Полномочия  исполнительного органа могут быть ограничены в учредительных документах и положениях. Самым распространенным является ограничение по сумме сделки. Если сумма сделки больше, чем та, на которую уполномочен совершать  сделку руководитель организации, то для  действительности такой сделки требуется  доверенность или решение общего собрания участников. Однако и после  совершения сделки общее собрание может  одобрить сделку.

       Если  исполнительный орган коллегиальный, то конкретное лицо, входящее в его  состав, представляет в гражданском  обороте юридическое лицо не только на основании учредительных документов и положений, но и на основании  доверенности, выдаваемой коллегиальным  органом юридического лица.

       Пленум  ВС и ВАС РФ указал следующее. Необходимо иметь в виду, что соответствующие полномочия руководителя представительства или филиала должны быть удостоверены доверенностью и не могут основываться лишь на указаниях, содержащихся в учредительных документах юридического лица, положениях о представительстве или филиале и тому подобных.

       При разрешении спора, вытекающего из договора, подписанного руководителем представительства  или филиала от имени филиала  или представительства и без  ссылки на то, что договор заключен от имени юридического лица и по его доверенности, следует выяснять, имелись ли у руководителя филиала  или представительства на момент подписания договора соответствующие  полномочия, выраженные в Положении  о филиале или представительстве  и в доверенности. Сделки, совершенные руководителем филиала или представительства при наличии таких полномочий, следует считать совершенными от имени юридического лица.

       Наличие полномочий - непременное условие  представительства. При отсутствии полномочий действовать от имени  другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается  заключенной от имени и в интересах  совершившего ее лица, если только представляемый впоследствии прямо не одобрит данную сделку (ст. 183 ГК РФ). То есть здесь установлен принцип замены стороны правоотношения: сделка должна исполняться лицом, которое  ее заключало без надлежащих на то полномочий.

       Кроме того, если это возможно из существа сделки, и она совершена с превышением  полномочий, сделка может быть признана действительной в части, не противоречащей данным полномочиям. Например, лицо, уполномоченное заключать сделки на сумму, не превышающую 100 тысяч рублей, совершило сделку на сумму 120 тысяч рублей. При согласии контрагента по сделке она признается недействительной только в части 20 тысяч рублей, но без изменения  субъектного состава, то есть правоотношение возникает с участием представляемого, но на меньшую сумму (100 тыс. руб.).

       Весьма  распространены случаи, когда исполнительные органы юридического лица, а также  руководители филиалов или представительств, заключая сделку, выходят за пределы  своих полномочий. Особенно это касается сделок с недвижимостью, по размещению акций, когда орган 
(руководитель) в силу закона и учредительных документов ограничен. 
Оспаривая такие сделки, истцы, как правило, просят признать недействительной всю сделку, а не только ее часть (ст. 180 ГК РФ). 
Арбитражные суды обычно придерживаются именно такой линии, поскольку иначе необходимо было бы еще устанавливать факт сохранения у сторон интереса к заключению сделки на изменившихся условиях. А суд, не усложняя положения, признает недействительной всю сделку.

       На  практике много проблем возникает  с деятельностью органов юридического лица. Документы и договоры подписывают  не только директора юридических  лиц, но их заместители, а также иные лица. Образцы их подписей даже имеются в банках, они могут обладать печатью юридического лица. Но без доверенности, подписанной руководителем, и без полномочий, установленных в учредительных документах юридического лица, они не обладают правоспособностью выступать от имени юридического лица. Сделки, совершенные этими лицами, могут быть признаны недействительными.

       Иные  последствия наступают, когда представитель  действует в рамках полномочий, указанных  в доверенности или в законе либо очевидных из обстановки, в которой  совершается сделка, но без учета  ограничений, присутствующих в договоре между представителем и представляемым или в учредительных документах в отношении органа юридического лица (ст. 174 ГК РФ). Например, лицо, получившее доверенность на приобретение жилого дома, предупреждено представляемым о предельной цене, которая может быть уплачена за дом, но сделка совершается по цене выше предусмотренной. Или рассмотренный уже случай ограничения в отношении права исполнительных органов юридических лиц заключать сделки по распоряжению недвижимостью.

       Такое же ограничение может иметь место  и в отношении конклюдентных  действий исходя из окружающей обстановки (в частности, кассир или продавец в магазине).

       По  общему правилу указанные ограничения  не оказывают влияния на отношения  того, кто совершает сделку, или  того, от чьего имени он выступает, с третьими лицами. Исключение составляют случаи, когда третьему лицу известно или должно быть известно о существующих ограничениях.

       Например, если представляемый при отсутствии соответствующих сведений в доверенности сообщил третьему лицу - продавцу о  предельной цене за приобретаемый дом, которая может быть включена в  договор, либо продавец недвижимости, заключающий договор, подписанный  генеральным директором акционерного общества, знает о существовавших ограничениях, так как сам является акционером этого общества и участвовал в общем собрании акционеров, на котором утверждались учредительные документы. Такая же ситуация возникает, когда покупатель в магазине рассчитывается непосредственно с продавцом, а не с кассиром, несмотря на выставленное на всеобщее обозрение объявление, требующее производить оплату только через кассу.

       В указанных случаях (ст.174 ГК РФ) сделка является оспоримой, но заявителем может быть только тот, в чьих интересах установлено ограничение. На заявителе лежит бремя доказывания того, что вторая сторона действительно знала или должна была знать о существующих ограничениях.

       Последствием  признания сделки недействительной служит двусторонняя реституция. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке в натуре либо возместить его стоимость в  деньгах.

       Таким образом, основаниями недействительности сделок, связанными с нарушением полномочий лица, является совершение сделки одним  лицом от имени другого лица при  отсутствии либо с превышением предоставленных  ему полномочий; а также при  соблюдении полномочий, указанных в  доверенности или в законе либо очевидных  из обстановки, но при превышении полномочий, указанных в договоре между представителем и представляемым или в учредительных  документах юридического лица. При отсутствии или превышении полномочий установлен принцип замены ненадлежащей стороны правоотношения, а также возможно признание недействительной всей сделки либо той ее части, которая выходит за пределы предоставленных полномочий.

       При несоответствии полномочий, установленных  в различных правовых актах и  документах, установлен принцип оспоримости сделки с условием, что контрагент знал или должен был знать о существующих ограничениях. 

       3. Задача. 

       Пензенское отделение  Самарской  железной  дороги обратилось в суд с иском к А. Позднякову о признании договора на передачу квартиры в

собственность недействительным,  ссылаясь на то, что ответчик подписал договор о передачи жилья в собственность от имени Б.Позднякова - своего отца-  после его смерти последнего. А. Поздняков,  в свою очередь,  предъявил к Пензенскому отделению встречный иск,  указав, что отец,  подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы,  выполнил  все условия договора,  тем самым выразив при жизни волю на приватизацию жилого помещения,  не отозвал свое заявление,  но по  независящим  от  него  причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию,  в которой ему не могло быть отказано.  

       Суд признал договор о передачи квартиры в собственность А.Позднякову недействительным, поскольку он был оформлен после  смерти нанимателя – Б. Позднякова, от его имени подписан сыном на основании доверенности, действие которой  прекратилось в связи со смертью  доверителя, и удовлетворил исковые  требования Пензенского отделения  Самарской железной дороги. 

       Кому  принадлежит право  на приватизацию государственной (муниципальной) жилой площади?

       Может ли это право переходить от одних лиц к  другим в порядке  правопреемства?

       У кого и при каких  условиях возникает  право собсвенности на приватизированную жилую площадь?

       Правильное  ли решение суда?

       Ответ:

       Согласно  ст.2. Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на приватизацию государственной (муниципальной) жилой площади принадлежит гражданам Российской Федерации, занимающим жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

       Согласно и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации  от 4 июня 1991 г.  "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях.

            Из материалов дела видно,  наниматель  - Б.Поздняков  подал заявление о приватизации и необходимые для этого документы,  выполнил  все условия договора,  тем самым выразив при жизни волю на приватизацию жилого помещения, своего заявления на приватизацию квартиры он не отзывал,  однако соблюсти все правила оформления документов на приватизацию,  в которой ему не могло быть отказано, не смог по независящим от него причинам.                                             

            Ответчик А. Поздняков,  подписавший договор на передачу квартиры в собственность, являлся сыном умершего Б.Позднякова В связи с этим суду следовало выяснить, принял ли наследство А.Поздняков после смерти Б. Позднякова  и не выступал ли он при подписании договора в качестве правопреемника умершего нанимателя.                                 

            Не соответствует закону и  вывод суда о том,  что договор  на пере-

дачу  квартиры в собственность Б.Позднякову  является недействительным,

поскольку ко дню смерти Б.Позднякова  не истек двухмесячный  срок  для

оформления  договора.                                                  

            Ст.8 Закона Российской Федерации от 4 июня 1991 г.  "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации от 11 июня 2008 г.)  указывает  на  обязанность  должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относит к порядку  оформления приватизации,  а не к основанию возникновения права собственности,  поэтому несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина,  изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.              
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Список  используемой литературы:

       1.Нормативно-правовые акты:

       1.1 Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. – М.: Издательство  «Омега – Л», 2009.

       1.2. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994  (ред. от 06.04.2011г) www.consultant.ru

       1.3. Закон РФ от 4 июня 1991 г.  "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации от 11 июня 2008 г.)  www.consultant.ru

2.Учебники и учебные пособия:

       2.1. Гражданское право под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999.

       2.2. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Москва. Изд-во "Проспект". 1997 г.

       2.3. Гражданское право России. Курс лекций. Часть 1. Под ред. Садикова О.Н. Москва. Изд-во "Юридическая литература".1997г.

         2.4. Гражданский процесс: Учебник. Под ред. Шакарян М. С. Москва, Изд-во "Юридическая литература", 1993 г.

       2.5. Томилин А.К. К вопросу о ничтожных и оспоримых сделках. Юридический мир, № 4 1998 г.,