Договор продажи предприятия

Согласно п.3 ст. 560 ГК РФ, договор  продажи предприятия, так же как  и всякий иной договор продажи  недвижимости, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с этого момента.

Регистрация осуществляется специальными учреждениями юстиции  в порядке, предусмотренном Федеральным  законом от 21 июля 1997 г, «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

Согласно ст.564 ГК РФ, право  собственности на предприятие переходит  к покупателю с момента государственной  регистрации этого права.

Если иное не предусмотрено  договором продажи предприятия, право собственности на предприятие  переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно  после передачи предприятия покупателю (статья 563 ГК РФ). В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Государственная регистрация  права собственности на предприятие  есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи  предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами  передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности  на предприятие к покупателю посредством  государственной регистрации. Можно сказать, что превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственную регистрацию договора, затем передачу предприятия и, наконец, государственную регистрацию права собственности на него. Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие, а также исполнения договора до такой регистрации регулируются положениями о договоре продажи недвижимости.

Пожалуй, самая характерная  особенность договора продажи предприятия, позволяющая выделить его в самостоятельный  вид договоров продажи недвижимости, заключается в том, что продажа  предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав (требований) продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в гражданском кодексе  предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу  предприятия, а также последствия  нарушения этого порядка (ст. 562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого  предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые  были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих долгов, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия  требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие  к передаче покупателю, составить  и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти  отражение сведения об уведомлении  кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о  недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом  имущества.

День подписания продавцом  и покупателем передаточного  акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска  случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к  нему права собственности на это  предприятие, который определяется датой государственной регистрации  права собственности. Однако, не являясь  до регистрации собственником переданного  предприятия, покупатель получает право  распоряжаться имуществом предприятия  в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось  предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается возможности такого распоряжения (ст. 564).

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то, что в  состав предприятия могут входить  многие различные объекты недвижимости, при его продаже требуется  лишь один акт государственной регистрации  права собственности покупателя на предприятие в целом.

Таким образом, предприятие  относится к недвижимому имуществу, следовательно, договор продажи  предприятия считается одним  из подвидов договора купли-продажи  недвижимости. По договору продажи  предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс, а покупатель — принять  предприятие и уплатить за него определенную денежную сумму.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ЭЛЕМЕНТОВ  ДОГОВОРА ПРОДАЖИ

ПРЕДПРИЯТИЯ

 

2.1 Стороны договора

 

В соответствии со статьями 10 и 11 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», сторонами договора продажи предприятия  могут быть лица, удовлетворяющие  статьям Закона о приватизации: граждане и коммерческие организации (предприниматели) и продавцы — Правительство Российской Федерации, Мингосимущества России, соответствующие федеральные органы, органы государственной власти субъектов  РФ, органы местного самоуправления.

Продажу предприятий, входящих в состав федерального имущества, осуществляют специализированные учреждения, действующие  от имени Российской Федерации. Продавцами предприятий, находящихся в государственной  собственности субъектов РФ, выступают  юридические лица, которым в порядке, определяемом органами государственной  власти субъектов РФ, представлены соответствующие полномочия. Покупателями по таким договорам могут выступать  физические и юридические лица, за исключением государственных и  муниципальных унитарных, казенных предприятий, государственных и  муниципальных учреждений, а также  иных юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъекта РФ и муниципальных образований  превышает 25% (п. 1 ст. 9 Закона о приватизации).

 

При продаже государственных  и муниципальных предприятий  используются следующие принципы: открытость, прозрачность, конкурсность; в случае продажи ликвидного предприятия — приватизация по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; в случае приватизации неликвидного предприятия — продажа предприятия с учетом последующего выполнения инвестиционных и (или) социальных условий, предполагающих повышение ликвидности.

При приватизации земельных  участков используется принцип создания единого имущественного комплекса, путем представления первоочередного  права на выкуп земельных участков физическим и юридическим лицам  — собственникам объектов недвижимости, находящихся на земельных участках.

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется в соответствии с установленными статьями Закона о приватизации способами: продажа на аукционе (в том числе  продажа акций на специализированном аукционе), на коммерческом конкурсе с  инвестиционными и (или) социальными  условиями; внесение имущества в  качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ; преобразование в открытые акционерные общества; продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работникам.

Способ приватизации выбирается на этапе принятия решения, а конкретную реализацию выбранного способа продажи  осуществляет Российский фонд Федерального имущества (привлекает независимых  оценщиков, организует торги).

В соответствии с действующим  законодательством в случае проведения торгов по продаже государственного и муниципального имущества организатор  торгов должен опубликовать в средствах  массовой информации извещение о  проведении торгов.

 

2.2. Предмет договора и  срок договора

 

Главным условием договора продажи предприятия является его  предмет, определение которого должно содержать все характеристики и  данные (см. ст. 554 Г.К. и комментарии к ней), т.е. на основе полной инвентаризации должен быть определен состав продаваемого предприятия. Способы проведения инвентаризации определяются Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина Р. Ф. от 13 июня 1995года № 49.

В состав предприятия входят следующие элементы (согласно книге  «Гражданское и торговое право капиталистических  государств» под ред. Е. В. Васильева  М. 1993, стр.112-113):

материальные — помещения, здания, сооружения и земельные участки  с соответствующим оборудованием, т. е. торговые заведения, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы), касса (наличные денежные средства);

нематериальные — имущественные  права и обязанности обязательственного характера (в т.ч. кредиторскую и  дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношении средств  индивидуализации продавца и его  товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.). Все названные  элементы входят в состав предприятия  и переходят по договору к покупателю по общему правилу (в том числе  и фирменное наименование, поскольку  нет доктрины понимания этой проблемы, на основании п.2 ст. 559 ГК фирма включается в предмет договора).

Согласно п.3 ст.553 в предмет  договора не входят и не могут передаваться покупателю права, полученные продавцом  предприятия на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью. Это право неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской  правоспособности. Передача покупателю обязательств в составе предприятия, которые покупатель не может выполнить  из-за отсутствия у него лицензии, ведет  к солидарной ответственности продавца и покупателя перед предприятием.

Глава 30 ГК (§ 8) регулирует продажу  предприятия, то есть имущественного комплекса, образующего технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Значит предметом договора может быть как предприятие целиком, так и его часть, пригодная для ведения предпринимательской деятельности. В то же время, на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости осуществляется продажа отдельных элементов, находящихся в составе предприятия (зданий, станков, имущественных прав).

Статья 562 ГК РФ регулирует права  кредиторов при продаже предприятия. Одной из особенностей предмета договора является наличие в его составе  обязательств (долгов) перед третьими лицами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом (что предпочтительнее), либо покупателем. Если этого не происходит, кредитор заявляет требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче покупателю. При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявить требования (п.2 ст.562 ГК). До тех пор пока кредитор не даст такое согласие, либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п.4 ст. 562).

Срок договора продажи  предприятия законом не нормирован и устанавливается соглашением  сторон.

 

2.3 Цена договора

 

Стоимость предприятия, определяемая соглашением сторон, или его цена является важным условием договора продажи  предприятия. Договор не может считаться  заключенным, если в нем не определена цена (п. 1 ст. 555 ГК).

Состав и стоимость  продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Министерства финансов РФ от 13 июля 1995 г. № 49 . Помимо инвентаризационного акта до подписания договора в обязательном порядке  составляются заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК). Данные, содержащиеся в указанных документах, рассматриваются сторонами и используются ими для определения цены предприятия.

Ст.17 Федерального закона РФ «О приватизации государственного имущества  и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» определяет порядок  назначения стартовой цены на аукционе или конкурсе при продаже государственных  предприятий. Договор купли-продажи  является возмездной, но не обязательно  эквивалентной сделкой. На цену предприятия  могут влиять различные факторы как личного плана, так и факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников).