Договор аренды

      Арендатор в дополнение к его обычным  обязанностям должен:

      1) в течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт;

      2) своими силами осуществлять (либо нанять экипаж) управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

           3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, 
его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором.

      Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

      Особенности аренды без экипажа на морском  транспорте, помимо упомянутых выше, состоят в следующем:

      1) при просрочке уплаты арендной  платы (фрахта) свыше 14 дней арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без предварительного предупреждения арендатора, изъять судно и взыскать с арендатора убытки, причиненные просрочкой. Все иные арендаторы должны предварительно предупредить арендатора о расторжении договора, которое будет производиться в судебном порядке и только при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

      Однако  если по договору бербоут-чартера с  правом выкупа просрочка вызвана обстоятельствами, не зависящими от арендатора, изъять судно нельзя, хотя взыскание убытков допустимо;

      2) по бербоут-чартеру с условием  выкупа судно переходит в собственность арендатора, как правило, по истечении срока договора и при выполнении арендатором всех своих обязанностей, включая последний платеж фрахта. Поскольку порядок выкупа здесь уже определен, сторонами при заключении договора достаточно установить право выкупа и определить его сумму.

      2.2. Договор аренды  нежилых помещений.

      Сегодня для большинства коммерческих фирм наиболее остро стоит вопрос аренды нежилых помещений из-за отсутствия собственных помещений для офисов, магазинов и других потребностей. Поэтому такие договоры аренды получили широкое распространение в самых различных сферах предпринимательской деятельности и вызвали массу вопросов во взаимоотношениях между арендаторами и арендодателями⁷.

      Основным  документом, определяющим права и обязанности участников договора аренды нежилого помещения, является Гражданский кодекс РФ. Право сдачи помещения в аренду принадлежит, прежде всего, его собственнику — как физическому, так и юридическому лицу. Согласно ст. 609 и 651 ГК договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года, и считается заключенным с момента такой регистрации.

      Однако  необходимо иметь в виду, что с 31 января 1998 г. в соответствии со ст. 4 и 26 ФЗ № 122 от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока, на который имущество сдается в аренду. Несмотря на то, что сам договор аренды помещения, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с ГК не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникающее из такого договора, должно быть обязательно зарегистрировано. 

      В договоре аренды нежилого помещения должны быть четко указаны: местонахождение, техническое состояние, фактическая площадь, вид помещения и другие индивидуальные признаки на основании технического паспорта или выписки из него, подготовленного БТИ⁸. На переданное в аренду нежилое помещение дополнительно к договору аренды должен быть приложен акт приемки-передачи основных средств по форме № ОС-1 (с указанием технического состояния помещения), составленный в двух экземплярах — для арендодателя и арендатора. Данный акт является подтверждением исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды и непременным условием для начала начисления арендных платежей⁹.

      Что касается аренды нежилых помещений у физических лиц, то Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» сообщает следующее: «В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК».

      Возникает вопрос: может ли юридическое лицо использовать арендованное им жилое помещение под офис или с иной целью? Гражданский кодекс РФ дает на него четкий ответ — юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

2.3. Прокат как разновидность

      договора  аренды 

      Выделение договора проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.

      Прокат  представляет собой краткосрочный  наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями¹⁰.

      Предоставление  имущества по договору проката традиционно рассматривалось и в научной литературе, и в нормативных актах в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. Данный договор выделялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года исключительно как бытовой прокат с отсылкой к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката¹¹.

      Хотя  договор проката относится к  числу договоров на передачу имущества в пользование, в ряде нормативных актов его включают в число договоров на оказание услуг. Получается, что обязанность по передаче имущества отрывается от самого имущества и существует в виде услуги (определенного рода деятельности). Исходя из этого Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года №163, имеет подраздел «Услуги предприятий по прокату».

      Бесспорно, что на отношения, возникающие из договора проката, во многих случаях надо распространить действие законодательства о защите прав потребителей, но сделать это надо путем внесения соответствующих изменений в Закон РФ «О защите прав потребителей», дополнив триаду «продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг» четвертым элементом — «предоставление имущества в пользование». Тогда не придется раздувать понятие «услуги» до бесконечных объемов, как это делают некоторые ученые.

      В последних нормативных актах  начали выводить договор проката из-под регулирования положений о бытовом обслуживании.

      Действительно, во многих случаях мы замечаем прокат, связанный с удовлетворением потребностей граждан, начиная с их рождения (например, прокат детских колясок) и заканчивая их смертью (прокат ритуальных принадлежностей). Это бытовой прокат. Однако большое значение имеет и хозяйственный прокат. В виде проката технических средств он существовал и ранее, в частности, в системе Госснаба СССР существовали специальные предприятия проката.

      По  договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование

      Особенностью  проката является то, что объектом аренды является только движимое имущество (движимые вещи). Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измерительная техника, производственное оборудование и др. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать на сравнительно небольшой срок. По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители (вещи) - копии произведений. Авторским правом будут регулироваться отношения между обладателями авторских и смежных прав и арендодателем по договору проката.

      В качестве арендодателя выступает специальный субъект — лицо, которое осуществляет сдачу в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Им может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. Но сделки по сдаче имущества внаем должны занимать в их деятельности постоянное место. Осуществление разовой сделки проката не составляет. В то же время, во многих случаях предоставление имущества производится не в качестве основной деятельности: бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца и др., гостиницы обязаны обеспечивать прокат предметов культурно-бытового назначения, аптеки осуществляют прокат изделий медицинского назначения, коммерческие организации, оказывающие ритуальные услуги, обязаны обеспечивать прокат похоронных принадлежностей и т.п.

      Следует отметить, что арендодателем могут  быть и некоммерческие организации, создаваемые, к примеру, в форме фондов.

      В качестве арендатора в договоре проката  могут выступать как физические, так и юридические лица, государства и муниципальные образования.

      При заключении договора бытового проката  арендаторами могут быть только физические лица. В зависимости от арендуемого имущества к ним могут предъявляться дополнительные требования. К примеру, для получения напрокат автомобиля арендатор обязан предоставить удостоверение на право вождения.

      По  моему мнению, заслуживает интерес  вопрос о применении правил договора проката при найме автомашин. Как ранее отмечалось, к договору проката автомобиля тесно примыкает договор аренды транспортного средства (автомобиля) без экипажа. И тот, и другой договор направлены на один объект - автомашину. И договор проката, и договор аренды транспортного средства без экипажа являются видами договора аренды, отдельно урегулированными в ГК РФ. Однако устанавливаемый в отношении объекта аренды режим совершенно разный. Наиболее ярко это иллюстрируют:

      а) распределение обязанностей по проведению ремонтов;

         б) допустимость совершения распорядительных  действий в отношении транспортного средства.

      Если  для договора проката обязанность по проведению ремонтов в императивной форме возложена на арендодателя, то при аренде транспортного средства без экипажа, по общему правилу, - на арендатора. Если прокат запрещает совершение нанимателем распорядительных действий в отношении объекта, то во втором случае преобладает возможность заключения договоров субаренды и иных договоров, не противоречащих целям использования транспортного средства, даже без согласия наймодателя.

      Таким образом, мы сталкиваемся с ситуацией, когда имеются диаметрально противоположные договоры, связанные с использованием одного и того же объекта. В связи с этим особую важность приобретает правильное составление договора аренды, точное выражение воли сторон по заключению того или иного договора.

      Договор проката является публичным договором. Поэтому арендодатель при наличии технических возможностей не вправе отказать никому в заключение договора, а также оказывать кому-либо предпочтения. Условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы. Договор проката будет публичным и в тех случаях, когда он заключается для удовлетворения личных потребностей, так и когда арендованное имущество используется для предпринимательских целей.

      Предмет проката передается во владение и  пользование арендатору. Он не должен оставаться в обладании арендодателя. Это условие вытекает из сформулированного определения договора. В связи с этим не должны признаваться прокатом договоры, в которых пользование осуществляется арендатором без получения правомочия владения.