4)поддерживать  арендованное имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

      Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное  с заменой основных составных  частей.

      От  текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном  состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

      Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

      Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при  неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц, последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

      Договор субаренды может быть заключен арендатором  с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

      Досрочное прекращение договора аренды, конечно  же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

      Кодекс  называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания  расторжения договора носят характер расшифровки понятия “существенное нарушения договора” применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

      Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказываеися непригодном для пользования; арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

      В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление  договора.

      Арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. Пункт статьи 86 Основ гражданского законодательства

      Для обоснования требований истец - арендатор  обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором

      Особого рассмотрения заслуживает вопрос о  выкупе арендованного имущества. Статья 624 ГК РФ предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством. ⁵

      Примером  выкупа имущества в силу закона или  договора могут служить имеющие  широкое распространение факты  приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями  в собственность арендуемых ими  помещений.

      Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, установлено, что  товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды - сроком не менее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

Во всех случаях обязательным условием для  реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

    1. Нормативно-правовые акты и другие  официальные документы 

    1.1. Конституция Российской Федерации.  Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изм. и доп. по состоянию на 30.12.2008) // Российская газета. – 1993. –  № 237.

    1.2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 20.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

    1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 20.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

2. Специальная  литература 

      2.1. Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И.Брагинского. –  М.: Статут. – 1999.

      2.2. Витрянский В. В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 2006. N2. с 40-43

      2.3. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. –М.: Юристъ, 2008. – 464 с.

      2.4. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций (ответственный редактор - О.Н. Садиков). - М. Юристъ, 2001. – 752 с..