Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

   Государственной регистрации подлежат как вещные права  на недвижимое имущество, так и сделки с  недвижимостью. Например, при продаже предприятия  ГК РФ обязывает стороны  осуществить сначала  государственную  регистрацию заключенного договора на его продажу (ст.560), затем осуществить  фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному  акту (ст.563), после  чего произвести государственную  регистрацию права  собственности покупателя на предприятие (ст.569).

   Сделки  с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в  случаях и порядке, предусмотренных  законом. Право собственности  и другие вещные права  на недвижимое имущество  подлежат регистрации  во всех случаях возникновения, перехода или прекращения  этих прав.

   В случаях, предусмотренных  законом, наряду с  государственной  регистрацией могут  осуществляться специальная  регистрация или  учет отдельных видов  недвижимого имущества. Например, создание нового предприятия регистрируется в Едином государственном реестре.

   Однако, в настоящее время  отдельные положения  ГК РФ по вопросам государственной  регистрации недвижимости недостаточно согласованы  между собой. Не создана  еще стройная система  органов, осуществляющих государственную  регистрацию. Поэтому  крайне необходимо было ввести в действие специальный закон, подробно регулирующий порядок и значение государственной  регистрации сделок с недвижимостью  и прав на недвижимое имущество. Как и  в других системах, такая регистрация  должна иметь преимущество перед другими  доказательствами значение в случае споров для  подтверждения прав на недвижимое имущество.

   В настоящее время  Государственная  Дума приняла Федеральный  закон РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». До этого момента  применялись положения  Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»  от 28 февраля 1996 г.,6[6] которым предусматривались основные положения введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и утверждены формы для регистрации недвижимости.

   Поскольку введение государственной  регистрации сделок и прав на недвижимое имущество задержалось, нужно было решить вопрос о действительности оформления сделок, подлежащих регистрации. Ведь ГК, установив  обязательную государственную  регистрацию сделок с недвижимостью (ст.164) и прав на недвижимое имущество (ст.131), отменил  необходимость нотариального  удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Поэтому Федеральный  закон о введении в действие части  второй ГК РФ, принятый Государственной  Думой 22 декабря 1995 г7[7]., постановил в ст.7, что впредь до введения в действие регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренный ст.550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких сделок.

   Указанные статьи определяют общую  форму договора купли-продажи  недвижимости, форму  продажи предприятий  и форму договоров  дарения недвижимого  имущества.

   Что касается государственной  регистрации сделок в отношении земли, зданий, квартир и  другого имущества, то такая регистрация  была необходима и  раньше. Но она производилась  различными органами.

   В частности, организация  ведения земельного кадастра, регистрация  и оформление документов на земельные участки  и прочно связанную  с ними недвижимость были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным  ресурсам и землеустройству  и его территориальные  органы на местах8[8]. Регистрация земли производилась в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ «О введении государственного земельного кадастра  в Российской Федерации» от 25 августа 1992 г.9[9] По единой методике в государственных земельном, лесном и других кадастрах. В отношении иных объектов регистрации производилась комитетами по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, а также иными государственными органами.

   Поэтому нужно было решить вопрос о применении новых правил государственной  регистрации в  Едином государственном  реестре к сделкам, уже заключенным  и зарегистрированным по ранее установленным  положениям.

   В Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. Определено, что обязательная государственная  регистрация по установленным  там положениям распространяется на сделки и право  на недвижимое имущество, на которые документы  оформлены после  вступления в силу Указа. Следовательно, права на недвижимое имущество, существовавшие ранее, признаются действительными  на будущее время  и не требуют перерегистрации. Ведь, в силу ст.8 Федерального закона «О введении в действие части  первой ГК РФ»10[10] «впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

   Однако  при переходе после  вступления в силу Указа от 28 февраля 1996 г. Ранее существовавших прав к другому  лицу, возникновении  обременений или  прекращении соответствующих  прав, такие права  и обременения  должны быть зарегистрированы по новым формам в  соответствующих  органах.

   За  регистрацию. Выдачу свидетельств о регистрации  и предоставлении выписок из реестра  взимается государственная  пошлина. Заинтересованные лица вправе обжаловать отказ в регистрации  или незаконное совершение регистрации в  суд по месту нахождения органа, осуществляющего  регистрацию. Последний  должен нести имущественную  ответственность  за вред, причиненный  в результате нарушения  работниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общими правилами  ГК (ст.15,16 ГК).

   Ведь  отсутствие регистрации  недвижимости может  причинить значительный ущерб не только покупателям, но и залогодержателям при залоге имущества, уже заложенного  по другому договору, если последний не был зарегистрирован  и кредитор о нем  не знал. Во всех таких  случаях виновные лица должны возместить потерпевшим убытки, причиненные их противоправными  действиями по общим  правилам, установленным  ГК.

   Специального  решения требовал вопрос о действительности сделок с недвижимостью, если их регистрация  вообще не была осуществлена из-за отсутствия соответствующего государственного органа, уполномоченного  на регистрацию такого рода сделок. Такое  положение сложилось  по сделкам на приобретение недвижимого имущества  в порядке его  приватизации. Арбитражным  судам приходится рассматривать требования комитетов по управлению государственным  имуществом, других органов о признании  на этом основании  недействительными  договоров о приобретении в собственность  главным образом  нежилых помещений. Обобщив практику арбитражных судов  по разрешению споров при приватизации, Высший Арбитражный  Суд разъяснил, что  отсутствие регистрации  сделки по приватизации недвижимого имущества  не является самостоятельным  основанием для признания  ее недействительной. «Судам следует руководствоваться  тем, что до принятия законодательством  установленного порядка  регистрации таких  договоров купли-продажи  право собственности  у покупателя возникает  с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным»11[11].

   В других случаях несоблюдение сторонами государственной  регистрации сделки с недвижимостью  влечет ничтожность  сделки (Ст.165 ГК). Однако, если сделка, требующая  государственной  регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд  вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации  сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с  решением суда. Закон  устанавливает негативные последствия для  стороны, необоснованно  уклоняющейся от государственной  регистрации сделки.

   Государственная регистрация сделок, предметом которых  является недвижимое имущество, давно  применяется в  развитых зарубежных странах. Во многих странах  существуют специальные  земельные книги  или иные реестры  земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения на это имущество  права собственности. Согласно §873 Германского Гражданского Уложения передача вещного права на недвижимость должна быть удостоверена нотариально и об этом должна быть сделана соответствующая запись в земельной книге. Запись делается и при прекращении права. Такие книги ведутся в судах. Аналогичное правило содержится в §658 Швейцарского гражданского кодекса. В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или иных объектов - зданий, урожая на корню, скота на ферме и т.п. требует для передачи права собственности совершения специального передачи после проверки правомерности сделки компетентным лицом. Законодательство в ряде штатов США тоже требует регистрации таких сделок  Эти требования должны обеспечивать гласность и законность вещных прав на недвижимость. Любое заинтересованное лицо может ознакомиться с соответствующими записями в реестре, чтобы выяснить, кто является собственником земельного участка или возведенного на нем здания, не обременены ли они налогом.

   В случае спора о  праве на недвижимость регистрации в  книге отдается приоритетное, т.е. преимущественное значение.  

   С 31 января   года вступил в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня государственная регистрация возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав вне зависимости от того, создано или нет на территории конкретного субъекта Российской Федерации учреждение юстиции, будет осуществляться в соответствии с Законом, поскольку согласно ст.33 этого Закона не позднее 31 января все органы, осуществляющие государственную регистрацию прав должны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдачи информации.

   Как известно, в соответствии с Законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» Министерство юстиции  Российской Федерации  является уполномоченным федеральным органом  исполнительной власти в системе государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Это огромный участок  работы, осуществляемый сейчас различными органами (органы технической инвентаризации, жилищные органы; органы по земельным ресурсам и землеустройству, органы по управлению государственным  и муниципальным  имуществом). Деятельность эта приобретает  исключительную важность не только в плане  защиты прав и законных интересов граждан, но и в будущей  системе налогообложения  и наполнения бюджета  государства. Будет создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сейчас образована Межведомственная комиссия во главе с заместителем Председателя Правительства Российской Федерации перед которой поставлена задача разработать мероприятия, связанные с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации. Для реализации задуманного необходимо провести большую подготовительную работу, в том числе создать необходимую правовую базу. Уже сейчас Министерством юстиции внесены в Правительство проекты постановлений Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с  деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об установлении максимального размера платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах». Подготовлены к принятию Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   В соответствии с Законом  система учреждений юстиции должна быть сформирована по регионам поэтапно к 2000 году. В настоящее время  она складывается в некоторых субъектах  Российской Федерации.

   Министерство  юстиции, являясь  уполномоченным Правительством Российской Федерации  федеральным органом  исполнительной власти в области государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним  в соответствии с  постановлением Правительства  от 1 ноября 1997г. «О мерах  по реализации Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», видит свою главную  задачу не столько  в быстрейшем создании федеральной системы  учреждений юстиции, сколько в выработке  соответствующей  законодательству структуры  учреждений и подбору  квалифицированных  кадров.

   В остальных субъектах  Российской Федерации  согласно закону и  постановлению Правительства  государственная  регистрация осуществляется на основании кадастрового и технического учета  соответственно земельными комитетами, комитетами по управлению имуществом и органами БТИ. Очевидно, что нужны согласованные  действия и объединение  усилий всех заинтересованных учреждений как на федеральном уровне, так и в субъектах  федерации. Например, постановлением правительства  Московской области  от 20 октября 1997г. Утвержден  Порядок взаимодействия Московской областной  регистрационной  палаты, бюро технической  инвентаризации и  Комитета по земельным  ресурсам и землеустройству  по работе с заявлениями  граждан и юридических  лиц при оформлении сделок с недвижимым имуществом, в соответствии с которым БТИ, Комитет по земельным  ресурсам и землеустройству  продолжают вести  технический учет зданий и сооружений, земельный кадастр  и в 10-дневный срок по запросу Московской областной регистрационной  палаты и ее филиалов и представительств изготавливают необходимые  документы на объекты  недвижимости и направляют их в Московскую регистрационную  палату.

   Практика  показала, что в  субъекте Федерации  необходимо создавать  одно учреждение юстиции  с филиалами в  городах и районах. Это может привести к единой правоприменительной  практике в регионе, созданию строгой  системы контроля и ответственности  должностных лиц. В конечном итоге  может быть создана  единая система учреждений юстиции Российской Федерации в результате единообразного применения Конституции РФ, ГК РФ, специальных федеральных  законов и подзаконных  нормативных правовых актов, единой федеральной  методики государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, выработанной Министерством  юстиции РФ, регулярного повышения квалификации регистраторов в федеральных образовательных учреждениях.