2%. Особенно значительно этот показатель увеличился у банков, занимающих по величине активов 21 - 50 места, - с 1,2 до 5,2%. Судя по уравнению тренда, доля просрочки у этой группы банков росла с ежемесячным ускорением 0,058 п.п. (табл. 7).

Таблица 7

Рост просроченной задолженности по рублевым ипотечным кредитам, %

─────────────┬───────────┬───────────┬──────────┬──────────┬───────────┬──────────┬───────────

    Группы   │   1 - 5   │   6 - 20  │  21 - 50 │ 51 - 200 │ 201 - 1000│  1001 -  │ Все банки

   банков по │           │           │          │          │           │   1066   │

   величине  │           │           │          │          │           │          │

    активов  │           │           │          │          │           │          │

─────────────┼───────────┼───────────┼──────────┼──────────┼───────────┼──────────┼───────────

Уравнение   │        2  │        2  │       2  │       2  │        2  │       2  │       2

тренда      │-0,0022t  +│-0,0057t  +│0,0291t  +│0,0013t  +│-0,0022t  +│0,0047t  -│0,0003t  +

             │ 0,1311t + │ 0,2147t + │ 0,0079t +│ 0,0619t +│  0,124t + │ 0,067t + │ 0,139t +

             │   0,5388  │   0,1181  │  1,2588  │  0,3859  │   0,4447  │  0,7371  │  0,4773

─────────────┼───────────┼───────────┼──────────┼──────────┼───────────┼──────────┼───────────

Скорость    │ -0,0044t +│ -0,0114t +│ 0,0582t +│ 0,0026t +│ -0,0044t +│ 0,0094t -│ 0,0006t +

тренда, п.п.│   0,1311  │   0,2147  │  0,0079  │  0,0619  │   0,124   │   0,067  │   0,139

─────────────┼───────────┼───────────┼──────────┼──────────┼───────────┼──────────┼───────────

Ускорение   │  -0,0044  │  -0,0114  │   0,0582 │   0,0026 │  -0,0044  │   0,0094 │   0,0006

тренда, п.п.│           │           │          │          │           │          │

─────────────┼───────────┼───────────┼──────────┼──────────┼───────────┼──────────┼───────────

Исходный    │   0,5388  │   0,1181  │   1,2588 │   0,3859 │   0,4447  │   0,7371 │   0,4773

уровень,    │           │           │          │          │           │          │

п.п.        │           │           │          │          │           │          │

─────────────┼───────────┼───────────┼──────────┼──────────┼───────────┼──────────┼───────────

Устойчивость│  99,3300  │  83,5700  │  90,2600 │  94,6900 │  98,2400  │  16,2800 │  99,8100

тренда, %   │           │           │          │          │           │          │

─────────────┴───────────┴───────────┴──────────┴──────────┴───────────┴──────────┴───────────

Примечание: t в уравнении тренда означает номер месяца по порядку начиная с января 2009 г. = 1.

У остальных банков ускорение в росте просрочки было либо незначительным, либо отрицательным. В последнем случае это свидетельствует о постепенном снижении темпов роста просрочки по ипотечным кредитам. Так, у пяти крупнейших банков исходный уровень просроченной задолженности в 2009 г. равнялся 0,54 п.п., начальная скорость просрочки - 0,13 п.п., а ускорение роста просрочки - -0,0044 п.п. Следовательно, сам характер тренда, аппроксимирующего рост просроченной задолженности, говорит о постепенном замедлении ее прироста по рублевым ипотечным кредитам у этой категории банков.

В целом же по всем банкам исходный уровень просрочки равнялся 0,48 п.п., начальная скорость просрочки - 0,139 п.п., а ускорение - 0,0006 п.п. Следовательно, в отличие от пяти крупнейших банков, в целом по банковскому сектору наблюдается более высокий прирост просроченной задолженности по ипотечным рублевым кредитам, хотя ее исходный уровень был несколько ниже.

За одиннадцать месяцев прошлого года доля просроченной задолженности по валютным ипотечным кредитам у всех банков увеличилась с 2,7 до 5,2%, что свидетельствует о том, что риск дефолтов в этом сегменте рынка более вероятен, чем по рублевым кредитам. Причем особенно существенно выросла просрочка у пяти крупнейших банков - с 10,5 до 17,4%. Согласно уравнению тренда исходный уровень просрочки по валютным ипотечным кредитам у пяти крупнейших банков равнялся 8,35 п.п., начальная скорость роста - 1,78 п.п., а отрицательное ежемесячное ускорение - -0,17 п.п. Таким образом, исходя из характера тренда, построенного на основе рыночных данных, можно сделать вывод, что главной причиной роста просроченной задолженности по валютным ипотечным кредитам у пяти крупнейших банков была его высокая стартовая скорость в начале 2009 г., в то время как в последующие месяцы рост просрочки постепенно замедлялся.

Таблица 8

Рост просроченной задолженности по валютным ипотечным кредитам, %

─────────────┬───────────┬──────────┬────────┬──────────┬──────────┬──────┬────────────

    Группы   │   1 - 5   │  6 - 20  │ 21 - 50│ 51 - 200 │201 - 1000│1001 -│ Все банки

   банков по │           │          │        │          │          │ 1066 │

   величине  │           │          │        │          │          │      │

    активов  │           │          │        │          │          │      │

─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼──────────┼──────────┼──────┼────────────

Уравнение   │        2  │       2  │     2  │       2  │       2  │   0  │        2

тренда      │-0,0856t  +│0,0098t  +│0,01t  +│0,0028t  +│0,0193t  -│      │-0,0106t  +

             │ 1,7801t + │ 0,0146t +│0,078t +│ 0,0155t +│ 0,1887t +│      │ 0,3923t +

             │   8,3487  │  0,3761  │ 0,7748 │  0,8141  │  1,3266  │      │   2,1701

─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼──────────┼──────────┼──────┼────────────

Скорость    │ -0,1712t +│ 0,0196t +│ 0,02t +│ 0,0056t +│ 0,0386t -│   0  │ -0,0212t +

тренда, п.п.│   1,7801  │  0,0146  │  0,078 │  0,0155  │  0,1887  │      │   0,3923

─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼──────────┼──────────┼──────┼────────────

Ускорение   │   -0,1712 │   0,0196 │  0,0200│   0,0056 │   0,0386 │   0  │  -0,0212

тренда, п.п.│           │          │        │          │          │      │

─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼──────────┼──────────┼──────┼────────────

Исходный    │    8,3487 │   0,3761 │  0,7748│   0,8141 │   1,3266 │   0  │   2,1701

уровень,    │           │          │        │          │          │      │

п.п.        │           │          │        │          │          │      │

─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼──────────┼──────────┼──────┼────────────

Устойчивость│   94,7300 │  93,2200 │ 94,6600│  32,7400 │  43,4200 │  н/д │  96,7900

тренда, %   │           │          │        │          │          │      │

─────────────┴───────────┴──────────┴────────┴──────────┴──────────┴──────┴────────────

Примечание: t в уравнении тренда означает номер месяца по порядку начиная с января 2009 г. = 1.

В целом по всем банкам исходный уровень просрочки по валютным ипотечным кредитам равнялся 2,17 п.п., начальная скорость роста - 0,39 п.п., а отрицательное ежемесячное ускорение - -0,021 п.п. Следовательно, как исходный уровень просрочки, так и начальная скорость ее роста у всех банков были меньше, чем у пяти крупнейших банков, но зато и величина отрицательного ускорения увеличения просроченной задолженности у первых была на порядок ниже.

ВЫВОДЫ. Несмотря на то что в 2009 году российский рынок ипотечного кредитования находился под сильным воздействием глобальной рецессии, существенного сокращения кредитного портфеля по рублевым ипотечным кредитам все-таки не произошло, что во многом объясняется долгосрочным характером этих кредитных продуктов. Вместе с тем объем задолженности по валютным ипотечным кредитам сократился более значительно, что обусловлено высокой волатильностью рубля.

В целом по банковскому сектору РФ объем ипотечных кредитов, выданных в 2009 г., оказался в 4,6 раза ниже по сравнению с аналогичным показателем 2008 г. Тем не менее прошлогодняя динамика объема выданных кредитов внушает некоторый оптимизм, поскольку объем выданных ипотечных кредитов у всех банков в течение года нарастал с ежемесячным ускорением 821 млн руб. Если эта тенденция сохранится в 2010 г. (этому способствует и неоднократное снижение Банком России ставки рефинансирования), то можно надеяться на более быстрое оживление на этом рынке, чем это прогнозировалось ранее.[16]

Несмотря на увеличение в прошлом году доли просроченной задолженности по ипотечным рублевым и валютным кредитам - соответственно до 2,2 и 5,2%, - в динамике их роста наблюдался затухающий тренд, что значительно оздоровило ситуацию на ипотечном рынке к концу 2009 г.

Рост просрочки обгоняет рост кредитного ипотечного портфеля. Так, за 9 месяцев 2010 года, по данным АИЖК, объем плохих долгов вырос на 4,4% (до 41,7 млрд. рублей). Общий же объем ипотечного портфеля вырос на 1,3% (до 1,055 трлн. руб.).

Львиная доля просрочки приходится на валютную ипотеку (41%). Если же брать ипотечное кредитование, в целом, то на этом рынке долларовым и евро кредитам досталось всего 17,7%.

Рис.4 Структура просроченной задолженности на 01.08.2010 по сроку допущенных просроченных платежей , %

На 1 сентября 2010 года задолженность по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной задолженности. При этом, совокупная доля «дефолтной задолженности», с просроченными платежами от 91 дней и выше составляет 7,2%, доля задолженности с «технической» просрочкой платежей (до месяца) – 5,1%, а доля задолженности со средней просрочкой (от 31 до 90 дней) – 2%.

2. Антикризисные  меры поддержки ипотечного кредитования

2.1 Ипотечный рынок в посткризисный период

Ипотека в России не только пережила кризис, но в 2010г уже набрала обороты. В 2010 году наблюдается двустороннее движение – и со стороны  банков, которые предлагают все более доступные продукты. И со стороны клиентов банков, которые проявляют все больший интерес и уже не просто изучают условия кредитования, но и предпринимают конкретные шаги для получения одобрения кредитного комитета банка и последующего выхода на рынок для поиска квартиры, в качестве одобренного заемщика.
Для усиления привлекательности ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на инвестиционный период, 12-13% – после оформления права собственности. По долларовому кредиту – 11-12% до и 10% после получения права собственности. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке жилья, иначе есть риск очередного роста цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах. На первичном рынке уже сейчас можно говорить о небольшой коррекции цен на уровне +1-2%. Но рост цен будет постепенным, по мере восстановления экономической ситуации и улучшения условий ипотечного кредитования.

Сейчас на рынке наблюдаются все предпосылки для постепенного роста цен на жилую недвижимость. Конечно, при покупке квартир в домах на завершающих стадиях строительства риски минимальны, и такие объекты пользуются наибольшим спросом. Но в тоже время, если покупатель хорошо ориентируется на рынке недвижимости, в основных участниках рынка, в проектах, то сейчас также есть хорошая возможность приобрести квартиры в строящихся домах более высокого класса в хороших местах.

Отмечается рост ипотечных сделок, что  связано, не только с изменением условий ипотечного кредитования в сторону докризисных (происходит коррекция ставок, становится более лояльным подход к рассмотрению заемщиков и кредитуемых объектов и т.д.). Он отражает стабилизацию общеэкономической ситуации – выплаты по кредиту рассчитаны на длительный период, значит, те, кто обращаются за ипотекой, становятся увереннее в завтрашнем дне. То, что потребители готовы привлекать кредит для покупки квартиры также говорит о том, что многие рассматривают сегодняшний уровень цен как приемлемый для решения жилищного вопроса. [17]При сохранении этих тенденций можно будет говорить о росте цен на рынке вторичной недвижимости в пределах 10-12% до конца года. : С апреля 2009 г. Центральный Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования – до рекордных 8,00% годовых (с 30 апреля 2010 г.). Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам.

Средняя ставка по кредиту на покупку квартиры в новостройке в апреле 2010  г. составила 15-16% в рублях и 12,5-13% в иностранной валюте, до оформления права собственности. Это на 2-3% выше ипотечных ставок докризисного уровня.  С ноября 2009 года, после того, как банки убедились, что цены на рынке недвижимости стабилизировались, и кризис в сфере недвижимости миновал, началось снижение процентных ставок по кредитам. Если темпы снижения ставок, которые наблюдаются сегодня, сохранятся, то вполне вероятно, что в этом году ставки снизятся до 10-11%. Это, безусловно, повлияет на принятия решения потенциальными заемщиками о получении ипотечного кредита для приобретения квартиры и как следствие, приведет к росту количества ипотечных сделок. Если очень усреднено, то ставки в рублях сегодня колеблются от 10% до 15%. На первичном рынке ставки выше, в среднем, на 1,5-2% до момента оформления квартиры в собственность – после этого квартира становится предметом залога и ставка понижается до уровня ставок при кредитовании объектов с оформленным правом собственности.

В последний год ипотека привлекается, в основном, при улучшении жилищных условий, в так называемых, альтернативных сделках. В таких случаях продается имеющееся жилье, деньги от продажи рассматриваются как собственные средства, а кредит служит необходимой доплатой. Поэтому, как правило, сумма кредита не превышает 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», сумма кредита, привлекаемого сегодня для покупки квартиры, в среднем, составляет 3,6-3,7 млн рублей.

При этом, минимальный размер первоначального взноса установлен банками на уровне 30%, ряд банков снизил его до 20% (например, Сбербанк, ВТБ-24, НордеаБанк). Однако важно отметить, что 30% первоначального взноса и до кризиса являлись наиболее оптимальной суммой, которая позволяет заемщику более ответственно подойти к ипотечному кредиту и застраховаться от риска изменения стоимости квартиры.

Максимальный срок кредитования в некоторых банках составляет сегодня до 30 лет. Среди требований банка к заемщику ограничения по возрасту номинально составляют от 18 до 55 лет. Соотношение платежа по ипотеке, а также других обязательных платежей, к доходу заемщика не может быть выше 50%. При этом, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», средний возраст заемщика сегодня составляет 36 лет, совокупный ежемесячный доход – 60-70 тыс. рублей.

Сегодня минимальный размер первоначального взноса практически един для всех банков и составляет от 20% до 30% (в Сбербанке для «молодых семей» – 15%). Наличие не менее 20-30% собственных средств становится положительным стимулом не только для получения максимально выгодных условий ипотечного кредитования, но и для более ответственного подхода заемщика к привлечению кредитных средств.[18]

Выдача кредита возможна только под залог прав требования по договору долевого участия или договору инвестирования; или под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости.[19] В качестве формы подтверждения дохода сегодня стали возможны не только справка по форме 2-НДФЛ и справка по форме банка, но и справка в произвольной форме от работодателя. При этом, для заемщика с «серым» доходом ставка по кредиту увеличивается, порой до 2%. Среди требований банка к объекту кредитования на первом месте – стадия строительства – теперь не менее 80% (в конце 2009 г. года от 90%), ряд банков (например, ВТБ 24) рассматривает только полностью построенные дома.

2.2 Факторы, влияющие на рынок ипотечного кредитования

На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования  огромное влияние оказывает целый комплекс условий, факторов и рисков.[20]

Экономические факторы:

- все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов;

- общая ситуация на рынке финансового капитала;

- необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;

- процентные ставки по государственным ценным бумагам;

- наличие альтернативных финансовых инструментов;

- страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, военная или экономическая экспансия других государств, возможность или недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти.[21]

Экономические факторы: уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов; уровень экономической грамотности населения.[22]

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.[23]

Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке.

Организационные факторы — это прежде всего теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования.[24]

Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.

На эффективность банковского ипотечного кредитования оказывают влияния следующие факторы:

1)наличие достаточных «длинных» ресурсов для осуществления долгосрочных вложений (применительно к ипотечному кредитованию). Один из факторов, сдерживающих развитие банковского ипотечного кредитования, – отсутствие долгосрочных ресурсов, что предопределяет возникновение серьезных проблем с ликвидностью баланса банка. Для устранения этой проблемы было создано Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК или Агентство). АИЖК создано в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию») .

2)Основным направлением уставной деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке;

2) фактором эффективности ипотечного кредитования является наличие достаточного объема собственных средств (капитала) банка для реализации такого масштабного проекта как ипотечное кредитование. Низкий уровень капитала не позволяет банкам мобилизовать ресурсы, необходимые для финансирования крупных сделок и проектов, обуславливает исключительно низкую диверсификацию клиентской базы и высокий уровень крупных кредитных рисков. Это, в свою очередь, жестко ограничивает возможности расширения банковского кредитования. Об этом свидетельствует достаточно четкая взаимосвязь между размером капитала банков, степенью диверсификации их кредитного портфеля и долей кредитов (в том числе ипотечных) в активах;

3) фактором эффективности ипотечного кредитования является ликвидность недвижимости (ликвидность ипотеки). В связи с постоянным ростом цен на различные категории недвижимости у банков снижается размер возможных потерь, связанных с невозвратами кредитов;

4) важнейшим фактором, влияющим на эффективность банковского ипотечного кредитования, являются уровни рисков банков. Известно, что категории эффекта и эффективности тесно связаны с категорией риск.  Это вызвано многими объективными и субъективными причинами. Чаще всего эти определения отражают одну из черт или элементов категории риск. В одном из самых распространенных определений риск трактуется как «опасность возникновения потерь (как финансовых, так и материальных, в связи с непредвиденными изменениями условий экономической деятельности, появлением неблагоприятных обстоятельств»

На рис. 4 приведена классификация рисков ипотечного жилищного кредитования в зависимости от влияющих на них факторов. Данная классификация, по мнению автора, наиболее полно отражает риски первичного кредитора, агента по рефинансированию, агента по сопровождению ипотечных кредитов (займов).              

За период 1999 – 2007 гг. динамика цен на недвижимость в целом сопоставима с динамикой денежных доходов населения. После финансового кризиса 1998 года происходил стабильный рост реальных доходов населения. По итогам 1-го полугодия 2008 года реальные располагаемые денежные доходы, по предварительным данным Росстата увеличились на 8,1% в сравнении с соответствующим периодом 2007года

Рис. 4  классификация рисков ипотечного жилищного кредитования

На рынке ипотечного кредитования представлены различные виды ипотечных жилищных кредитов.

Рассмотрим самые распространенные из них:    

- 1 вид. Кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости под его залог.

- 2 вид. Кредиты на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости под залог прав.

- 3 вид. Кредиты на приобретение жилья под залог имеющегося жилья.

- 4 вид. Кредиты на приобретение жилья под двойной залог: под залог приобретаемого жилья/залог прав и под залог имеющегося жилья.

При этом четвертый вид является комбинацией первого (либо второго)  и третьего видов.

В условиях стабильно функционирующего рынка ипотечного жилищного кредитования наиболее рискованным  является кредит на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости, т.к. помимо прочих рисков для него характерен риск незавершения строительства. [25]

Для кредита на приобретение жилья под залог имеющегося жилья актуален риск нецелевого использования кредита.[26]

Наиболее распространенным и востребованным является кредит на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости под его залог. Т.к. предметом залога, как правило, выступают квартиры в жилых домах с высоким процентом износа («хрущевки», панельные дома со сроком эксплуатации более двадцати лет) существует риск ликвидности залога при высоких темпах жилищного строительства и росте доходов граждан.  
Необходимо отметить, что степень того или иного риска зависит также от специфики ипотечного кредитного продукта, которая определяется условиями кредитования. В рамках исследования автор рассматривает следующие кредитные продукты:

1. Кредитный продукт с участием несовершеннолетних залогодателей.

2. Кредитный продукт с максимальным соотношением К/З (кредит / залог).

3. Кредитный продукт с участием взаимозависимых лиц.

4. Кредитный продукт, в котором расчет с продавцом квартиры происходит до регистрации залога.

5. Кредитный продукт с участием заемщиков, живущих и работающих в регионе, отличном от местонахождения кредитора и предмета залога.

6. Кредитный продукт с участием заемщиков, имеющих предельный возраст получения кредита.

7. Кредитный продукт, в котором предметом залога выступает элитное жилье.

8. Кредитный продукт с максимальной процентной ставкой.

9. Кредитный продукт с минимальной процентной ставкой.

10.  Кредитный продукт с максимально допустимым и/или превышающим максимально допустимый размер кредита.

Представляется целесообразным выделить наиболее критичные, т.е. доминирующие риски для каждого кредитного продукта. Это позволит усовершенствовать работу кредитора по управлению рисками и избежать высокой концентрации в кредитном портфеле ипотечных продуктов, подверженных влиянию одинаковых рисков. [27]

Например, кредитный продукт с участием несовершеннолетних залогодателей имеет для кредитора очень большой риск обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае кредитору необходимо будет соблюсти права несовершеннолетних граждан путем предоставления им в собственность жилого помещения, отвечающего требованиям органов опеки. Кредитор не всегда имеет возможность выполнить данное требование законодательства, поэтому малое количество кредиторов имеют кредитные продукты, допускающие участие несовершеннолетних залогодателей.[28]

На рынке ипотечного жилищного кредитования, начиная с 2006 года, массовое распространение получила услуга кредитора по предоставлению ипотечного кредита до регистрации залога.

Данная схема проведения кредитной операции очень привлекательна для продавцов квартир, и актуальна в конкурентной борьбе кредиторов за заемщика.

Однако кредитор не имеет правовой защиты и рискует своими средствами, т.к. до регистрации залога любой участник сделки купли-продажи недвижимости после получения денег может не выполнить свои обязательства по договору и остановить регистрацию залога.[29]

Если заемщик живет и работает в регионе, отличном от региона местонахождения кредитора, провести качественный андеррайтинг физического лица на предмет его кредито- и платежеспособности сложно, а в некоторых случаях становится невозможно. Обслуживание подобного кредита для кредитора обходится существенно дороже, чем обслуживание «местного» кредита.

Вероятность неполучения денежных средств от заемщика также выше, чем по «местным» кредитам.

Риск неполучения страхового возмещения возрастает, когда в кредитной операции участвуют заемщики предельного возраста получения кредита. В практике наблюдается повышенный процент обращений данной категории заемщиков по сравнению с другими возрастными категориями в страховые компании по поводу страхового случая жизни и временной утраты трудоспособности.

На рис. 5 представлена схема доминирующих рисков кредитных продуктов ипотечного жилищного кредитования в зависимости от их специфики, которая определяется условиями кредитования. 

Рисунок 5 - Схема доминирующих рисков кредитных продуктов ипотечного жилищного кредитования

Определение доминирующих рисков особо актуально для кредиторов, чей ссудный портфель состоит только из ипотечных жилищных кредитов, что обусловливает высокий уровень риска концентрации. Такой подход позволит обеспечить более эффективное управление рисками ипотечного жилищного кредитования

2.3. Антикризисные меры банков на микроуровне

Большинство коммерческих кредитных учреждений разрабатывает собственные антикризисные программы. Эти схемы не отличаются разнообразием. Как правило, клиентам предлагают реструктуризацию кредита: продлить срок или отсрочить платежи на полгода-год.

Если заемщик ранее не допускал просрочек и сам обратился в банк с заявлением об изменившемся финансовом состоянии, будет рассматриваться возможность реструктуризации такого кредита. Возможны удлинение срока кредитования, пересчет аннуитетного платежа, отсрочка по основному долгу – данные меры позволяют снизить размер ежемесячного взноса. Кроме того, в исключительных случаях предлагается заемщику временно вносить минимальный платеж, что позволит ему избежать дефолта в трудный период и продолжить выплачивать кредит после его преодоления.[30]

В крупных банках есть программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную.

В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по платежам или провести реструктуризацию ипотечного кредита каким-то другим образом. Для хорошего клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию, банк может определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и соответственно, продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. [31]Важно не доводить дело до просрочек по платежам, так как в этом случае вероятность взаимовыгодного урегулирования вопроса снижается. Кризис вынудил банки применять довольно жесткую схему действий в случае, если заемщик перестает платить по кредиту: дело оперативно передается в суд с требованием об изъятии и продаже залога.

Еще один вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. К сожалению, на рынке осталось немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие. Но для кого-то они могут оказаться «спасательным кругом».

11

Для банков реструктуризация ипотечных кредитов обернется дополнительными расходами. Если проанализировать финансовые затраты, которые может понести банк, не принимая программ по реструктуризации ипотечных кредитов, и затраты, которые потребуются для их реализации, то первые окажутся значительно больше. На сегодняшний день в АИЖК поступило всего 306 полных пакетов документов от заемщиков на предмет рассмотрения и согласования реструктуризации ипотечных кредитов.[32]

Если кредитная организация не будет принимать меры по спасению ипотечных заемщиков, то ей придется столкнуться, во-первых, с увеличением затрат на создание резервов. Во-вторых, с дополнительными расходами на досудебную и судебную работу с заемщиками, которые перешли в разряд злостных неплательщиков. В-третьих, банк не получит прибыль, так как в итоге лишится предусмотренных по кредиту процентов.

Рассмотрим расходы, которые возникают в случае принятия программы по реструктуризации ипотечных кредитов. Если в качестве такой антикризисной меры банк увеличивает срок действия кредитного договора, то ему потребуется привлечь еще более «длинные» деньги. При изменении валюты кредита банк понесет расходы на конвертацию (если он ее, конечно, не обязал заплатить заемщика). Кроме того, процедура рефинансирования потребует от банка дополнительных трудо- и энергозатрат. Если число обращений перевалит за несколько десятков, скорее всего, потребуются дополнительные ресурсы. А запоздавшие проценты по кредиту за несколько месяцев обесценятся.[33]

Решающее значение, однако, в данных подсчетах имеют клиенты. Банк не может пойти на то, чтобы потерять клиентов, которые являлись добросовестными заемщиками и будут таковыми после сложного периода.

Основные антикризисные меры, которые могли бы улучшить ситуацию в России, можно разделить на 4 основные направления:

1.                      Принят Закон № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», направленный на совершенствование процедур реорганизации коммерческих организаций. Также принят Закон № 317-ФЗ «О внесении изменений в статьи 46 и 76 Федерального закона «О Центральном банке РФ». Он дал право ЦБ назначать уполномоченных представителей в кредитные организации, получившие займы от государства. К примеру, в законе о банках предусмотрено, что к 1 января 2010 г. кредитные учреждения должны иметь не менее 90 миллионов рублей собственных средств, а с 1 января 2012 г. — не менее 180 миллионов. В поправках закона Центральном банке РФ» в частности рассматривалось предоставление возможности ЦБ давать банкам краткосрочные ссуды без имущественного залога.

2. Меры по развитию рынка труда и социальной поддержке граждан включил в себя Закон № 287-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О занятости населения в РФ»

3. Для стимулирования спроса на продукцию отечественных предприятий принят Закон № 308-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»

4. Принят состав неотложных определенных мер, направленных на стимулирование производства продукции промышленными предприятиями; закон № 324-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2009 год».

В настоящее время, исходя из законодательной базы, Правительство РФ использует следующие антикризисные меры:

• Прямая поддержка финансового рынка и банков через покупки ценных бумаг.

Есть мнение, что политика Центрального Банка РФ настроена на национализацию банковской системы. Однако, по всей видимости, массовой национализации банков не произойдет

• Снижение нормы обязательных резервов до 0.5% по всем видам обязательств.

Данная мера последовала после появления кризиса ликвидности и привела к высвобождению около 380 млрд.руб. ликвидности.

• Увеличение возможностей ЦБ по рефинансированию банков.

На начало февраля 2009, ЦБ смог предоставить банкам более 3,0 млрд. руб. ликвидности. Поступили заявления Минфина и Центробанка о выдаче банкам 5-летних субординированных кредитов, чтобы разрешить проблему нехватки среднесрочных финансовых ресурсов у российских банков.[34] Обеспечивая банкам среднесрочное финансирование, Минфин и Центробанк также освобождают банки от проблем с краткосрочной ликвидностью. Российские банки будут использовать “длинные” деньги для выплат краткосрочных вложений среди вкладчиков. Это понятие возникло в финансовом мире довольно давно. [35]Оно характеризует тот тип инвесторов, которые вкладывают свои капиталы на длительный срок. Ориентируясь на Запад, можно говорить, что “деньги” - сродни долгосрочным инвестициям - от 5 лет и более, среднесрочная перспектива - от 2 до 5 лет, а краткосрочная менее 2-х лет. Таким образом, Центробанк РФ через ВЭБ выделил деньги более чем 100 российским банкам, которые должны были профинансировать реальный сектор экономики. Однако деньги до реального сектора не дошли, и, скорее всего, были использованы для решения собственных операционных проблем. В течение 2009 г. ЦБ планирует кредитовать банки, так как расплатиться с ЦБ банки в 2009 вероятно не смогут.

• Девальвация рубля.

Политика Центробанка по ослаблению рубля была необходима для нашей страны - экспортера в условиях падающих цен на энергоносители. Плавная девальвация помогла сократить расходы золотовалютных резервов. Также плавная девальвация помогла привлечь валютные вклады для населения компаниями и банками, что, в свою очередь, должно было помочь обслуживанию внешних заимствований. По прогнозам экспертов, в случае продолжения девальвации Центробанк России не пойдет на резкое снижение курса национальной валюты. В 2009 году может произойти два сценария обесценивания рубля по отношению к доллару. Первый, оптимистический – цена доллара составит 35 рублей, а по пессимистическому сценарию - 39 рублей за доллар. Но в действительности мы видим совсем иную картину: рубль укрепляется, а доллар падает. [36]

       • Рекапитализация банков.

Капитализация большинства российских банков невысока. Поэтому все они оказывались перед проблемой низкой ликвидности своих акций на внешних рынках капитала. Те банки, которые большую часть свих активов держали в ценных бумагах, в первую очередь столкнулись с проблемами ликвидности после падения фондового рынка. ЦБ было выделено 950 млрд. руб. в виде субординированных кредитов. В начале февраля Правительство РФ задумалось о выделении еще дополнительных 500 млрд.руб. Однако, большая часть кредитов (>70%) была выделена госбанкам, что вызвало скептицизм среди некоторых экспертов.

       • Компенсация банкам убытков на рынке МБК.

Целями данной меры были поддержка межбанковского кредитования, и привлечения ликвидности в пользу наиболее нуждающихся банков. Ликвидность в банковской системе есть, однако у каждого банка допуск к этой ликвидности имеется разный. Для преодоления данной проблемы, ЦБ заключил с 13 крупнейшими банками соглашения о компенсации части потерь от выдачи кредитов на рынке МБК. Данная мера являлась очень важной и своевременной, так как у ряда банков, неспособных выдержать испытания кризисом, могли бы быть отозваны лицензии в связи с невозможностью проводить платежи своих клиентов.

        • Увеличение гарантий по вкладам населения.

Изъятие денег из банков вкладчиками способно повлечь за собой кризис банковской системы. Для борьбы с кризисом доверия к банкам государство обеспечило гарантию по вкладам физическими лицами в размере до 700,000 рублей.

         • Рефинансирование внешней задолженности компаний и банков.

Погашение задолженностей осуществлялось через кредиты ВЭБ. Данная мера стала тем более необходимой на фоне оттока капитала из России. В соответствии с законом “О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации” от 10.10.2008 Государственная корпорация “Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)” со дня вступления в силу настоящего Федерального Закона и до 31 декабря 2009 года включительно вправе предоставлять организациям кредиты (займы) в иностранной валюте для погашения и (или) обслуживания кредитов (займов), полученных этими организациями до 25 сентября 2008 г. от иностранных организаций.

         Одной из наиболее эффективных антикризисных мер, является развитие и поддержка малого и среднего бизнеса. Российская экономика остается монопродуктовой и остро зависящей от мировых цен на энергоносители. При этом возможно, что сам процесс накопления основного капитала будет происходить, и уже происходил со сбоями. К примеру, в США почти 40% работает в фирмах с количеством сотрудников (менее 100 чел.). В России количество людей занятых в малом бизнесе около ~13%.Что касается предложений по созданию новых рабочих мест в стране, то, на наш взгляд, самой привлекательной идеей, рассматриваемой в Госдуме является запуск крупных инфраструктурных проектов общенационального значения. Действительно, развитие крупных инфраструктурных проектов также приведет к развитию и росту российской банковской системы за счет роста спроса на финансирование со стороны промышленного сектора. Развитие таких проектов это долгосрочные инвестиции, которые приведут к созданию тысяч новых рабочих мест. Инвестиции государства в инфраструктуру также заложат основу для экономического роста после кризиса. Естественным становится вопрос о том, как будут финансироваться такие крупномасштабные проекты. Учитывая дефицит ликвидности и высокий уровень инфляции, финансирование таких проектов может происходить через выпуск инфраструктурных облигаций. [37]Главными особенностями этих ценных бумаг являются целевой характер заимствований и государственные гарантии. Преимуществом выпуска таких облигаций от простой денежной эмиссии в пользу эмитента является отсутствие инфляционного эффекта. К примеру, Китай активно развивает производство и инвестирует в строительство инфраструктурных сооружений по всей стране. Многие из экспертов высказывают свои мнения по выработке дальнейшего курса, который было бы целесообразно принять правительству РФ для скорейшего и успешного преодоления существующего финансового кризиса. Первое - требуется дальнейшее совершенствование законодательной базы на финансовом рынке РФ, так как существующая база не конкурентна по сравнению с западной. В результате в условиях существующей нестабильной финансовой ситуации отечественный капитал предпочитает уходить в более надежные и защищенные в основном западные экономики. Второе - в кризисной ситуации ставка рефинансирования должна быть снижена до минимума, как это сейчас делается в США и ЕС. По мнению аналитиков, высокая ставка будет ослаблять внутренний спрос и активность в реальном секторе. Повышение учетной ставки увеличивает стоимость кредитования всего реального сектора экономики, так как банки будут выдавать кредиты по неприемлемо высокой ставке. Лидеры крупнейших экономик мира сходятся во мнении, что антикризисные действия, предпринимаемые в рамках отдельной страны, не принесут скорого результата. По итогам прошедшего в Лондоне саммита G20 страны «Большой двадцатки» согласовали антикризисный пакет стимулирования мировой экономики объемом $1 трлн. Из которых $250 млрд будут выделены через СДР (валюта Международного валютного фонда), а $500 млрд будут выделены для МВФ дополнительно. Кроме того, еще $250 млрд будут выделены для поддержания торговли. Больше ни к каким конкретным решениям лидеры G20 не пришли. По нашему мнению, сейчас самое главное - это наличие скоординированных и целенаправленных действий правительств всех развитых и развивающихся стран для скорейшего выхода глобальных финансовых рынков из кризиса.

3. Дистанционный анализ надежности банка АМТ

3.1 Общая характеристика ООО «АМТ Банк»

АМТ БАНК (прежнее название - БТА Банк)— универсальный банк, оказывающий содействие в развитии корпоративного бизнеса, частного предпринимательства и предлагающий свои услуги физическим лицам, гарантирует квалифицированное банковское обслуживание на уровне международных стандартов.

Филиальная сеть ООО "АМТ БАНК" в России - 11 филиалов, 27 дополнительных и 2 операционных офиса.[38]

Уставной капитал              12 440 739 000 руб.

АМТ Банк — российский банк, дочерний к казахстанскому банку «БТА Банк». «АМТ Банк» — стратегический партнёр «БТА Банка», системообразующего банка Казахстан. [39]

Банк осуществляет деятельность на основании Генеральной лицензии на осуществление банковской деятельности Банка России под номером 2820 от 16 марта 2010 года. 14 октября 2004 года государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» включила банк в реестр участников системы страхования вкладов под номером 80.

В 1994 году появился Международный банк «Астана». 15,63 % акций банка принадлежит казахстанскому банку «ТуранАлем» напрямую, остальные 84,16 % находятся в управлении компании «ТуранАлем Капитал», которая была учреждена в 2004 году, и которой также владеет «ТуранАлем».

Международный банк «Астана» меняет своё название в 2002 году и становится «СлавинвестБанком». В этом же году «СлавинвестБанк» вошёл в число 100 крупнейших банков России.

18 сентября 2006 года пресс—служба банка заявила, что Банк «ТуранАлем» планирует до конца 2007 года довести свою долю в уставном капитале ООО «СлавинвестБанк» до 51 %.

23 января 2008 года «СлавинвестБанк» запустил call-центр.

5 февраля 2008 года «СлавинвестБанк» объявил о начале процедуры переименования и ребрендинга вслед за своим стратегическим партнером, казахстанским банком «Туран Алем».

4 июня 2008 года зарегистрированы изменения в учредительных документах ООО «СлавинвестБанк» в связи с изменением наименования на ООО «БТА Банк».

22 марта 2010 года зарегистрированы изменения в учредительных документах ООО «БТА Банк» в связи с изменением наименования на ООО «АМТ(Advanced Marketing Technologies) Банк».

В 2008-2009 годах в мире произошли изменения, которые естественно отразились на стратегическом сотрудничестве БТА - вследствие мирового кризиса финансовые рынки разных стран стали «замыкаться» в себе, банки стали склоняться, в том числе и регуляторами, в сторону обеспечения стабильности своих собственных, региональных рынков и клиентов. В результате подобного развития событий казахстанский БТА Банк был национализирован (75% акций перешло под контроль государства), новое руководство объявило курс на решение проблем внутри Казахстана, что, естественно, нарушило вектор развития международного стратегического партнерства. Все надбанковские институты – методологические, управленческие, стратегические, прекратили свое функционирование, стратегия построения и международного развития крупнейшей негосударственной банковской группы в СНГ перестала реализовываться казахстанским БТА Банком, название которого приняли прочие банки-партнеры. Кроме того, оставшись один, казахстанский БТА Банк столкнулся с серьезными проблемами, которые привели его к понижению рейтингов и приостановке выплат по внешним обязательствам, что создало негативный информационный фон по всему русскоязычному пространству и заставило волноваться клиентов прочих банков БТА в других странах, в том числе и в России. Естественным решением в такой ситуации была смена наименования – явственный сигнал клиентам и партнерам Банка, что произошло отделение от банка, который больше не являлся членом стратегического партнерства. Первыми этому решению последовали банки в России и Украине, составившие основу нового партнерства.

11

На 1 апреля 2010 года активы ООО «АМТ БАНК» составляют 42,1 млрд. рублей, собственный капитал – 12,5 млрд. рублей. Уровень достаточности капитала Банка на 01.04.2010 года составил 29,1%, что существенно превосходит среднерыночный показатель. Объем вкладов физических лиц на 1 апреля 2010 года составляет 9,1 млрд. рублей, а количество вкладов – более 41,3 тысяч шт., что свидетельствует о высоком уровне доверия к Банку со стороны клиентов.

В «Народном рейтинге» портала Банки.ру – популярного информационного ресурса среди потребителей банковских услуг России – в 2009 году АМТ БАНК занял 2 место по качеству обслуживания благодаря внедрению инновационных решений в области повышения уровня клиентского сервиса в своих офисах по всей России.

8 апреля 2010 года в результате решения Совета Директоров Банка России АМТ БАНК получил право использовать средства в размере 10,5 млрд рублей, полученных банком в рамках беззалоговых аукционов, до октября 2010 года. АМТ БАНК получил это право благодаря своевременному обслуживанию долга на протяжении всего предшествующего периода и погашению более 14 млрд рублей из 24,2 млрд рублей займа, а также благодаря увеличению размера резервов до 11 млрд рублей и полноценной реализации бизнес-модели, ранее одобренной регулятором. Бизнес-модель, в частности, подразумевает возобновление кредитования субъектов малого и среднего бизнеса и кредитования физических лиц в 11 регионах присутствия АМТ БАНКА. Кроме того, следуя рыночному тренду, банк снизил ставки привлечения средств физических лиц во вклады, в результате чего стабилизировался нетто-приток средств физических лиц во вклады АМТ БАНКА, снизившись в апреле 2010 года до 46,7 млн. рублей. Данный факт наглядно демонстрирует неукоснительное соблюдение банком принципа недопустимости использования привлеченных средств клиентов для выполнения обязательств перед кредиторами.

Ипотечное кредитование для ООО «АМТ Банк» в 2009 году являлось одним из приоритетных направлений розничного кредитования. Большинство филиалов банка  предлагали ипотечные кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке жилья.

В период с апреля по ноябрь 2009 года банк приостановил розничные кредитные программы (это не коснулось ранее выданных кредитов и овердрафтного кредитования) в целях минимизации воздействия негативных последствий кризиса на показатели ликвидности банка. В этот период в кредитной политике банка произошли качественные перемены (пересмотрены правила выдачи кредитов, условия залога и поручительства) и к концу 2009года банк вновь запустил в Уфимском филиале три программы ипотечного кредитования с фиксированной и плавающей процентной ставкой. Условия новых продуктов обладают рядом конкурентных преимуществ: минимальные процентные ставки, срок кредитования до 30 лет, незначительные расходы на оформление сделки.

В 2010 году банк запланировал распространение действия ипотечных программ и в других регионах России.[40]

На данный момент АМТ банк предлагает следующие ипотечные кредитные продукты:

                       Рублевая ипотека с фиксированной ставкой - кредиты до 25 лет с погашением равными платежами. Процентная ставка от 12,75% годовых;

                       Долларовая ипотека с фиксированной ставкой - кредиты до 25 лет с погашением равными платежами. Процентная ставка от 9% годовых;

                       Рублевая ипотека с плавающей ставкой - решение для тех, кто хочет погасить кредит досрочно;

                       Кредиты на покупку жилья в новостройке - кредиты в долларах США и российских рублях для тех, кто планирует жить в новом доме.

3.2 Дистанционный анализ надежности ООО «АМТ Банк»

Проведем дистанционный анализ надежности ООО «АМТ Банка» с помощью методики Кромонова. В основу расчета рейтинга положена "формула надежности" банка, представляющая собой свертку шести частных критериев:

где k1 - генеральный коэффициент надежности, равный отношению собственного капитала к сумме работающих (рискованных) активов;

k2 - коэффициент мгновенной ликвидности, рассчитываемый, как соотношение ликвидных активов и обязательств "до востребования";

k3 - кросс-коэффициент, равный отношению совокупных обязательств банка к объему выданных кредитов;

k4 - генеральный коэффициент ликвидности, равный отношению ликвидных активов и защищенного капитала к суммарным обязательствам банка;

k5 - коэффициент защищенности капитала, равный отношению защищенного капитала банка к собственному капиталу;

k6 - коэффициент фондовой капитализации прибыли, равный соотношению собственного капитала и размера уставного фонда.

Итоговое рейтинговое число (N) характеризует степень надежности банка. Для "оптимального" банка степень надежности N=100. Методика предполагает, что абсолютно надежным считается банк, у которого:

- объем всех выданных кредитов и других рискованных вложений не превышает величины его собственного капитала;

- средства на счетах "до востребования" вкладчиков полностью обеспечены ликвидными активами,

- риску подвергаются не более трети суммарных обязательств;

- ликвидными активами и защищенным капиталом обеспечены все совокупные обязательства банка;

- собственный капитал полностью инвестирован в ценности и недвижимость;

- собственный капитал банка более чем втрое превышает взносы учредителей.

Концепция построения данного рейтинга предполагает опору на идеальное банковское учреждение, способное в любой момент погасить свои обязательства. Клиент такого банка не несет риска невозврата вложенных в банк средств. В соответствии с этим, чем более рейтинг реального банка приближается к "оптимальному", тем более надежным он является для вкладчика.

Для вычисления текущего индекса надежности в методике Кромонова используется сумма взвешенных значений некой функции от нормированных коэффициентов.

Функция представляет собой сумму двух компонентов и выглядит следующим образом: Ф(X) = A*F(X; 0,5; 0,2) +(1-A)*LN (1 +X/20)*20,5

При больших значениях коэффициентов, когда надежность растет все меньше и меньше, существенно второе слагаемое, при малых -- первое.

При этом: Х -- значения от нормированных коэффициентов; F(X; 0,5; 0,2) -- функция нормального распределения со средним 0,5 и дисперсией 0,2;

LN -- натуральный логарифм

Параметр А ограничивает влияние каждого из компонентов и определяет, в частности, кривизну графика, его отклоненность от линейной функции. По мнению экспертов, оптимальное расчетное значение А должно быть не меньше 0,6.

В формуле LN(1 +X/20)*20,5 параметры 20,5 и 20 выбираются таким образом, чтобы при всех коэффициентах, равных нулю, текущий индекс надежности был бы равен нулю и при всех коэффициентах, равных оптимальному значению, текущий индекс надежности был бы равен 100.

1. Параметры баланса

В качестве исходных данных для составления рейтинга используются балансы банков по счетам второго порядка (то есть максимально подробные из узаконенных). Балансовые счета второго порядка группируются в экономически однородные группы. При этом либо информация, которую в силу несовершенства плана счетов невозможно извлечь, игнорируется, либо соответствующий счет округляется в ту или иную сторону (например, счет "Расчеты с прочими дебиторами (а)" считается вычетом из капитала, хотя там зачастую "сидят" ликвидные активы). Всего таких параметров семь.

Уставный фонд (УФ) - общая величина выпущенных и оплаченных акций банка (паев, вкладов), включая переоценку ее валютной части.

Собственный капитал (К) - средства, являющиеся собственностью банка, свободные от обязательств перед его клиентами и кредиторами и служащие обеспечением таких обязательств. Равен сумме уставного фонда, других фондов банка и прибыли за вычетом иммобилизации.

Обязательства до востребования (ОВ) - величина обязательств банка, срок востребования которых или равен нулю, или неизвестен. Включают в себя главным образом остатки на расчетных, бюджетных, текущих, корреспондентских (лоро) счетах юридических и физических лиц, вклады граждан.

Суммарные обязательства (СО) - общая величина всех обязательств банка. Состоят из обязательств до востребования и срочных обязательств (депозиты, вклады, межбанковские кредиты полученные и т.д.). Суммарные обязательства = Обязательства до востребования + Срочные обязательства

Ликвидные активы (ЛА) - активы банка, обладающие минимальным сроком "активизации" в качестве средств платежа. Это все средства банка в кассе, на корреспондентских счетах в других банках, в резервах Центрального банка.

Активы работающие (рисковые) (АР) - сумма средств, предоставленных кому-либо или причитающихся от кого-либо на тех или иных условиях, подразумевающих возможность невозврата по тем или иным причинам. Включают в себя выданные кредиты (ссудная задолженность), приобретенные ценные бумаги, лизинг, факторинг и т.п.

Защита капитала (ЗК) - величина капиталовложений в имущество и иную материальную собственность банка (земля, недвижимость, оборудование, драгоценные металлы и т.д.). Термин "защита капитала" подчеркивает роль этого вида активов в условиях инфляции.

Банковская деятельность неизбежно сопряжена с риском. Это и невозврат кредитов, и падение курсовой стоимости валют или ценных бумаг, и потеря ликвидности вследствие оттока вкладов, это хищения, просчеты, катастрофы и т.п. И какие бы усилия банк ни предпринимал для минимизации рисков, они всегда существуют -- вопрос только в их величине. При этом под величиной риска принято понимать величину вероятности наступления того или иного нежелательного события.

Успех банка в большой степени зависит от умения администрации правильно оценивать размеры рисков и иметь достаточные резервы (капитала, ликвидности и т.д.) для их покрытия. Соответственно надежность банка пропорциональна вероятности того, что размер банковских резервов перекрывает величину соответствующих рисков.[41]

Каждому коэффициенту, вычисляемому в методике Кромонова, соответствует свой вид риска. Например, генеральному коэффициенту надежности соответствует риск невозврата определенной доли рисковых активов, коэффициенту мгновенной ликвидности соответствует риск оттока определенной доли обязательств до востребования и т.д.

Переходя к математическому описанию, напомним, что каждая случайная величина имеет свои статистические характеристики: функцию распределения, среднее значение, дисперсию и другие.

Видов распределения очень много, но в большинстве практических случаев они описываются так называемым законом нормального распределения. Мы исходим из того, что банковские риски тоже подчинены этому закону. Надежность банка, то есть вероятность того, что размер риска меньше некоторой заданной величины, описывается функцией нормального распределения (функция Гаусса).

Насыщение надежности при значительном росте коэффициентов

Формально при достижении коэффициентами определенного значения риск клиента становится равным нулю. Так, например, если Коэффициент мгновенной ликвидности равен единице (размер Ликвидных активов равен Обязательствам банка до востребования), то банк способен в один момент рассчитаться со всеми вкладчиками до востребования. С точки зрения клиента, разместившего в банке вклад, дальнейшее увеличение этого коэффициента, казалось бы, не принесет дополнительного увеличения надежности и поэтому не должно учитываться. Однако это не так.

Во-первых, желательно, чтобы надежный банк продолжал функционировать, даже если случилось очень маловероятное, но все-таки возможное событие наступления 100-процентного риска. В нашем примере это отзыв всех вкладов до востребования. А это возможно только при определенном запасе прочности.[42]

Во-вторых, банк не является одномерной системой, и реализация крайне неблагоприятного события по одному из направлений (например, невозврат всех выданных кредитов) не только не исключает, но зачастую, наоборот, даже влечет за собой выпадение повышенных рисков в других направлениях (практически неминуемо будут отзываться и вклады клиентов). Для успешного противостояния этому опять-таки требуется запас прочности.

В-третьих, существует возможность ошибки в определении предельной величины риска (например, касса считается ликвидным активом, однако ее могут украсть, то же самое относится к корреспондентскому счету в первоклассном западном банке -- он может "лопнуть", и т.д.).

В-четвертых, всегда существуют обстоятельства просто непредвиденные, вероятность наступления которых никак не учитывалась при определении величины необходимого резерва (пожар, наводнение, визит налоговой полиции и т.д.).

Таким образом, надежность банка продолжает повышаться с ростом коэффициентов, даже если при этом соответствующие риски полностью перекрыты.

При этом, естественно, постепенно, с ростом коэффициентов, надежность выходит на насыщение: все большее увеличение коэффициентов приводит ко все меньшему возрастанию надежности. Такое поведение описывается логарифмической функцией. Отныне именно она будет использоваться для вычисления текущего индекса надежности при значениях коэффициентов больше оптимальных (см. определение оптимального банка).

Кроме того, рассчитываются параметры баланса, не участвующие в расчете рейтинга, но иллюстрирующие некоторые аспекты деятельности банков.

Чистые активы = Ликвидные активы + Рисковые активы + Защита капитала + ФОР

Фонд обязательных резервов:

-Государственные ценные бумаги

-Недвижимость

-Прибыли/Убытки:

-Средства бюджетных организаций

-Средства банков

-Средства на карточных счетах

-Средства частных лиц

-Просроченная задолженность

2. Система коэффициентов

Из определенных таким образом параметров составляются шесть коэффициентов:

-Генеральный коэффициент надежности (К1), равный отношению Собственного капитала к Активам работающим (К/АР), показывает, насколько рискованные вложения банка в работающие активы защищены собственным капиталом банка, которым будут погашаться возможные убытки в случае невозврата или возврата в обесцененном виде того или иного работающего актива. Представляет максимальный интерес для кредиторов банка.

        -Коэффициент мгновенной ликвидности (К2), равный отношению Ликвидных активов к Обязательствам до востребования (ЛА/ОВ), показывает, использует ли банк клиентские деньги в качестве собственных кредитных ресурсов, и таким образом: а) в какой мере клиенты могут претендовать на получение процентов по остаткам на расчетных и текущих счетах и б) в какой мере их платежные поручения обеспечены возможностью банка быстро совершать платежи. Представляет наибольший интерес для клиентов, состоящих в банке на расчетном и кассовом обслуживании.

-Кросс-коэффициент (К3), равный отношению Суммарных обязательств к Активам работающим (СО/АР), показывает, какую степень риска допускает банк при использовании привлеченных средств.

-Генеральный коэффициент ликвидности (К4), равный отношению суммы Ликвидных активов, Защищенного капитала и средств в Фонде обязательных резервов - ФОР (сч. 681а +816а) к Суммарным обязательствам [(ЛА +ЗК +ФОР)/СО], характеризует способность банка при невозврате выданных займов удовлетворить требования кредиторов в предельно разумный срок - срок, необходимый руководству банка для принятия решения и завершения операций по продаже принадлежащих банку имущества и ценностей.

-Коэффициент защищенности капитала (К5), равный отношению Защищенного капитала к Собственному капиталу (ЗК/К), показывает, насколько банк учитывает инфляционные процессы и какую долю своих активов размещает в недвижимости, ценностях и оборудовании. Кроме того, большое численное значение этого коэффициента при достаточно большом значении "фильтра Кромонова" может служить косвенным показателем основательности банка: банки, рассчитанные на кратковременную деятельность, обычно не вкладывают в свое развитие.

-Коэффициент фондовой капитализации прибыли (К6), равный отношению Собственного капитала к Уставному фонду (К/УФ), характеризует эффективность работы банка - способность наращивать собственный капитал за счет прибыли, а не дополнительных эмиссий акций.

Все коэффициенты составлены таким образом, что, чем они больше, тем лучше.

3. Текущий индекс надежности

Для построения текущего индекса надежности к полученному набору коэффициентов применяется процедура нормировки и взвешивания.

Используется эвристический тип нормировки, который заключается в том (подробная теория нормировок представляется слишком громоздкой для публикации), что коэффициенты каждого банка делятся на соответствующие коэффициенты некоего гипотетического банка, называемого оптимально надежным. Под оптимально надежным мы понимаем банк, надежный достаточно, но не чрезмерно, имеющий разумное распределение активов и пассивов, в том числе "разумную долю" работающих активов. То есть для приближения к реальности предполагается, что оптимально надежный банк для достижения доходности поддерживает разумное соотношение между безопасностью операций и стремлением к доходности (допущением риска).

Сейчас оптимально надежным банком нам представляется банк со следующими коэффициентами: К1 = 1, К2 = 1, К3 = 3, К4 = 1, К5 = 1, К6 = 3. Это означает, что такой банк:

-вкладывает в работающие активы средства в размере собственного капитала;

-содержит в ликвидной форме средства в объеме, равном обязательствам до востребования;

-имеет в три раза больше обязательств, чем работающих активов;

-содержит в ликвидной форме и в виде капитальных вложений средства в объеме, равном суммарным обязательствам;

-имеет капитальных активов на сумму, равную размеру собственного капитала;

-обладает капиталом в три раза большим, чем уставный фонд.

Каждый из рассчитанных коэффициентов анализируемого банка нужно разделить на соответствующую нормировку у оптимально надежного банка, то есть К1 на 1, К2 на 1, К3 на 3, К4 на 1, К5 на 1, К6 на 3.

Для завершения процедуры коэффициенты должны быть взвешены и просуммированы.

Система взвешивания заключается в учете различных предпочтений потребителей того или иного рейтинга, то есть должна отражать мечту грамотного инвестора о нужном ему банке.

Представляется, что наиболее важным коэффициентом надежности любого банка является генеральный К1 = К/АР, то есть степень покрытия рискованных вложений собственным капиталом. Поэтому ему присвоен наибольший вес - 45%. Вторым по значимости (особенно для клиентов, состоящих на расчетном и кассовом обслуживании) является коэффициент К2 = ЛА/ОВ, характеризующий способность банка в любой момент ответить по обязательствам до востребования в полном объеме. Он получил удельный вес 20%. Остальным показателям присвоены следующие веса: К3 - 10%, К4 - 15%, К5 - 5%, К6 - 5%.

Итоговая формула для вычисления текущего индекса надежности выглядит следующим образом:

N=45*Ф(k1) +20*Ф(k2) +10*Ф(k3/3) +15*Ф(k4) +5*Ф(k) +5*Ф(k6/3),
где Ф(X) = A*F(X; 0,5; 0,2) +(1-A)*LN (1 +X/20)*20,5

Система отсечек. Текущий индекс надежности формируется только для банков, прошедших через систему отсечек. Смысл этой системы - еще на предварительной стадии отсеять банки, либо не представляющие большого общественного интереса (слишком мелкие или узкоспециализированные), либо имеющие недостаточно устойчивую структуру баланса (например, слишком молодые), либо заведомо находящиеся в предбанкротном состоянии.

Для участия в рейтинге банк должен:

-Иметь Собственный капитал на сумму не меньше 20 млн. рублей и Обязательств до востребования на сумму не меньше 20 млн. рублей. Данные отсечки являются эмпирическими и могут быть изменены в зависимости от уровня инфляции, обменного курса рубля и иных макроэкономических факторов.

-Вводится отсечка по возрасту. При этом по мере развития банковской системы возрастная планка поднимается. Сейчас в рейтинге участвуют банки, работающие не менее двух лет.

-Проходить сквозь "фильтр Кромонова". Фильтр Кромонова пропускает для участия в рейтинге только банки, для которых отношение Собственного капитала к его положительной части больше, чем некое заданное число. Данный критерий отсекает банки, утратившие ("проевшие") Собственный капитал (вследствие убытков или иных причин) более чем на соответствующее число процентов (величина фильтра может меняться в зависимости от макроэкономических факторов). В настоящем рейтинге применялся фильтр размером 0,3.

-Иметь соотношение Собственного капитала к Суммарным обязательствам не более 1. То есть банк должен привлечь заемных средств не меньше, чем средств акционеров.

Окончательное ранжирование банков в рейтинговом списке производится в порядке убывания значений индексов банков, прошедших систему отсечек и не исключенных по основаниям, вытекающим из субъективной информации составителей рейтинга (сомнительные бухгалтерские проводки, задержки платежей клиентов и пр.). Как правило, такие основания приводятся в публикациях рейтингов, хотя не обязательно, тем более что иногда это может банку только повредить. Так как составители рейтинга не всегда располагают балансами всех банков России, отсутствие банка в рейтинговом списке само по себе еще ничего не означает.

Составим аналитический баланс ООО «АМТ Банк» за три аналогичных периода 2008-2010гг (январь-ноябрь).

Таблица 9.

Аналитический баланс ООО «АМТ Банк»

Из показателей аналитического баланса рассчитаем коэффициенты:

Далее проведем нормировку коэффициентов на коэффициенты оптимально надежного банка.

Найдем плотность распределения функции

Взвесим полученные значения распределения плотности по параметру А=0,6.

Найдем второе слагаемое расчетной функции

Вычисляем совокупное значение функции

Для получения уровня надежности банка, взвесим коэффициенты по их значимости в системе ранжирования надежности банка.

Полученный расчет свидетельствует о том, что наибольшую надежность по Кромонову банк ООО «АМТ Банк» вызывал в 2008году. Затем, уровень надежности банка начал снижаться.

Полученные при расчете результаты довольно далеки от достижения ими оптимального рейтингового значения, поэтому клиенты исследуемого банка подвержены риску невозврата вложенных в банк средств, то есть банк является недостаточно надежным для вкладчиков.

Однако при анализе данной методики возникает достаточно много вопросов. В частности, несколько неясно, на каком основании были взяты именно эти критерии надежности и как определялись весовые коэффициенты, то есть несколько неясен механизм формирования оценочной функции, используемый в методике. Также рейтинг учитывает только одно направление оценивания - надежность, что же касается показателей прибыльности и качества управления, то здесь методика не может быть применима.

Поэтому результаты рейтинговой оценки по методика B.C. Кромонова не в полной мере отражают реальное финансовое состояние банка. Это подтверждает и тот факт, что по данным других рейтинговых агентств исследуемый банк имеет довольно высокие рейтинговые оценки и относится к группе достаточно надежных банков. По мнению автора работы, методика Кромонова в основном применима к крупным банкам, а для анализа небольших, в основном, региональных банков, необходимо осуществлять корректировки весовых коэффициентов критериев надежности с поправкой на региональную специфику.

Заключение

Развитие ипотеки имеет определяющее значение для подъема экономики. Ипотека адекватна системе хозяйства в регионе, уровню жизни населения, региональной банковской системе и жилищному строительству, состоянию инфраструктуры. Развитие ипотечного кредитования положительно влияет на развитие иных секторов финансового рынка. Ипотечный кризис потянул вниз рынок недвижимости. Из-за отсутствия кредитования сокращается объем строительства, начатое строительство замораживается. Произошло снижение спроса и предложения на жилую недвижимость. Рыночная стоимость жилой недвижимости снизилась, и население ожидает сохранения данной тенденции. Поскольку уровень рыночных цен остается выше уровня доходов населения, а потребность населения в жилье сохраняется, поэтому в перспективе потребность в ипотечном кредитовании сохранится. Рынок ипотечного кредитования продолжит развитие.

До финансового кризиса ипотечное кредитование развивалось высокими темпами, ипотечные кредиты стали доступны среднему классу населения. Восстановить данный процесс возможно при поддержке банковского сектора. Поддержка, представляется, должна быть направлена на решение проблем долгосрочного фондирования кредитных организаций, сохранение активности региональных банков в качестве первичных кредиторов

Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Реже банки соглашаются предоставить заемщику кредитную отсрочку на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается.

В преддверии нового ипотечного бума, отечественный банковский рынок рождает банковские продукты, призванные тем или иным способом решить нехватку средств у потенциальных ипотечных заемщиков на первоначальный взнос по ипотеке. Государство предпринимает реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Воплощает эти шаги в жизнь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое так же занимается оказанием помощи заемщикам в период кризиса.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.

В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.

Список использованных источников

1.                      Бевзенко Р.С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки. М.: Статут, 2008.

2.                      Беляева О.А. Повторные публичные торги по реализации предмета ипотеки (по материалам конкретного дела) // Законодательство и экономика. 2009. N5.

3.                      Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Фарватер, 1993.

4.                      Быстревский С.В. Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств: автореф. дис. ...к. ю. н. М., 2007.

5.                      Вебер Х. Обеспечение обязательств / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2009.

6.                      Грязнова А.Г., Федотова М.А., Агуреев Н.В. и др. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2008.

7.                      Захарова М., Юманова О., Романенко Е. Ликвидационная стоимость: что необходимо знать (абз. 3 подраздела "Переход от рыночной к ликвидационной стоимости" раздела 3 "Общие методологические проблемы расчета ликвидационной стоимости") // http://www.audit-it.ru.

8.                      Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Юстиц-информ, 2008.

9.                      Мироненко Ю. Залог с молотка // ЭЖ-Юрист. 2008. N 5 (раздел "Продажа по оценке") // СПС "КонсультантПлюс".

10.                  Михалев И.Ю. Вопросы оценки имущества должника в исполнительном производстве // Закон. 2007. N 5.

11.                  Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 2008.

12.                  Петров Д.А. Некоторые вопросы совершенствования законодательства об ипотеке // Арбитражные споры. 2009. N 1.

13.                  Российская ипотека впадает в кому // Интерфакс. 25.12.2008 (http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id=53880).

14.                  Салихов Б.В. Экономическая теория: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Дашков и Ко, 2007.

15.                  Слуцкий А.А., Слуцкий А.А. Банковские залоги: неочевидные операционные риски // Банковское кредитование. 2007. N 6 (абз. 18 раздела "Стоимостная неопределенность: что такое справедливая стоимость залога") // http://www.reglament.net/bank/credit/2007_6_article.htm.

16.                  Толкушин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (абз. 18 п. 2 комментария к ст. 54 Закона) // СПС "КонсультантПлюс".

17.                  Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы // Обзор Центра макроэкономических исследований Сбербанка России. 09.12.2008 (http://bankir.ru/analytics/investigations/1480633).

18.                  Экономика: Учебник для юристов / Под ред. Д.В. Валового. М.: Щит-М, 2008.

Приложения

Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн руб.

Объем просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн руб.

Лидеры по объему просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам, выданным в рублях на 01.08.2010

Лидеры по объему просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам, выданным в валюте на 01.08.2010

11