Изменения жилищных правоотношений

Замена  члена кооператива также может  происходить по различным основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава кооператива претендовать на то, чтобы заступить на место члена кооператива, может один из постоянно проживающих с ним членов его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, который устав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.

Все споры, связанные с заменой  члена кооператива, восполнением недостающей части паевого взноса, погашением задолженности по ссуде, также могут рассматриваться судом. Если, например, кооператив отказывает члену семьи, проживающему в кооперативной квартире, в приеме в кооператив взамен выбывшего, то такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

6. Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения.

Одним из средств, используемых для  сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это право предусматривалось ст. 46 ЖК, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям в ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной полити- ки», которой в этом вопросе прежде всего и надлежит руководствоваться. Статья 16 применяется с учетом актов, принятых на региональном уровне¹. Имеется на сей счет и обширная судебная практика. Правда, сложилась она главным образом на почве применения ст. 46 ЖК, а потому далеко не всегда может служить ориентиром при истолковании ныне действующих правил. К чему же сводятся эти правила?

Начнем с простейшего из них, которое не получило прямого отражения в ст. 16 Закона, но четко закреплено в ст. 46 ЖК: если в квартире освободилось помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в его пользование независимо от размера указанных помещений, равно как и независимо от того, можно ли освободившееся помещение превратить в изолированное путем переоборудования или нет. Это положение вытекает уже из того, что предметом договора жилищного найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение. Вполне возможно, что именно вследствие этого оно как само собой разумеющееся прямо и не отражено в ст. 16 Закона. Что же касается освобождающихся в коммунальных квартирах изолированных жилых помещений, то они должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь). К нуждающимся относятся не только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и те, кто на учете не состоит, однако имеет жилую площадь менее минимальной нормы, которая установлена для обеспечения жильем лиц, состоящих на учете (например, менее 9 кв. м на одного человека). К гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, относятся те, у которых обеспеченность жильем не достигает 12 кв. м (например, имеющие на одного человека по 10 кв. м).

Если таковых граждан нет, то освободившееся жилое помещение передается другим нанимателям той же квартиры в коммерческий наем или по договору купли-продажи. Это правило может быть, однако, ограничено законами субъектов РФ. При согласии всех проживающих в квартире нанимателей один из них вправе

См., напр.: Закон о жилищной политике Санкт-Петербурга от 16 июля 2001 г. Порядок  предоставления гражданам освободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах регламентирует ст. 21 названного Закона.

приобрести иные жилые помещения  и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, после чего без дополнительной оплаты занять освободившиеся в квартире помещения и приватизировать их (см. ч. 3 п. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Заметим, что реализация этого права привела к увеличению числа преступлений на почве квартирного бизнеса. Не случайно в будущем жилищном законодательстве это право не предполагается закреплять.

При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору социального найма.

Все споры, связанные с применением ст. 16 Закона, подлежат разрешению в судебном порядке, если иное не вытекает из самого существа спора. Ясно, например, что если наниматель отказывается переселяться в другое жилое помещение, которое подыскал ему один из нанимателей, проживающих в той же квартире, то ни в каком порядке, в том числе и в судебном, его понудить к этому нельзя.

Следует также учитывать, что правила  ст. 16 Закона рассчитаны на социальный наем, хотя их реализация и может вызвать такие основания пользования жильем, как коммерческий наем и право собственности¹.

7. Изменение жилищного правоотношения при отказе пользователя от части жилого помещения.

Ранее отмечалось, что излишки жилой  площади, в чем бы они ни выражались, принудительному изъятию у нанимателя не подлежат. В то же время сам наниматель, если занимаемая площадь для него велика, иногда стремится к тому, чтобы поселиться или остаться на меньшей площади. В таких случаях он нередко прибегает к обмену большей площади на меньшую, что не только обеспечивает ему подбор нужной площади, но и сулит ощутимые материальные выгоды, поскольку на каждом шагу встречаются объявления об обмене меньшей площади на большую с доплатой. Наличие излишков обмену жилой площади не препятствует. Но если наниматель не желает прибегать к обмену, считая, что это хлопотно, опасаясь, что его обманут, или по каким-то иным мотивам, то он может, заручившись согласием членов своей семьи, требовать от владельца площади предоставления ему другого жилого помещения меньшего размера (ст. 75 ЖК). Нередко такие требования исходят от жителей коммуналок, которые занимают комнаты размером 30—40 кв. м и хотят переселиться в отдельную квартиру с меньшей по размеру жилой площадью. О практике применения ст. 46 ЖК подробнее см.: Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. В. Ф.Яковлев, П. И. Седугин. М., 1991. С. 150—160. Многие вопросы, возникавшие на почве применения ст. 46 ЖК, актуальны и по сию пору. В Санкт-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым настолько «осточертели» их соседи, что они готовы переселиться куда угодно (хотя бы в «хрущевку»), лишь бы напоследок пожить мало-мальски спокойно. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может эти требования удовлетворить просто потому, что не располагает соответствующей жилой площадью. К тому же речь идет обычно о предоставлении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (взамен площади в коммуналке требуют предоставления отдельной квартиры). Конечно, отказ в предоставлении жилой площади можно обжаловать в суд, но это мало что дает, поскольку суд распределением жилой площади не занимается. В тех случаях, когда наниматель требует предоставления ему взамен занимаемой жилой площади другой площади меньшего размера и это требование удовлетворяется, происходит прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения.

Но у нанимателя есть и другая возможность, которая хотя прямо и не предусмотрена ст. 75 ЖК, но охватывается ее смыслом. Он не лишен права требовать, чтобы одно из занимаемых им помещений, которое может быть предметом самостоятельного договора жилищного найма, было предоставлено внаем избранному нанимателем лицу. Но это возможно лишь тогда, когда жилое помещение состоит более чем из двух комнат, каждая из которых может быть предметом самостоятельного договора найма. Наконец, наниматель может требовать вселения в жилое помещение других лиц, которые будут постоянно с ним проживать с правом на площадь, но без заключения с ними самостоятельного договора найма. В двух последних случаях происходит изменение договора жилищного найма: в первом — вследствие изменений в предмете договора, во втором — в субъектном составе. Во всех указанных случаях для отказа от части площади либо для поселения на жилую площадь других лиц необходимо согласие всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и тех, кто временно отсутствует, но сохраняет право на площадь.

Правила ст. 75 ЖК рассчитаны на социальный наем. При коммерческом найме требование нанимателя о предоставлении ему  другой жилой площади меньшего размера взамен занимаемой может быть удовлетворено лишь при согласии на то наймодателя.

8. Изменение жилищного правоотношения при переустройстве и перепланировке жилого помещения.

Предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки. Вопросы, возникающие при переустройстве и перепланировке, с той или иной степенью детализации урегулированы в ст. 84, ч. 2 ст. 120 ЖК, а также в разъяснениях судебных органов (см. пп. 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; п. 23 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11). Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут иметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни исходила эта инициатива и чем бы она ни была продиктована, переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры (например, в целях оборудования в квартире ванной или расширения за счет коридора площади светлой кухни). Нередко переустройство и перепланировка вызваны необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Поскольку в настоящее время в квартире могут быть комнаты, которые находятся в собственности использующих их лиц, а не только комнаты, которые предоставлены внаем, следует подчеркнуть, что необходимо согласие всех лиц, имеющих в квартире право на площадь. Кроме согласия на переустройство и перепланировку всех указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается в утверждении с технической стороны проекта перепланировки. Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки (скажем, не согласен с вариантом перепланировки, который подготовлен, или вообще возражает против нее), к реализации в натуре проекта перепланировки нельзя приступить до тех пор, пока возникший спор не разрешит суд. Если соответствующий орган отказывается утвердить проект с технической стороны (например, потому, что на него не рассчитаны несущие конструкции дома), то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать. Для решения возникшего вопроса по существу обычно приходится назначать экспертизу.

Но если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.

9. Изменение жилищного правоотношения при переводе жилого помещения на другой правовой режим.

Случаи такого перевода за последние годы резко участились, что связано прежде всего с приватизацией как самого жилищного фонда, так и тех государственных и муниципальных предприятий, в ведении которых находится так называемый ведомственный фонд. Происходит, хотя и со скри- пом, передача ведомственного фонда в ведение органов государственной власти и органов местного самоуправления, что также влечет изменения в правовом режиме жилых помещений. Наконец, существенные изменения произошли в правовом режиме кооперативных жилых домов. По мере выкупа пайщиками занимаемых ими квартир они из собственности кооперативов переходят в частную собственность самих владельцев квартир. А это также отражается на их правовом режиме. Изменения правового режима жилых помещений могут происходить и по иным основаниям. Но по каким бы основаниям такое изменение ни происходило, непреложным должно быть правило: оно не должно ухудшать правовое положение проживающих в указанном помещении лиц, в частности не лишает их права на приватизацию занимаемого помещения, которое они имели на момент изменения в правовом режиме соответствующего помещения, что прямо предусмотрено в ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

Перевод жилого помещения на другой правовой режим может повлечь прекращение жилищного правоотношения. Если, скажем, участниками приватизации являются все члены семьи, причем никто, кроме них, в приватизируемом помещении не проживает, то приватизация влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение вместо него правоотношения собственности для всех проживающих в помещении лиц со всеми вытекающими из этого последствиями. С другой стороны, перевод жилого помещения на другой правовой режим может повлечь и обратную ситуацию — прекращение правоотношения собственности и возникновение жилищного правоотношения. В частности, это имеет место при так называемой деприватизации, когда все возвращается на круги своя: гражданин, в свое время приватизировавший квартиру, вновь становится нанимателем той же квартиры.

Нередко, однако, перевод жилого помещения на другой правовой режим сопровождается также изменением жилищных правоотношений. Так, для приватизации жилого помещения требуется согласие всех членов семьи. В то же время не все они могут согласиться на то, чтобы стать участниками приватизации. В этом случае между членами семьи, которые стали собственниками жилого помещения, и членами семьи, которые таковыми не стали, возникает жилищное правоотношение, во многом отличающееся от того, которое существовало до приватизации квартиры. То же можно сказать и о других жилищных правоотношениях, которые существуют или могут возникнуть в дальнейшем по поводу приватизированного жилого помещения (например, с теми, кто проживает в указанном помещении без самостоятельного права на площадь).

В связи с тем, что в настоящее  время сняты ограничения, существовавшие на пути приватизации коммунальных квартир, нередко возникает необходимость в изменении жилищных правоотношений, дабы гражданин мог осуществить право на приватизацию занимаемого им жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Приведем пример. Семья занимает отдельную квартиру. Одни члены семьи хотят приватизировать квартиру, другие — не хотят. Тем, кто желает приватизировать занимаемые ими жилые помещения, не остается ничего другого, как предъявить иск о разделе квартиры к тем, кто против этого возражает. Если иск будет удовлетворен, квартира станет коммунальной, и наниматели, желающие приватизировать закрепленные за ними по договору социального найма жилые помещения, смогут это сделать, несмотря на возражения других проживающих в квартире лиц.

В результате приватизации комнаты (комнат) в коммунальной квартире независимо от того, приватизируется ли вся  квартира или ее часть, на квартиру возникает право общей долевой собственности. При этом оно возникает не только на места общего пользования, но и на комнаты. Если же считать, что на комнаты возникает право раздельной собственности, то в случае продажи сособственником приватизированной им комнаты другие сособст- венники, проживающие в той же квартире, не смогут реализовать преимущественное право покупки этой комнаты. В то же время каждому сособственнику должно быть обеспечено устойчивое право владения и пользования приватизированной комнатой без угрозы периодических переделов. Для этого с каждым из сособст- венников должен заключаться договор о владении и пользовании приватизированными комнатами и местами общего пользования. Доли в местах общего пользования должны определяться соразмерно долям в жилой площади квартиры. Но при этом всем лицам, проживающим в квартире на законных основаниях, должен быть обеспечен равный доступ в нежилые помещения и равные условия пользования ими.

Тот же ход рассуждений можно  продолжить и применительно к иным случаям перевода жилых помещений на другой правовой режим.

Заключение

Законодательство, регулирующее рынок  недвижимости далеко от идеальности. С  развитием рыночных отношений, жилищная проблема переросла в одну из самых  глобальных на сегодняшний день. Фактором, определяющими актуальность данной проблемы является развал экономики, снижение уровня жизни граждан, преступные посягательства на жилищные права граждан, появление категорий граждан, которые особо нуждаются в защите своих жилищных прав (беженцы, переселенцы), ограниченные возможности для населения в защите своих жилищных прав. 

Поворот в жилищной политике, обусловленный  новыми рыночными отношениями, состоит  в переходе в основном от прежней  практики распределения жилья, построенного за счет бюджетных ассигнований, к зарабатыванию его самими гражданами, в поэтапном переводе жилищной сферы в режим бездотационного функционирования. Но в обоих случаях государство должно обеспечить социальную защиту определенных категорий граждан, особенно малоимущих слоев населения.