Правовое регулирование процедуры приватизации земельных участков

     Установление  ограничений в пользовании может  быть вызвано различными причинами. Основными из них являются:

1. Нахождение земельного участка в непосредственной близости к природоохранным территориям (например, зоны с особым санитарно-экологическим режимом);
2. Нахождение земель в зоне с установленным режимом охраны флоры, фауны (сохранение редких видов животных, растений, плодородного слоя почвы) или исторических объектов (археологические памятники, раскопки);
3. Нахождение участка в собственности муниципалитета или государства (при условии предоставления документов, подтверждающих права на него) и использование земельного участка в интересах собственника (например, строительства участка автомобильной дороги).

     Наиболее  распространены ограничения, связанные с нахождением участка в непосредственной близости к зоне с особыми условиями пользования (или нахождение в самой зоне). К примеру, охранные, защитные, санитарные нормы обязательны для соблюдения на территориях, находящихся в зоне промышленного (либо иного специального) назначения. Целью введения подобных норм является обеспечение безопасности населения и создание необходимых условий для безопасного действия производств (таких как энергетическое, радиационно-опасное, ядерное) и территорий захоронения радиоактивных отходов, мест складирования промышленных отходов (лом металлов, ядерных материалов). Участки земли, включённые в такие зоны, остаются в собственности граждан, но могут иметь специальный режим пользования, который разрешает или запрещает виды деятельности, которые несовместимы с причинами установления таких зон. Так на землях, граничащих с охранными зонами газопроводов, запрещено строительство любых зданий, сооружений и строений в минимально возможных установленных пределах расстояний до данных объектов; запрещено препятствовать ремонту и обслуживанию объектов газоснабжения, проводимыми организацией-собственником, а также не разрешается препятствовать мероприятиям по устранению возникших аварий и катастроф.

     Допустимые  ограничения при использовании земель прописаны в законах. Но по каждому отдельно взятому участку органами государственной власти (или местного самоуправления) могут прописываться особые ограничения как бессрочно, так и на установленный срок. Лицо, интересы которого ограничивают эти акты, может отстаивать свои интересы в судебном порядке. Тогда вопрос о правовых ограничениях будет рассматриваться судом, соответственно им же будет вынесено окончательное решение по возникшему прецеденту. Во всех случаях необходима государственная регистрация ограничений прав на земельный участок. Эти ограничения сохраняются и в случае перехода права собственности на землю.

     Следствием  ограничения прав граждан на землю, является невозможность осуществления  полномасштабной хозяйственной деятельности и как следствие – возникновение убытков. Такие убытки, включая упущенную выгоду, подлежат компенсации, которую выплачивают ответствующие бюджеты и лица, в чью пользу ограничиваются вещные права на землю. Также бремя выплат возлагается на лиц, по причине действий которых возникла необходимость установления ограничений правомочий собственников земельных участков, владельцев земли, пользователей земли, арендаторов.

     Главным требованием, предъявляемом законом  к пользованию землёй, является рациональность. Основополагающий момент здесь – соблюдение целевого назначения земли. Именно он определяет перечень разрешённых и запрещённых действий собственника. Категория земли также играет не последнюю роль. Так земли, определяемые как более ценные, более ограничены в использовании, нежели менее ценные.

     В связи с возникновением необходимости  введения ограничений в пользовании  землёй вводится понятие оборотоспособности земли. Если в отношении участка земли свободно могут совершаться операции по отчуждению или переходу к другому владельцу в порядке преемства прав (то есть через переход от прежнего собственника к новому всех прав и обязанностей), то он считается оборотоспособным.

     Все ограничения, связанные с оборотом земель, законодательно регулируются на федеральном уровне. Вместе с тем установлен и закрытый перечень участков земли, которые не участвую в обороте. Это особо охраняемые территории (федеральная собственность) - государственные природные заповедники, национальные парки, объекты атомной промышленности, объекты по обеспечению государственной безопасности. Вместе с тем разрешено включение участков граждан в земли особо охраняемых территорий.

2. Прекращение права собственности

     На  сегодняшний день в Российской Федерации  установлено два возможных пути прекращения права собственности. Во-первых, это личная инициатива собственника земельного участка; во-вторых, прекращение права владения принудительно. Земельные участки не могут быть изъяты органами государственной власти различных уровней без должных на то причин, минуя необходимые процедуры только исходя из их личных усмотрений и интересов.

     Земельные кодекс РФ содержит основные положения, по которым земельный участок  может быть изъят у владельца. Это случаи, когда:

1. Собственник добровольно отчуждает часть своего участка в пользу других лиц;
2. Собственник по собственному желанию отказывается от права собственности  на землю.

     Осуществление этих вариантов возможно посредством заключения договора купли-продажи, мены, дарения или пожизненной ренты между собственником и лицом, в пользу которого отчуждение производится в соответствии с нормами ГК РФ. Не стоит путать данные сделки с приобретением прав по завещанию, когда новый собственник вступает в права после смерти прежнего владельца. Если лицо добровольно отказывается от прав на землю, то она автоматически становится бесхозной недвижимой вещью (собственник либо неизвестен, либо отказался от своих прав). По истечении одного года с момента признания участка земли бесхозной хозяйственной вещью уполномоченный по управлению муниципальным имуществом может обратиться в суд для признания данного объекта недвижимости муниципальной собственностью. Участок земли, являющийся бесхозным, но в силу каких-либо причин не признанный судом собственностью муниципалитета, может быть вновь принят в пользование (владение) и распоряжение бывшим собственником или приобретён в собственность в силу приобретательской давности. То есть, если лицо в течение пятнадцати лет добросовестно владело и распоряжалось участком как личным имуществом приобретает право собственности на него.

     Если  имущество подлежит государственной  регистрации, то право собственности  у лица его приобрётшего возникает  в силу приобретательской давности с момента такой регистрации.

3. Предъявление исков на имущество по причине невыполнения собственником обязательств.

     В соответствии с законами РФ, гражданин  по всем своим обязательствам отвечает своим имуществом, кроме имущества, на которое взыскание обращено быть не может. Собственник теряет свои права  на имущество с момента возникновения прав на него у нового собственника.

4. Прекращение права собственности на участок, который по нормам закона не может принадлежать данному лицу.

     Если  лицо имеет в собственности земельный  участок, который по законодательным  нормам ему принадлежать не может (незаконное владение), то оно обязано в течении года с момента возникновения имущественного права произвести процедуру отчуждения этого участка.

5. Выкуп земель у собственников для нужд государства или муниципалитета

     Данная  ситуация по лишению собственника его прав является исключительной и может быть вызвана только определёнными (прописанными в законе) обстоятельствами. Среди них: реализация обязательств РФ международного уровня; отсутствие иного возможного варианта расположения объектов государственной (муниципальной) важности; иные обстоятельства. Участок изымается путём выкупа его у собственника, который должен быть не менее чем за год уведомлен в письменной форме о решении о выкупе его участка. По прошествии одного года с момента уведомления может производится выкуп, но только при наличии согласия со стороны собственника. Также собственник должен быть извещён о регистрации (с указанием даты) в государственном органе решения о изъятии его земли. В течении года до наступления события выкупа, собственник вправе распоряжаться имеющимся участком по своему усмотрению.

     Между собственником и выкупающей стороной составляется соответствующий договор, в котором определяется выкупная цена, сроки и иные условия сделки. Также выкупающая сторона обязана  возместить все причиненные собственнику убытки, кроме того собственнику может быть предоставлен иной земельный участок (его стоимость идёт зачётом в выкупную цену).

     В случае, когда собственник против решения о изъятии его участка  или соглашение с ним достигнуто не было по выкупному договору, то государственным органом в течении трёх лет со дня уведомления собственника может быть направлено исковое заявление в суд о выкупе участка.

6. Производится реквизиция земель.

     Данная  процедура характерна в случае наступления  чрезвычайной ситуации, техногенной, антропогенной, экологической катастроф.

     Также как и в предыдущем случае, собственнику выплачивается компенсация за изымаемые  земли. В случае, если собственника что-либо не устраивает, он может обратиться с исковым заявлением в суд.

7. Если собственник использует участок ненадлежащим образом, то его собственность может быть изъята без возмещения стоимости.

Это одна из крайних мер, применяемая в  ситуациях, когда:

1. Систематически нарушаются принципы рационального использования земель;
2. Имеет место нецелевое использование земли.

     Ещё одним случаем прекращения права  собственности является приватизация. Но в таком случае земельный участок  отчуждается с собственность  граждан в законодательно определённом порядке. 

Заключение

     Процесс передачи земель, находящихся в собственности государства в РФ начался в период перестройки в начале 90-х годов. Но и по сей день он приносит немалые выгоды его участникам. Одним из главных условий успеха в реализации действий по получению участков земли в собственность, а в последствие и гарантом безопасности в возможных судебных спорах является соблюдение всех законодательных норм. И именно этот момент порождает все возможные сложности, так как правовая база в этой сфере не только обширна, но и весьма запутанна.

     В рамках представленной работы мы рассмотрели процедуру приватизации со стороны физических лиц, которые зачастую в силу правовой неграмотности сталкиваются с наибольшим числом препятствий. В первую очередь нами было дано определение земельного участка и описаны основные принципы его образования. Неотъемлемым условием, соблюдаемым в пользовании землями, является их деление на категории. В зависимости от категории, каждый участок имеет строго определённые разрешённые и запрещённые в его отношении действия. Поэтому мы также рассмотрели категории земель и предпосылки для возникновения прав на них. Каждый земельный участок должен иметь индивидуальный кадастровый номер и землевладельцы должны знать правила кадастрового учёта земель, чтобы обезопасить себя от совершения неправомерных действий и затягивания процедуры приватизации.

     Своеобразным  итогом для глав первой и второй послужил перечень действий гражданина, желающего оформить земельный участок  в личное владение на праве частной собственности. Нами был приведён минимально требуемый перечень документов и описаны основные действия лица. Физические лица не имеют временных ограничений в проведении процедуры получения объекта недвижимости (земельного участка), однако при отсутствии прав собственности они лишаются возможности распоряжения участком только в соответствии со своими интересами и для достижения личных целей, а также могут возникнуть проблемы с порядком наследования земель.

     Во  вновь введённом в РФ Земельном  кодексе в очередной раз была предпринята попытка уменьшить число титулов граждан на землю. И уже сейчас в бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение предоставляются только те земельные участки, которые были приобретены в собственность ранее, причем они не должны быть изъяты из оборота, либо отнесены к территориям с особым режимом землепользования. Таким образом, лица, не приватизировавшие земли, находятся в своеобразной группе риска, то есть менее защищены в случае внесения изменений в законодательство.