Порядок и условия государственной регистрации ипотеки

Порядок и условия государственной 

регистрации ипотеки 

     С переходом к рыночной экономике  в законах и других официальных  документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе. Например, «ипотека». Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

     В современной России с развитием отношений по залогу недвижимости возникает потребность в обеспечении прозрачности этих отношений. С этой целью в действующем законодательстве предусмотрена обязательная государственная регистрация ипотеки. Порядок и условия такой регистрации предусмотрены Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     В соответствии со ст. 1 Закона о госрегистрации прав ипотека как отдельный вид  права включена в ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

     Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

    Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки.

     В соответствии со ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Так, при государственной регистрации права собственности, возникшего в результате заключения договора ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества. Она осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

     В п. 1 ст.20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Они должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В частности, тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.

       Документами, указанными в качестве  приложения в договоре об ипотеке,  могут быть планы, схемы, чертежи  и т.д., конкретизирующие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

       Не подлежат приему на государственную  регистрацию прав документы, имеющие  подчистки либо приписки, зачеркнутые  слова и иные не оговоренные  в них исправления, документы,  исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

     В качестве доказательств уплаты регистрационных  сборов могут представляться платежные  документы (платежные поручения, квитанции  к приходным ордерам и т.д.), на которых должно быть указано назначение платежа.

     Пункт 5 ст. 20 Закона об ипотеке ограничил одним месяцем срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация ипотеки. Он исчисляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию. В течении этого срока орган, осуществляющий государственную регистрацию, проводит экспертизу представленных документов на предмет соответствия требованиям действующего законодательства.

     В случае, если в представленных документах имеются дефекты, препятствующие государственной  регистрации, представлены не все документы, необходимые для государственной регистрации, либо возникла необходимость в проверки подлинности представленных документов регистрирующий орган вправе приостановить (отложить) регистрацию.

       Приостановление государственной регистрации прав (в том числе и ипотеки) возможно на один месяц, на два месяца и даже на пять месяцев. Таким образом, регистрация ипотеки может растянуться на многие месяцы и поэтому вполне возможно, что у одной из сторон обоснованно пропадет интерес к сделке (например, залогодатель нашел более выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию) и она может отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для себя последствий, так как все это время договор об ипотеке считается не законным, поскольку вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). Подобное положение дел с государственной регистрацией прав способно серьезно затруднить рыночный оборот недвижимости в целом и становление ипотеки в частности.

     Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, принимая решение об ее отложении, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. В случае невыполнения его требований в установленный срок, он наделен полномочиями отказать в государственной регистрации ипотеки. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд либо арбитражный суд. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием).

     По  общему правилу расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возложены на залогодержателя.

     В ФЗ «Об ипотеке» (ч. 1 ст. 25) и ФЗ о госрегистрации (п. 4 ст. 29) имеется определенная коллизия в определении перечня субъектов, наделенных правом подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. По правилам Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:

      1) заявления законного владельца  закладной;

      2) совместного заявления залогодателя  и залогодержателя;

      3) решения суда, арбитражного суда  или третейского суда о прекращении  ипотеки.

       Для совершения аналогичного действия по Закону о госрегистрации основаниями служат:

      1) заявление залогодержателя;

      2) заявление залогодателя с приложением  документов об исполнении основного  договора;

      3) вступившее в силу решение  суда, арбитражного суда или третейского суда. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Гражданское право. В 2-х томах. Учебник под ред. Суханова Е.А. - Т.1. - М.,2007.
5. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2009 г.
6. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - "Деловой двор", 2007 г.
7. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».