Договор аренды и его виды

    По  форме договор аренды предприятия  должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор  аренды предприятия подлежит государственной  регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора.

    В связи с переводом на арендатора долгов по обязательствам арендодателя Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам. Статья 657 ГК РФ

    Обязанностью  арендодателя является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. Кредиторы, получившие уведомления могут предъявить свои права требования в пределах 3-х месяцев со дня получения такого уведомления, а не получившие - в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия в аренду.

    Исполнение  договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору придаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

    Обязанностью  арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение платежей, но и поддержания предприятия  в надлежащем состоянии, проведения как текущего, так и капитального ремонта.

    Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия. Не требует  также согласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или  передача арендаторам в отношении их правил обязанностей другому лицу.

    Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного  предприятия путем изменения  состава имущественного комплекса, его реконструкции и т. п., то арендатор  волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено  договором. Статья 660 ГК РФ

    В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые удушения этого имущества (разрешения не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором, - если докажет, что по своей стоимости эти “улучшения” не соразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены без учета принципов добросовестности и разумности. Статья 662 ГК РФ

    Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

    Договор финансовой аренды (лизинга). Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Статья 665 ГК РФ

    Договор лизинга - новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями  аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем  арендатору во временное владение и  пользование.

    Вместе  с тем договору лизинга присущи  некоторые особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

    Во-первых, в качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийся его собственником.

    Во- вторых, арендодатель, в отличие  от общих положений об аренде, не является собственником или титульным  владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность  приобрести в собственность это  имущество, принадлежащее другому  лицу (продавцу). Данная обязанность  арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначенное для передачи в аренду.

    В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве  по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое  должно быть приобретенного арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой - либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

    В-четвертых, передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого  имущества. Тем не менее, ответственность  за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается  на арендодателя и наступает в  форме возмещения убытков или  требования арендатора о расторжении  договора. С момента передачи продавцом  арендованного имущества к нему переходит риск случайной гибели.

    Своеобразие договора лизинга в основном объясняется  тем, что возникшие из него обязательства  представляют собой сочетание, с  одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичные для арендных отношений, а с другой - некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли - продажи, как на арендатора (права и обязанности покупателя), так и на продавца (права и обязанности арендодателя).

    Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные законом для покупателя по договору купли - продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли - продажи. Без согласия продавца арендатор расторгнуть договор купли - продажи, и предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарного кредитора по отношению к продавцу.

    Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметов договора, любые требования, вытекающие из договора купли - продажи. Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца. Если в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя, то требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.

    В заключение, можно сказать, что лизинговые операции давно стали неотъемлемой частью экономики развитых стран. Считают, что слово лизинг (сдавать в наем) вошло в употребление в последней четверти прошлого столетия, когда в 877 году американская телефонная компания “Белл” приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду.

    Заключение.

    В заключении хотелось бы сказать, что  значение договора аренды нельзя переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых  они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды - самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

    Список  использованной литературы:

    1. Рутгайзер В. М. Аренда: сущность и практика. М., 1989.

    2. Берг О. В. Организация арендных  отношений: вопросы теории и  практики. М., 1991.

    3. Витрянский В. В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. N2.

    4. Витрянский В. В. Отдельные виды аренды. // Хозяйство и право. 1996. N3.

    5. Гражданский Кодекс Российской  Федерации. C. -Пб, 1997.

    6. Брагинский М. И. Договорное  право: Общие положения. М., 1997.

    7. Гражданское право. Учебник. Часть  вторая. / Под редакцией Сергеева  А. П., Толстого К. Ю. М., 1998.

8. Францева Е. Ф. Лизинг. М., 1998.