Существенные условия договора

       Выделяются  в самостоятельную группу договоры, не имеющие конкретного материального  результата, - договоры на возмездное оказание услуг. Предметом договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских  и технологических работ является сам процесс выполнения этих работ независимо от возможного получения того или иного результата, что позволяет тем самым провести их отграничение от подрядных договоров.¹⁰

       Также, как следует из материалов судебной практики, в качестве обязательных условий договора можно выделить сроки и объем выполнения работ. Хотя некоторые авторы, например, проф. Суханов Е.А. считает, что сроки выполнения работ, как и цена не относятся к существенным условиям договора.¹¹

       Пример: Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского федерального округа. Постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 15.06.2004

       «Из материалов дела следует, что предприниматель Сильченко М.Г. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Дельта" задолженности за выполненные работы.

       Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил  из того, что истец в установленном  порядке не доказал обоснованность своих требований.

       Суд при рассмотрении дела установил, что  между ответчиком - ООО "Дельта", выступающим в качестве подрядчика, и истцом - предпринимателем Сильченко М.Г., выступающим в качестве субподрядчика, 01.02.2001 был подписан договор, в соответствии с которым истец принял на себя проектирование, монтаж, наладку и испытания систем вентиляции. Объем работ по конкретному объекту должен был определяться подписанной сторонами сметой.

       Заявляя исковые требования, истец указал, что выполнил по договору пусконаладочные  работы вентиляционных установок под  нагрузкой теплой стоянки с паркерным  участком ООО "Геойлбент".

       Для ускорения проверки технической  документации и сдачи выполненных  работ истец техническую документацию передал представителю заказчика - начальнику РММ Аюпову Р.К.

       После проверки технической документации истец передал ее ответчику и представил ему акт выполненных работ от 15.10.2001 и счет-фактуру N 2 от 15.10.2001 на сумму 455769 рублей. Ответчик акт выполненных работ подписать отказался, оплату не произвел, несмотря на то, что заказчик с ним рассчитался за эти работы в полном объеме.

       Проверив  представленные в суд документы, суд первой инстанции пришел к  выводу, что договор от 01.02.2001 является незаключенным, поскольку сторонами в нарушение требований статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации не были согласованы срок и объем подлежащих выполнению работ, технические условия истцу не выдавались.

       Истец не представил документы, подтверждающие сдачу выполненных работ ответчику, не подтвердил необходимость сдачи  работ заказчику по договору подряда, а также полномочия лица, принявшего документацию.

       Из  условий договора от 01.02.2001, подписанного истцом и ответчиком, не представляется возможным определить, в чем заключалось  задание заказчика, поскольку договор  не содержит сведений ни об объекте, на котором должны производиться работы, ни об объеме этих работ. Согласно пункту 1.2 договора объект и объем работ должны были определяться подписанной сторонами сметой, которая не составлялась и не подписывалась.

       Подписанный сторонами договор не позволяет  суду определенно установить, какие работы и в каком объеме подлежали выполнению, так как сторонами не были согласованы существенные условия договора подряда.

       Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор между истцом и  ответчиком является незаключенным  ввиду отсутствия в нем существенных условий для данного вида договоров.

       Требования  истца документально не подтверждены, не представлено доказательств передачи результата выполненных работ в  установленном порядке, поэтому  суд первой инстанции признал  требования истца необоснованными  и отказал в удовлетворении исковых требований.

       При повторном рассмотрении дела суд  апелляционной инстанции проверил доводы заявителя и лиц, участвующих  в деле, и не нашел оснований  для отмены решения суда первой инстанции.

       Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что договор от 01.02.2001 является незаключенным.

       Руководствуясь  пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 110, 319 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция постановила решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07.10.2003 и постановление апелляционной инстанции этого же суда от 13.01.2004 по делу N А81-1233/2508Г-03 оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Сильченко М.Г. - без удовлетворения».¹² 

       4.2. Договор Аренды.

       По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

       Первым  среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

       Учитывая  специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

       В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды. Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК

       В круг условий договора, названных  в законе или иных правовых актах  как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

       В качестве примера можно привести случай из судебной практики:

       Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Абдулино обратился в Арбитражный  суд Оренбургской области с иском  к ЗАО "Алина" о взыскании задолженности по арендной плате за землю.

       Как следует из материалов дела, на основании  распоряжений администрации г. Абдулино и Абдулинского района N 167-р от 25.03.1995, N 555-р от 09.11.1995, N 51-р от 01.02.1996 ОАО "Алина" (правопредшественник - ЗАО "Абдулинское заготзерно") переданы под установку временных торговых точек в городе Абдулино земельные участки по адресам, указанным в распоряжениях.

       Во  исполнение указанных распоряжений между администрацией г. Абдулино и  ОАО "Алина" (в настоящее время ЗАО "Абдулинское заготзерно") заключены договоры аренды земельных участков NN 60, 61, 63, 64, 66, 67, 69 от 17.01.1996, N 55 от 01.11.1995, NN 258, 259 от 21.03.1996, б/н от 21.03.1996, по условиям которых ответчику переданы земельные участки с указанием их местонахождения и площади. Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в пунктах 2.1, 2.3 договоров, в соответствии с которыми общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет 1000 кратный размер земельного налога на год уплаты и должна вноситься в бюджет администрации равными долями до 15 июня - 30%, до 15 июля - 35%, до 15 октября - 35%, в случае неуплаты арендной платы в сроки начисляется пеня в размере 0,7% суммы недоимки за каждый день просрочки.

       В связи с тем, что ОАО "Алина" (в настоящее время ЗАО "Абдулинское  заготзерно") арендная плата по вышеуказанным  договорам аренды земельных участков не вносилась в сроки, указанные  в договорах, Комитет по управлению имуществом г. Абдулино обратился в  арбитражный суд с настоящим заявлением.

       Согласно  ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства  должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями договора.

       В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом.

       Статьей 85 Основ гражданского законодательства, действовавших в период заключения данных договоров, установлено - если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  истечения срока договора при  отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

       Поскольку судом было установлено, что указанные  договоры сторонами не расторгнуты, ответчик земельных участков по передаточным актам не возвращал, пользуется ими  и по настоящее время, при этом обязательства по внесению арендных платежей в размере и сроки, предусмотренные договорами, не исполнял, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за 2001 - 2003 г. в сумме 971280 руб., согласно представленного расчета задолженности (л. д. 98).

       Суд также обоснованно, руководствуясь ст. 330 ГК РФ, удовлетворил требования истца  о взыскании пени в размере 55178 руб. за просрочку платежа основного  долга за 2001 - 2002 гг. исходя из ставки 0,7% за каждый день просрочки, установленной п. 2.3 данных договоров аренды земельных участков, согласно расчета (л. д. 98) и учетом отказа от пени за 2003 г.

       Суд правомерно отклонил довод истца  о том, что данные договоры аренды земельных участков являются незаключенными, поскольку в них не определен предмет договора - конкретный земельный участок.

       Частью 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор  считается заключенным, если между  сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

       Существенными условиями договора аренды являются условие  о предмете (объекте) аренды, условия о  сроке аренды и  об арендной плате.

       В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

       Материалами дела подтверждено, что спорные договоры определяют предмет (объект) договора, в них указаны конкретные адреса земельных участков и площадь  земельных участков. Адреса и площади земельных участков являются достаточными признаками для индивидуализации земельных участков, переданных по указанным договорам.

       Следовательно, существенные условия о предметах  указанных договоров аренды согласованы, и договоры нельзя признать незаключенными.¹³