Правила Гражданского Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении  и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

При прекращении  договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 Гражданского Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Рассмотрим  применение вышеизложенных теоретических законодательных положений на практике.

Индивидуальный  предприниматель взял в аренду предприятие  как имущественный комплекс. В соответствии со статьей 658 ГК РФ договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации в органах юстиции. До вступления в действие Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 30 июля 1997 г. какой конкретно орган (отдел, комитет администрации города) должен зарегистрировать договор аренды предприятия? Обязательна ли регистрация до вступления в действие вышеуказанного закона? Распространяется ли распоряжение Правительства РФ № 96-РЗ от 22 декабря 1993 г. (раздел 111, п. 15) на договор аренды, купли-продажи, мены?

          Действительно, п. 2 ст. 658 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды предприятия. Более того, какой договор считается заключенным только с момента регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях и порядке, указанных в кодексе и в законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если кодекс специально не оговаривает иное, то имеется в виду соответствующий федеральный закон.

          Согласно абзацу 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие части  второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

          Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать  вывод, что применительно к договорам аренды предприятия требование об их обязательной государственной регистрации пока применяться не должно, так как на момент вступления в силу части второй ГК РФ федеральным законодательством не была предусмотрена государственная регистрация таких сделок. Исключение в некотором роде составляет аренда предприятий их трудовыми коллективами.

          В то же время в  ряде регионов страны действовали местные  правовые акты о регистрации сделок с недвижимостью. По смыслу упоминавшейся ст. 6 установленный ими порядок сохраняется до вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.

Местные нормативные акты о регистрации договоров аренды, принятые после 1 марта 1996 года, когда вступила в силу часть вторая ГК РФ, строго говоря, обязательной силы не имеют, так как указанные правоотношения должны согласно ГК РФ регулироваться федеральным законом.

Что касается распоряжения заместителя Председателя Совета Министров РФ от 22 декабря 1993 г.№ 96-рз, то этим документом одобрены Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, которые были разработаны Исследовательским центром частного права. Основные положения имеют рекомендательный характер и могут применяться к отношениям, возникающим из договоров аренды, купли-продажи и мены по аналогии, но исключительно на основании специального нормативного акта об этом, принятого до 1 марта 1996 года.  

2.2. Перечень документов, представляемых для регистрации договора (права) аренды, и требования к ним

1. Заявление  о регистрации договора (права)  аренды (от имени арендатора и/или  от имени арендодателя).

2. Платежиый  документ подтверждающий внесение  платы за регистрацию.

3. Доверенность  представителей юридических лиц  на совершение действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

Документы арендодателя

4. Свидетельство  АОЦРП о государственной регистрации  права собственности, на передаваемое в аренду недвижимое имущество.

5. Один  из документов, подтверждающих полномочия  лица, заключившего договор от имени юридического лица:

• выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров).

• приказ собственника о назначении директора (заключении контракта),

• договор доверительного управления имуществом.

6. В  случае подписания договора лицом,  не являющимся руководителем  юридического лица дополнительно:

• доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

Документы арендатора

7. Для  физического лица - документ, удостоверяющий  личность.

8. Для  юридического лица - свидетельство  о регистрации юридического лица, учредительные

документы юридического лица со всеми изменениями, дополнениями

9. Справка  о Присвоении кодов статистики  юридическому лицу.

10. Один  из документов, подтверждающих полномочия  лица, заключившего договор от  имени юридического лица.

11. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно.

          Документы на объект аренды

12. При  сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части  помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

13. Для  аренды предприятия: перечни и  описание зданий с приложением  технических паспортов сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.

    Документы, указанные ниже в п. 5 - 6, 8-13 представляются в подлиннике с приложением копий (нотариально засвидетельствованное или заверенных органом выдавшим документ).

15. Подлежащие  государственной регистрации экземпляры  договора аренды, сброшюрованные  и подписанные сторонами, со  всеми действующими дополнениями, изменениями и согласованиями, и одна копия. Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации. 
 
 

2.3. Требования к договору аренды

Обязательного нотариального удостоверения договоров  аренды, в том числе с правом выкупа, не требуется.

В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия:

1. Стороны  договора: фамилия, имя, отчество  физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц. Не допускается регистрация договоров, заключенных от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих прав юридического лица! Такие договоры признаются заключенными только после одобрения юридическим лицом, для которого приобретены права и обязанности

2. Предмет  договора 

• предприятие как имущественный комплекс;

• здание, сооружение, садовый дом, гараж;

• жилой дом, часть жилого дома. квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;

• часть здания, нежилого помещение, часть помещения.

Объекты незавершенного строительства и  самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды.

3. Местоположение  объекта недвижимого имущества:  адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта, в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Не допускается  произвольное определение сторонами  назначения и нумерации арендуемых помещений. При аренде части здания нумерация нежилых помещений и комнат указывается в соответствии с экспликацией к поэтажному плану БТИ.

4. Размер  арендной платы (допускается указание  цены на единицу площади). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы в иностранной валюте или условных денежных единицах (“экю” и др.). Условия, указанные п.п. 1-4 являются существенными, без которых договор не считается заключенным и регистрации не подлежит

5. Срок  аренды.

6. Право  арендодателя на передаваемое  в аренду имущество и основания  его возникновения.

7. Обременение  имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии арендодателя об отсутствии таковых.

8. Условия  и порядок передачи имущества  арендодателем.

9. Условия  и порядок возврата имущества  арендатором.

10. Обязательства  сторон по государственной регистрации  договоры.

11. При  наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки выкупа, цену имущества.

2.4. Методика расчета  арендной платы  при передаче в  аренду предприятий  (имущественных комплексов), находящихся в  муниципальной собственности

1. Настоящая  Методика разработана № 1415 «Об утверждении Временного положения о порядке передачи в аренду предприятий (имущественных комплексов), находящихся в муниципальной собственност. Волгограда» и предназначена для расчета арендной платы за передаваемые в аренду предприятия (имущественные комплексы), а также отдельные виды имущества (кроме объектов нежилого фонда).

Данная  Методика расчета арендной платы  применяется также при сдаче  комплекса имущества в аренду, при сдаче муниципального имущества в аренду по договору аренды с правом выкупа.

Расчет  арендной платы осуществляется по следующей  формуле:

А = Ао + П, где 

А - арендная плата за год;

Ао - сумма  амортизационных отчислений;

П - часть  чистой прибыли от использования  имущества.

Сумма амортизационных отчислений определяется исходя из рыночной стоимости сдаваемого в аренду имущества и норм амортизационных отчислений на полное восстановление:

Ао = Рст·Нао, где 

Рст - рыночная стоимость;

Нао - норма  амортизационных отчислений.

Рыночная  стоимость передаваемых в аренду объектов муниципальной собственности определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размер  арендной платы в части чистой прибыли от использования взятого  в аренду имущества определяется в договоре аренды.

Фактическая величина арендной платы устанавливается по согласованию между арендодателем и арендатором в размере не ниже расчетной арендной платы.

Заключение