Многоквартирные дома

                                         Содержание 

1. Договор  управления многоквартирными домами

2. Предмет и иные условия договора управления

    многоквартирными домами.                                                                           

3. Изменение и расторжение договора управления

   многоквартирными домами.                                                                            

4. Задача                                                                                                                

5. Список  используемой литературы                                                                  
 
 

                  1.Договор управления многоквартирными домами.  

     Конституция Российской Федерации закрепляет право  каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

     Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Дадим определение такому явлению как управление многоквартирным жилым домом.

     Управление  многоквартирным  жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

      Предусмотренный ЖК РФ договор  управления многоквартирным домом  - новый вид гражданско-правового договора.

     В соответствии со ст. 162 Кодекса  одной стороной договора управления  является управляющая организация,  другой могут быть:

- собственники  помещений в многоквартирном  доме (если управляющая организация  выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);

- органы  управления ТСЖ, жилищного кооператива  или специализированного потребительского  кооператива, предусмотренного федеральным  законом. Это возможно, если управляющая  организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

- ОМС  в установленных ЖК РФ случаях.  Кодекс допускает заключение  договора управления многоквартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 163).

     Договор управления многоквартирным  домом заключается в простой  письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.

      Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, противоречивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем решения на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения которого достаточно высока.

     Положение о том, что договоры  управления должны заключаться  на единых условиях для всех  собственников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляющая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае договоры также должны заключаться не муниципалитетом, а самими собственниками помещений.

                         2. Предмет и иные  условия договора  управления 

                                          многоквартирными  домами.

       Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

- оказание  услуг и выполнение работ по  надлежащему содержанию и ремонту  общего имущества;

- предоставление  коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;

- осуществление  иной, направленной на достижение  целей управления многоквартирным  домом, деятельности.

     Кодекс впервые называет существенные  условия договора управления: он может считаться заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет следующие существенные условия договора управления;

- состав  общего имущества многоквартирного  дома, в отношении которого будет  осуществляться управление, и адрес  такого дома;

- перечень  услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

- порядок  определения цены договора и  составляющей ее платы за содержание  и ремонт жилого помещения  и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой  платы собственниками помещений  в многоквартирном доме;

- порядок  осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

      Таким образом, договор должен  четко определять, в отношении  какого имущества осуществляется  управление. Это положение конкретизируется  путем описания общего имущества  многоквартирного дома.

      Стороны должны указать в договоре  управления, что необходимо сделать  для достижения целей управления  домом. Собственники помещений  вправе определить любой перечень  работ и услуг по содержанию  и ремонту общего имущества.  Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками - на них лежит вся ответственность за принятое решение. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина "плата за ремонт жилья", после прекращения их действия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены договора управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.

     В договоре управления указывается  перечень коммунальных услуг,  которые обязана предоставлять  управляющая организация: она  должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предоставление которых дистанцировались прежние управляющие, поскольку сами ресурсы - холодная и горячая вода, газ, электрическая и тепловая энергия - подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчеркнуть, что выбранная управляющая организация должна являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг.

     Поскольку договор управления  является возмездным, то в нем  должна быть указана общая  цена договора. Помимо этого он  отражает расчет платы собственников  за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, основания и порядок снижения оплаты и т. п.).

     Важнейшим условием договора  управления является контроль  выполнения обязательств управляющей  организации. Дело в том, что сегодняшние управляющие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государственного и муниципального контроля, должен сложиться институт действенного контроля всеми собственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает управляющего ежегодно в течение первого квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

      Кодекс устанавливает, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствующие санкции.

     Выше уже отмечалось, что согласно  ЖК РФ передача жилых домов  в управление управляющей организации  должна осуществляться не в  масштабе всего поселения, административного  округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих однородных домов, должен заключаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно которым выбор управляющей организации может осуществляться на собрании собственников помещений только одного дома.

     Немаловажным обязательством по  договору управления является  передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.