Предмет договора аренды зданий или сооружений

Так же для заключения договора необходимы следующие сопутствующие документы:

1) Акт приема-передачи недвижимости - официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора. В акте приема-передачи недвижимости описываются условия перехода недвижимости от одной стороны к другой. Согласно ГК КР, при любой передаче недвижимости стороны подписывают передаточный акт (акт приема-передачи), в котором описывается фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы. Например, в договорах аренды это поможет избежать разногласий с арендодателем и сбережет средства арендатора, так как устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию, осуществляется за счет арендодателя. Акт приема-передачи недвижимости с детальным описанием всех недостатков будет играть важную роль и при возврате арендованного имущества по истечении срока аренды, поскольку позволит зафиксировать состояние имущества, в котором оно было получено. В акте возможно описание, какое именно имущество находится в помещении, в каком оно состоянии и в каком количестве. Также в акте может указываться перечень документов, передающихся вместе с недвижимостью.

Акт имеет определенную стандартную форму и применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров акта и количество передаваемых объектов недвижимости и их характеристики определяются индивидуально в каждом конкретном случае.

2) Дополнительное соглашение - это документ, изменяющий или расторгающий основной договор, который подписывается при обоюдном согласии обеих сторон. Дополнительное соглашение к договору, по своей сути, изменяет или расторгает основной договор. Все новые, установленные дополнительным соглашениям условия, отменяют и делают недействительными предыдущие условия, установленные в договоре. В связи с чем, дополнительное соглашение к договору, является частью основного договора, причем неотъемлемой частью. Являясь частью основного договора, дополнительное соглашение к договору должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым к основному договору. При заключении дополнительного соглашения к договору, применяются правила используемые при заключении основного договора. В дополнительном соглашении к договору должны быть указаны место и время заключения, а также стороны дополнительного соглашения к договору. Следует отметить, что условия дополнительного соглашения вступают в силу с момента заключения дополнительного соглашения к договору (если иное не предусмотрено законом или договором). Еще, необходимо указывать частью какого договора является дополнительное соглашение, а также все те условия, по которым должны быть достигнуты соглашения. Очень часто после заключения какого-либо договора, в момент его действия и исполнения возникают определенные обстоятельства, в соответствии с которыми отдельные пункты такого договора необходимо отменить, изменить или добавить новые условия договора. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением.

3) Протокол разногласий - это документ, в котором стороны фиксируют свои разногласия по условиям заключаемого договора. Протокол разногласий можно составить как после заключения договора (тогда его условия принимаются в том же порядке, как и условия самого договора), так и на стадии разработки проекта договора.

Существование такого дополнения означает всего лишь существование некоторых разногласий в отдельных вопросах. Именно эти спорные вопросы и фиксируются протоколом разногласий. Обычно такой протокол составляется в форме таблицы, содержащей несогласованные сторонами пункты договора и редакции этих пунктов, предложенные как одной, так и другой стороной. Протокол разногласий является полноценной частью договора, а его условия имеют такую же силу, как и условия самого договора. Протокол разногласий должен быть подписан, скреплен печатями и приложен к договору. В противном случае подписанный договор не может считаться действительным. В самом договоре о существовании протокола разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом разногласий № … от... число…месяц…год».

Сторона, составившая протокол разногласий, предоставляет его вместе с подготовленным и подписанным договором для подписания другой стороне. Если другая сторона принимает протокол разногласий, то протокол разногласий включается в договор как дополнительное условие. В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе отказаться от подписания договора. Либо отказаться от протокола разногласий и принять условия договора к подписанию, либо составить протокол согласования разногласий.

4) Протокол согласования разногласий - В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе составить протокол согласования разногласий. Помимо сведений, содержащихся в протоколе разногласий, данный документ определяет или новую, согласованную редакцию спорных пунктов договора, или указание на то, что спорные пункты договора приняты в редакции той или иной стороны. При этом в протоколе разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом согласования разногласий № … от... число…месяц…год».

После подписания протокола согласования разногласий стороны могут также составить новую редакцию заключаемого договора, включив в него согласованные сторонами пункты, либо заключить дополнительное соглашение к договору. Подписанный протокол согласования разногласий может быть приравнен к дополнительному соглашению, изменяющему некоторые условия договора.

Заключение

В работе была рассмотрена тема аренды зданий или сооружений. Мною была проанализирована правовая база для заключения договора аренды и рассмотрены следующие пункты:

• Предмет договора
• Существенные условия договора
• Необходимые приложения
• Регистрация договора

Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Статья 589. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору  аренды здания или сооружения  арендодатель обязуется передать  во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору здание или сооружение.

2. Правила  настоящего параграфа применяются  к аренде предприятий, если иное  не предусмотрено правилами настоящего  Кодекса об аренде предприятия.

Статья 590. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор  аренды здания или сооружения  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор  аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее  года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Статья 591. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору  аренды здания или сооружения  арендатору одновременно с передачей  прав владения и пользования  такой недвижимостью передаются  права на земельный участок, который  занят такой недвижимостью и  необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является  собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды земельного участка или  предусмотренное договором аренды  здания или сооружения иное  право на соответствующий земельный  участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда  здания или сооружения, находящегося  на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника  этого участка, если это не  противоречит условиям пользования  таким участком, установленным законом  или договором с собственником  земельного участка.

Статья 592. Размер арендной платы

1. Договор  аренды здания или сооружения  должен предусматривать размер  арендной платы. При отсутствии  согласованного сторонами в письменной  форме условия о размере арендной  платы договор аренды здания  или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения  цены, предусмотренные пунктом 3 статьи  390 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная  в договоре аренды здания или  сооружения плата за пользование  зданием или сооружением включает  плату за пользование земельным  участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания  или сооружения установлена в  договоре на единицу площади  здания (сооружения) или иного показателя  его размера, арендная плата определяется  исходя из фактического размера  переданного арендатору здания  или сооружения.

Статья 593. Передача здания или сооружения

1. Передача  здания или сооружения арендодателем  и принятие его арендатором  осуществляются по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении  договора аренды здания или  сооружения арендованное здание  или сооружение должно быть  возвращено арендодателю с соблюдением  правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей  статьи.

 

 

 

 

 

 

 

ОБРАЗЕЦ. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ

ДОГОВОР

аренды зданий

г. _______________ "___"___________ 20__ г.

(наименование  предприятия, передающего здание)

именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице

_____________________________________________________________

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании

__________________________________________,

(Устава, положения)

с одной стороны, и

_________________________________________________,

(наименование  предприятия, арендующего здание)

именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице

__________________________

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании

__________________________________________,

(Устава, положения)

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет  договора

1.1. По настоящему  договору Арендодатель обязуется  передать

Арендатору во временное владение и пользование

______________________

(указать  местонахождение и индивидуализирующие  признаки здания)

именуемое в дальнейшем "Здание", за плату, в целях:

_________________

1.2. Срок  действия настоящего договора ________________________.

1.3. Размер  арендной платы составляет: _________________________

_____________________________________________________________

1.4. Арендная  плата вносится в следующие  сроки и в следующем

порядке:

____________________________________________________________

и не может пересматриваться Сторонами чаще, чем раз в год.

1.5. Одновременно  с передачей Арендатору прав  владения и пользования зданием  по настоящему договору, ему передаются  права на ту часть земельного  земельного участка, на котором  расположено здание и необходима  для его использования.

1.6. Также  Арендатору предоставляется право  аренды на прилегающий к зданию  земельный участок, принадлежащий  Арендодателю на праве собственности _________________________________________________

(размер  и другие характеристики передаваемого  земельного участка)

1.7. Арендная  плата, установленная в ГК КР договора, включает в себя плату за пользование зданием, плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок.

2. Обязательства  Сторон по настоящему договору

2.1. Арендодатель  обязуется:

а) передать Арендатору здание не позднее "____"___________20__г.

Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания по владение и пользование и подписания Сторонами акта о его передаче;

б) передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в ГК производить за свой счет капитальный ремонт здания.

2.2. Арендатор  обязуется:

а) своевременно вносить арендную плату;

б) пользоваться зданием в соответствии с его назначением;

в) поддерживать здание в исправном состоянии;

г) производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание;

д) вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

3. Улучшения, отделимые и не отделимые от  здания, ответственность Сторон

3.1. Произведенные  Арендатором отделимые улучшения  здания являются его собственность.